Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»
Новый проспект
Мнения

Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»

Прочитано: 271
Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»

На днях рынок недвижимости вновь содрогнулся: Государственная Дума приняла очередные поправки в 214-ФЗ. С 1 июля 2019 года схема эскроу-счетов станет обязательной для продажи возводимого жилья практически во всех девелоперских проектах. Вложения дольщиков должны будут оставаться неприкосновенными.

Раньше застройщики могли не утяжелять бюджет строительства «дорогими деньгами» банка. Была возможность параллельно распределять финансовые потоки, эффективно используя средства дольщиков на развитие последующих очередей проектов. Это позволяло развивать территории комплексно.

Теперь же девелопер должен четко распланировать этапы строительного процесса и свои затраты на весь срок реализации проекта таким образом, чтобы в течение всего этого времени неукоснительно соблюдать график без права на маневр.

Очевидно, что такое требование невыполнимо в условиях непредсказуемого роста цен, колебаний валютных курсов, нестабильности налоговой и законодательной баз.

При этом все риски по задержке этапов строительных работ находятся в зоне ответственности исключительно застройщиков. В случае отклонения от графика более чем на 6 месяцев банк может отозвать разрешение на строительство и лишить компанию права на дальнейшую реализацию проекта. Не учитывается, что срыв сроков может произойти по вине какой-либо третьей стороны, например, монополиста, либо из-за ошибки в проектировании.

Банк становится истиной в последней инстанции и карательным органом.

Игроки рынка прочат банкротство большинству компаний, рост цен на жилье до 20% и смерть строительной отрасли. По мнению экспертов, такой резкий переход на эскроу-счета суммарно потребует от участников рынка 1,5 трлн рублей единовременно.

Вот так сумбурно, второпях вносятся изменения в закон, по которому работает одна из ведущих отраслей страны. В растерянности не только застройщики, но и покупатели, а иностранные инвесторы просто не могут поверить в реальность происходящего.

Нам приводят в пример развитые западные страны, где эскроу-счета — норма. Но как можно сопоставлять нас и Европу? Схема с эксроу-счетами жизнеспособна только при наличии долгосрочного инвестирования. В Европе она работает, поскольку бизнес и банки ориентируются на долгосрочные бизнес-портфели. В то же время там она не является обязательной. В российской практике предельный срок планирования составляет 3-7 лет, в среднем — 5 лет. Теперь же новая схема требует повысить долгосрочность инвестиционных портфелей до 7-15 лет. Это нам давно требуется. Но разве это возможно?

Ключевой фактор для долгосрочных расчетов — стабильная, неизменная законодательная база, чтобы каждый, кто закладывает в свой проект 15-летний срок окупаемости, был уверен в правилах игры. Именно так в Европе. Поскольку наша экономика и рынок никогда не обладали такими свойствами, компаний, способных и желающих размещать долгосрочные инвестиции в строительстве, всегда было немного. Теперь их будет еще меньше.

И комплексное развитие территорий, на которое опираются майские указы президента, находится под большим вопросом.

Наша компания — международная, одна из немногих в России, которая инвестирует собственные «длинные» деньги. Мы осуществляем долгосрочное планирование и реализуем масштабный градостроительный проект — город-курорт Gatchina Gardens. Инвестор вкладывает собственные средства, потому что концепция и качество проекта обеспечат спрос и маржинальность — в этом есть уверенность, поскольку аналогов в России нет.

Мы готовы действовать и будем, безусловно, продолжать реализацию проекта, соблюдая все новые нормы закона. У нас сейчас уже практически подписано соглашение по эскроу со Сбербанком. Однако нам задают вопросы наши клиенты, и мы не можем на них ответить. Новая схема должна защищать покупателей, но по факту они не ощутили положительного эффекта от этой заботы.

В частности, схема эскроу-счетов предусматривает, что предельная сумма страховой выплаты в случае банкротства застройщика и отзыва лицензии у банка составляет 10 млн рублей. Это сейчас средняя цена трехкомнатной квартиры в новых домах комфорт-класса в Петербурге. Таким образом, 214-ФЗ защищает интересы покупателей жилья класса масс-маркет. А что же делать с сегментами бизнес- и элит-, где средняя стоимость покупки составляет 15-70 млн рублей? Кто обеспечит безопасность средств за пределами 10 млн рублей при отсутствии игроков на страховом рынке, готовых участвовать в девелоперских проектах по эскроу? Это первый вопрос клиента.

