Наталья Якименко: "Придется делать рутинные вещи и параллельно искать что-то необычное"

Всё, что торгово-развлекательные центры прогнозировали в конце прошлого года, не сбылось.

Для бизнеса изменения геополитической обстановки обернулись беспрецедентными санкциями со стороны США и Евросоюза. В общей сложности более 180 компаний ограничили свою деятельность в России.

Уход иностранных брендов очень сильно повлиял на коммерческий сектор недвижимости. С закрытием зарубежных сетей торговые центры потеряли арендаторов и доход, а кинотеатры остались без мирового проката.

Кроме того, в кризис покупатели более рационально подходят к шопингу и тратят меньше денег. Хотя бренды и запустили финальные распродажи и этой осенью некоторые ТЦ точечно ощущали рост числа посетителей, в целом на рынке отмечается спад посещаемости от 7% до 10% в зависимости от месяца и объекта.

Уход международных компаний негативно сказался не только на моллах, но и на бизнес-центрах и складских комплексах. Пожалуй, самый сильный удар пришелся на суперрегиональные торговые объекты, в которых, как правило, доля международных брендов может достигать 30%. Учитывая высокую кредитную нагрузку и падение трафика, для многих из них ситуация может стать фатальной. Уже сейчас начало строительства большинства новых объектов отложено на неопределенный срок.

В меньшей степени пострадали небольшие районные ТЦ. Во многих из них закрытий не произошло вовсе, например в ТЦ «Фили Град» в Москве, где мы являемся управляющей компанией и брокером.

Также уверенно чувствуют себя те проекты, которые успели реализовать обновления до середины прошлого года. В качестве примера могу привести ТРЦ «Южный», расположенный в Казани, который стал первым торгово-развлекательным центром европейского уровня, открывшимся в городе. Он существенно преобразился. В 2020 году завершилась вторая крупная реконцепция объекта: был установлен дополнительный эскалатор, усилен состав арендаторов, открыта новая fashion-галерея, где появилось более 20 новых сетевых арендаторов, а также бутики российских дизайнеров, обновлен фуд-корт.

Сбалансированный состав арендаторов дал стабильность проекту: в торговом центре приостановили работу только два оператора (C-store и H&M). Процент вакантных помещений в молле — менее 1%.

Многие компании заявили о планах освоения зарубежных рынков. Интерес к другим государствам появился еще в пандемию, но усилился в связи с событиями прошлого года. Наша компания имеет многолетний опыт работы в СНГ и странах Центральной Азии: есть представительства в Казахстане и Узбекистане, которые были открыты задолго до последних событий. Подводя итоги, хочется отметить, что это были стратегически верные и своевременные решения. Мы активно продолжаем развивать каждое из представительств. В общей сложности наша команда оказывает услуги по брокериджу на 15 объектах коммерческой недвижимости в Республике Казахстан и Республике Узбекистан.

Также весной нами был отмечен неожиданный всплеск спроса на рынке стрит-ретейла. Новую локацию на пешеходных улицах стали рассматривать даже те бренды, которые исторически открывали магазины только в торговых центрах. Большое число заявок подтолкнуло нас к тому, чтобы выделить в профиле компании новое специализированное направление по брокериджу помещений стрит-ретейла.

Делать прогнозы на 2023 год очень сложно: слишком много неизвестных в уравнении.

Например, до сих пор нет полной ясности в планах ретейлеров: кто-то объявил об уходе, но пока просто приостановил деятельность с сохранением всех активов, кто-то ведет изнурительные переговоры о продаже бизнеса в России, кто-то прекратил любые инвестиции в развитие и маркетинговую активность, но поддерживает текущую деятельность.

Насколько по итогам года снизятся ставки, спрос и какая будет вакансия, зависит не только от решения иностранных компаний покинуть российский рынок, но и от скорости, с которой им найдется альтернатива.

Безусловно, коммерческая недвижимость продолжит развиваться в сторону улучшения качества проектов.

Одно я знаю точно: необходимо продолжать двигаться дальше, делать рутинные вещи, параллельно искать новые необычные комбинации и решения. Изменения на рынке потребления, сложности в логистике, обострение конкурентной среды — все эти факторы станут основополагающим трендом в принципах управления объектами торговой недвижимости. Кризис — это риск, и преодолеть его смогут самые смелые. Возможности рождаются в результате кризисов, однако соединяющие их связи далеко не прямолинейны.