Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»

На днях рынок недвижимости вновь содрогнулся: Государственная Дума приняла очередные поправки в 214-ФЗ. С 1 июля 2019 года схема эскроу-счетов станет обязательной для продажи возводимого жилья практически во всех девелоперских проектах. Вложения дольщиков должны будут оставаться неприкосновенными.

Раньше застройщики могли не утяжелять бюджет строительства «дорогими деньгами» банка. Была возможность параллельно распределять финансовые потоки, эффективно используя средства дольщиков на развитие последующих очередей проектов. Это позволяло развивать территории комплексно.

Теперь же девелопер должен четко распланировать этапы строительного процесса и свои затраты на весь срок реализации проекта таким образом, чтобы в течение всего этого времени неукоснительно соблюдать график без права на маневр.

Очевидно, что такое требование невыполнимо в условиях непредсказуемого роста цен, колебаний валютных курсов, нестабильности налоговой и законодательной баз.

При этом все риски по задержке этапов строительных работ находятся в зоне ответственности исключительно застройщиков. В случае отклонения от графика более чем на 6 месяцев банк может отозвать разрешение на строительство и лишить компанию права на дальнейшую реализацию проекта. Не учитывается, что срыв сроков может произойти по вине какой-либо третьей стороны, например, монополиста, либо из-за ошибки в проектировании.

Банк становится истиной в последней инстанции и карательным органом.

Игроки рынка прочат банкротство большинству компаний, рост цен на жилье до 20% и смерть строительной отрасли. По мнению экспертов, такой резкий переход на эскроу-счета суммарно потребует от участников рынка 1,5 трлн рублей единовременно.

Вот так сумбурно, второпях вносятся изменения в закон, по которому работает одна из ведущих отраслей страны. В растерянности не только застройщики, но и покупатели, а иностранные инвесторы просто не могут поверить в реальность происходящего.

Нам приводят в пример развитые западные страны, где эскроу-счета — норма. Но как можно сопоставлять нас и Европу? Схема с эксроу-счетами жизнеспособна только при наличии долгосрочного инвестирования. В Европе она работает, поскольку бизнес и банки ориентируются на долгосрочные бизнес-портфели. В то же время там она не является обязательной. В российской практике предельный срок планирования составляет 3-7 лет, в среднем — 5 лет. Теперь же новая схема требует повысить долгосрочность инвестиционных портфелей до 7-15 лет. Это нам давно требуется. Но разве это возможно?

Ключевой фактор для долгосрочных расчетов — стабильная, неизменная законодательная база, чтобы каждый, кто закладывает в свой проект 15-летний срок окупаемости, был уверен в правилах игры. Именно так в Европе. Поскольку наша экономика и рынок никогда не обладали такими свойствами, компаний, способных и желающих размещать долгосрочные инвестиции в строительстве, всегда было немного. Теперь их будет еще меньше.

И комплексное развитие территорий, на которое опираются майские указы президента, находится под большим вопросом.

Наша компания — международная, одна из немногих в России, которая инвестирует собственные «длинные» деньги. Мы осуществляем долгосрочное планирование и реализуем масштабный градостроительный проект — город-курорт Gatchina Gardens. Инвестор вкладывает собственные средства, потому что концепция и качество проекта обеспечат спрос и маржинальность — в этом есть уверенность, поскольку аналогов в России нет.

Мы готовы действовать и будем, безусловно, продолжать реализацию проекта, соблюдая все новые нормы закона. У нас сейчас уже практически подписано соглашение по эскроу со Сбербанком. Однако нам задают вопросы наши клиенты, и мы не можем на них ответить. Новая схема должна защищать покупателей, но по факту они не ощутили положительного эффекта от этой заботы.

В частности, схема эскроу-счетов предусматривает, что предельная сумма страховой выплаты в случае банкротства застройщика и отзыва лицензии у банка составляет 10 млн рублей. Это сейчас средняя цена трехкомнатной квартиры в новых домах комфорт-класса в Петербурге. Таким образом, 214-ФЗ защищает интересы покупателей жилья класса масс-маркет. А что же делать с сегментами бизнес- и элит-, где средняя стоимость покупки составляет 15-70 млн рублей? Кто обеспечит безопасность средств за пределами 10 млн рублей при отсутствии игроков на страховом рынке, готовых участвовать в девелоперских проектах по эскроу? Это первый вопрос клиента.

Если 214-ФЗ не ориентирован на бизнес- и премиум-класс, возможно, использование эксроу нужно было распространять только на объекты стоимостью до 10 млн рублей? Либо стоило бы выдать правки для высокого ценового сегмента — а это не менее 30% петербургского рынка недвижимости.

Второй вопрос клиента — каков процент за размещение денег на эскроу-счетах? Ответа на него также нет.

Институт банков не гибок. К этому нужно быть готовым. Если застройщик хочет вывести на рынок безаналоговый продукт, кардинально улучшить и изменить девелоперские стандарты, территориальное планирование, внедрить оригинальные архитектурные решения и планировки, применить инновационное технологическое оснащение, то заключение договора с банком о проектном финансировании — очень трудоемкий процесс. Незнакомый продукт для банка — это повышение уровня рисков, что затягивает принятие решений о выдаче денег и, следовательно, сроки реализации проектов. И, конечно, застройщики это осознают, поэтому будут делать выбор в пользу лишь стандартных решений — многоэтажных малопривлекательных для жизни кварталов, но зато так знакомых банкам.

В целом, безусловно, пути для успеха найти можно, а схема эскроу все же повысит прозрачность рынка. Выживет сильнейший — тот, кто первым сумеет адаптироваться к новым реалиям, и тот, кто имеет большой объем собственного финансирования. Мы будем работать, будем строить. И будем делиться с бизнес-сообществом опытом, как позитивным, так и негативным. Надеемся, что это хоть в какой-то мере поможет игрокам рынка находить возможности для реализации успешных проектов.