Если 214-ФЗ не ориентирован на бизнес- и премиум-класс, возможно, использование эксроу нужно было распространять только на объекты стоимостью до 10 млн рублей? Либо стоило бы выдать правки для высокого ценового сегмента — а это не менее 30% петербургского рынка недвижимости.

Второй вопрос клиента — каков процент за размещение денег на эскроу-счетах? Ответа на него также нет.

Институт банков не гибок. К этому нужно быть готовым. Если застройщик хочет вывести на рынок безаналоговый продукт, кардинально улучшить и изменить девелоперские стандарты, территориальное планирование, внедрить оригинальные архитектурные решения и планировки, применить инновационное технологическое оснащение, то заключение договора с банком о проектном финансировании — очень трудоемкий процесс. Незнакомый продукт для банка — это повышение уровня рисков, что затягивает принятие решений о выдаче денег и, следовательно, сроки реализации проектов. И, конечно, застройщики это осознают, поэтому будут делать выбор в пользу лишь стандартных решений — многоэтажных малопривлекательных для жизни кварталов, но зато так знакомых банкам.

В целом, безусловно, пути для успеха найти можно, а схема эскроу все же повысит прозрачность рынка. Выживет сильнейший — тот, кто первым сумеет адаптироваться к новым реалиям, и тот, кто имеет большой объем собственного финансирования. Мы будем работать, будем строить. И будем делиться с бизнес-сообществом опытом, как позитивным, так и негативным. Надеемся, что это хоть в какой-то мере поможет игрокам рынка находить возможности для реализации успешных проектов.

эскроу-счета Наталья Осетрова Gatchina Gardens
Другие статьи автора Читайте также по теме

Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.



Удалить нельзя оставить. «Новый проспект» и Союз журналистов Петербурга и Ленобласти провели правовой вебинар для редакторов и журналистов
16 июня 2021
Подкаст «Под ключ». Новый выпуск «Недвижимость vs биржа ─ сравниваем доходность, плюсы и минусы»
19 мая 2021
Ситуацию с лесными пожарами в Карелии стабилизировали
31.07.2021
В Госдуме объяснили, зачем Россия помогает Турции в тушении пожаров
31.07.2021
Новые трудовые книжки начнут использовать с 1 января 2023 года
31.07.2021
От коронавируса умер композитор песен Боярского и Толкуновой
31.07.2021
Россия прекратит использовать МКС до 2028 года
31.07.2021
Россия по итогам субботы сохранила четвертое место в медальном зачете Олимпиады
31.07.2021
Волонтеры очистили от мусора часть берега и акваторию Лиговского канала в Петербурге
31.07.2021
Первый в Петербурге магазин люксового ретейлера Philipp Plein откроется на Невском
31.07.2021
Компания Таймураза Боллоева купила аграрный бизнес в Новосибирской области
31.07.2021
В России начали тестировать систему оплаты поездок в метро с помощью технологии распознавания лиц
31.07.2021
С начала года Сбербанк выдал 26 млрд рублей строителям жилья на Северо-Западе
31.07.2021
Россияне в два раза чаще стали пользоваться кредитками
31.07.2021
С начала года медикаменты в России подорожали на 7,6%, а продукты - на 8,7%
31.07.2021
Золотые сабли. Россиянки победили в финале командного первенства Олимпиады
31.07.2021
В Петербурге выявили новые особенности коронавируса
31.07.2021
Упрощенный порядок регистрации безработных в России продлен до конца года
31.07.2021
«Тёплый месяц»: синоптики рассказали о погоде на август
31.07.2021
ГИБДД будет автоматически лишать прав заболевших водителей
31.07.2021
В Германии вышла биографическая книга об Ангеле Меркель, где рассказано о ее спорах с Путиным
31.07.2021
Сады непрерывного цветения появятся в Приморском районе и на Охте
31.07.2021
Россиянки завоевали олимпийское серебро и бронзу в стрельбе из винтовки
31.07.2021
Жители Петербурга смогут прямым рейсом попасть в болгарский Бургас
31.07.2021
Петербуржцам велели носить маски до конца августа
31.07.2021
"Водоканал" Петербурга пригрозил отключить фонтаны в День ВДВ
31.07.2021
Специалисты добыли первую партию пресной воды со дна Азовского моря
31.07.2021
Международные эксперты не выявили нарушений антидопинговых правил на Олимпиаде
31.07.2021
Роскосмос сегодня определится с обликом новой российской орбитальной станции
31.07.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки