Не в кассу. Застройщики Петербурга не верят в успех замены льготной ипотеки

Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга:

— Дискуссия, о том, что лучше — ипотека или ссудо-сберегательные кассы, началась с момента появления первого проекта 214-ФЗ, в середине нулевых годов. Тогда позиция строительного блока была на стороне ипотеки.

Каких-то преимуществ ссудо-сберегательных касс перед ипотекой я не вижу и сейчас. Минус этого механизма заключается том, что изначально нужно собрать определенный капитал для того, чтобы зайти в состав организации, которая будет финансировать строительство жилья. Здесь самая большая проблема — обеспечить сохранность этой суммы, чтобы инфляция не съела деньги. Сейчас многим будет проще их разместить на депозите и заработать больше.

Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК»:

— Ссудо-сберегательные кассы — это не замена льготной ипотеке, поскольку речь идет о другом продукте — средстве накопления, а не кредите. Если по условиям для вклада будет предлагаться относительно высокий фиксированный процент, а затем и льготная ставка по займу на недвижимость для держателей таких вкладов, то в теории механизм может сработать. Но этого всего однозначно из текста законопроекта не следует. Поэтому пока это скорее выглядит как теоретический способ подготовить спрос на перспективу: сейчас люди будут открывать вклады, несколько лет затем пополнять, а после выходить на сделку.

Часто приводится пример Германии, где это работает. Но как раз в условиях стабильной немецкой экономики (во всяком случае бывшей таковой) этот механизм функционален. Когда же ключевая ставка, а вместе с ней и ипотечная, и по депозитам, ходят вверх-вниз, а льготная ипотека меняется и отменяется, здесь явно потребуется адаптация системы под реалии.

Кроме того, к моменту накопления достаточной суммы на этом счете сама недвижимость может сильно подорожать. Точнее, скорее всего, подорожает. Или же не будет больше вариантов в том районе, где хотелось бы.

На сегодняшний день сложно делать уверенные прогнозы даже дальше, чем на месяц-два, а подобные накопления подразумевают минимум год.

Марк Лернер, глава компании «Петрополь»:

— В мировой практике есть разные работающие механизмы, в том числе и ссудо-сберегательные кассы. Однако сейчас очень сложно убеждать людей вкладывать деньги в недвижимость, так как она приносит 5–8% годовых, в то время как от депозитов они получают по 13–15%. Возникает перекос, приводящий к тому, что все обычно работающие схемы начинают сбоить, влияя друг на друга.

Центробанк держит ключевую ставку на уровне 16% якобы для стабилизации инфляции, но мы видим, что цель не достигается. Инфляция подросла до 7,5%, теперь она уже близится к 8%. Такую ключевую можно держать еще, например, полгода, и вариантов развития событий будет два: либо экономика научится жить при этой инфляции, и она будет только раскручиваться, либо вся экономическая активность убьется об стену. И то, и другое плохо.

Поэтому пока ставка не опустится, можно сколько угодно размышлять про ссудо-сберегательные кассы, но это сотрясание воздуха. Нужно стабилизировать финансово-экономическую ситуацию в стране, и ипотека прекрасно продолжит свою работу. А добавлять еще какой-то механизм просто бессмысленно.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

— Механизм ссудо-сберегательных касс похож на жилищные вклады, о которых часто говорили в последние месяцы. Такие программы в сложившейся ситуации могут стать ключевым фактором доступности жилья почти для 30% россиян, желающих решить свой квартирный вопрос. Сейчас поиск средств на первоначальный взнос остается ключевой проблемой: около 10% тех, кто впервые приходит в офисы продаж за консультацией, не имеют возможности собрать нужную сумму в требуемые сроки. Еще примерно для 20% потенциальных покупателей поиск средств связан со слишком обременительными решениями или долгим накоплением.

Механизм жилищных вкладов будет одновременно и мотивирующим, и дисциплинирующим фактором накопления средств на первоначальный взнос. При этом программы жилищных вкладов станут привлекательнее, если их развивать в партнерстве с участниками рынка недвижимости — банками и девелоперами.

В свою очередь, девелоперы могли бы предлагать участникам программы продленный срок бронирования выбранной квартиры до окончания срока жилищного вклада. При этом банки могут объединить договоры жилищных сбережений со своими ипотечными программами, чтобы зафиксировать для заемщиков сумму, срок и ставку по ипотеке на момент заключения договора.

Эффективность механизма можно значительно повысить за счет адресных ипотечных программ. Один из вариантов — «Молодежная ипотека» для граждан до 30 лет. Максимальный срок кредитования по такой программе должен быть увеличен, а процентная ставка с учетом субсидии от государства составит не более 3%. Максимальную сумму кредита целесообразно установить на уровне 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей и на уровне 12 млн рублей для остальных регионов. Первый взнос достаточно зафиксировать на уровне 15%, но часть суммы можно компенсировать сертификатом от государства, который будут выдавать молодоженам в загсе сразу после регистрации брака, в случае если он заключается между людьми в возрасте до 30 лет. Его оптимальный размер — не менее 500 тыс. рублей.

Максим Ельцов, гендиректор «ПИА недвижимость»:

— В успех ссудо-сберегательного механизма в РФ я абсолютно не верю. Эта модель подразумевает накопление гражданами средств в стабильных экономических условиях. Люди должны понимать, что цена на недвижимость сильно не изменится, что инфляция не сожрет накопленное на сберегательных счетах.

Корень идеи понятен: это попытка найти негосударственный источник средств для финансирования жилищного строительства. На мой взгляд, у ссудо-сберегательного механизма нет шансов в текущих условиях. Ипотека — это почти единственный способ вложения средств в приобретение жилья. Это относительно выгодно (пока ставки разумные), вполне безопасно и более контролируемо. Удобнее купить жилье здесь и сейчас и пользоваться им на ипотечные деньги. Особенность нынешней ситуации в том, что впервые за долгое время мы входим в период крайне высоких ставок, что, соответственно, влияет на ставки по депозитам. В итоге сейчас оправданно копить на первый взнос, увеличивая его с помощью дохода от депозита.

Чтобы ссудо-сберегательная схема была интересна, необходимо чтобы условия были выгоднее депозитов на 2–3%. Но даже в этом случае подобная схема проработает недолго: как только ставки начнут снижаться, то же самое коснется и ссудо-сбережения. И всем станет очевидно, что выгоднее покупать недвижимость в ипотеку, а не размещать деньги и надеяться, что накопления позволят переиграть динамику цен на недвижимость, которая дорожает в первую очередь из-за инфляции.