Возможны ли были в этом году договоры аренды по 700 рублей за квадратный метр в месяц, кому и какие скидки предоставляли арендодатели и где именно рестораны чувствовали себя наиболее устойчиво, выяснил «Новый проспект». Оказалось, что пандемия 2020-2021 годов взбодрила не только арендаторов, но и собственников недвижимости. Тем не менее 2022 год для многих оказался кризисным.
Максим Кораблёв-Дайсон, ресторатор (проекты «Пхали-Хинкали», «Хачо и Пури»):
— Отношения с арендодателями, конечно, надо выстраивать заранее, ведь эти отношения во все кризисы, по большому счету, просто проверяются. И самое жуткое, что может произойти, — это когда что-то случилось, и все начинают их сразу же строить. Так это не работает. У нас все отношения были выстроены изначально, и мы в этом году ни о чем не просили наших арендодателей. А у нас 30 франшиз по всей России, от Пскова до Владивостока, в том числе в Петербурге, где работает 17 собственных проектов и две франшизы. И как я 7 лет назад подписывал договоры по 700–1000 рублей за квадратный метр, так всё и осталось. Я вот смотрю на Невский, и на нем, конечно, рестораторам тяжко. Дело в том, что есть такие места, где можно развивать бизнес, а есть места, куда просто не надо влезать. Потому что сверхаренда ложится в чек, чек — на стол гостю, а гость смотрит, говорит спасибо и уходит, чтобы в следующий раз зайти просто за угол и сесть в другое заведение, где совершенно другая цена, которая его вполне устраивает.
Евгений Ларченко, собственник ресторанной группы Koza Group (рестораны Alice Garden, сеть «Коза Дереза») и совладелец клубов «РетроДискотека.ру»:
— Наш ресторан Alice Garden располагается именно на Невском, но мы его открыли всего год назад, в декабре 2021-го, и в этом году хотели попросить скидку у арендодателя, но разговор не сложился. К остальным арендодателям пока не обращались. В целом в рамках всего холдинга мы пока держимся. Но могу сказать, что я общался с коллегами, которые обращались к собственникам своих помещений, и собственники оказались очень лояльными: все, кому нужно, какие-то скидки получили. Думаю, Невский просто действительно сложная локация.
Андрей Перцев, ресторатор, развивающий ряд проектов, включая ресторан «Балаган» и фуд-холл «Огниво»:
— Мы изначально договаривались со всеми арендодателями об очень комфортных арендных ставках, потому что арендодатели верили в то, что я делаю, в те концепции, которые я открываю, и понимали, что беготня по рынку в поиске подходящей арендной ставки может потом сильно аукнуться. Потому что смена арендатора, и это подтвердит любой арендодатель, — это довольно проблематичная история.
Дмитрий Абрамов, партнер, генеральный директор инвестиционного фонда Jensen Group:
— У нас более 20 операторов, так или иначе связанных с общественным питанием, причем эти операторы совершенно разного формата, от фуд-траков и контейнеров до ресторанов по 1 тыс. м2. И на самом деле мы всегда были к ним достаточно лояльны: наши постоянные партнеры, с которыми мы давно работаем, могут это подтвердить. Договоры аренды мы со всеми подписывали в разное время, и когда это делали в пандемию, то указывали не только фиксированную плату, но и процент с товарооборота. Такой подход нам уже был понятен в отношении других арендаторов, потому что с fashion-сегментом (одежда, обувь, аксессуары) и супермаркетами у нас всегда были такие отношения, и мы видим, что обороты не рисуются, и в хорошие месяцы получаем доплату.
По объему площадей среди всех наших арендаторов общественное питание занимает у нас третье место после офисов и супермаркетов, и в пандемию мы стали подписывать подобные договоры и с представителями этого сегмента. С такими арендаторами нам, конечно, гораздо проще договариваться, потому что мы понимаем, что все эти шаги с нашей стороны будут компенсированы, когда рынок вернется в более положительное состояние.
Станислав Ступников, партнер компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
— В целом я вижу, что все арендодатели стали более лояльными: их научили 2008-й, 2015-й, 2020-й годы. Они уже поняли, что лучше договариваться с арендаторами, чем их терять и потом долго искать новых. Что касается форматов недвижимости, то в начале года первыми пострадавшими были крупные торговые центры, на трафике которых сказался уход иностранных брендов. И торговые центры начали довольно лояльно передоговариваться с ресторанами, по сути, перейдя с фиксированной оплаты на процент от товарооборота вообще без фикса.
При этом формат микрорайонных ТЦ, расположенных в спальных районах, оказался более устойчивым, поскольку в них не было токсичных по нынешним временам арендаторов, таких как Zara, H&M и прочих иностранных брендов, и при этом у людей в спальных районах отпала потребность ехать в крупные моллы, особенно в выходные. И в микрорайонных торговых центрах никто не переходил с ресторанами на процент от товарооборота, но были скидки в районе 10–20% в марте-апреле и в сентябре.
Бизнес-центры мы делим на две категории, и ситуация там разная. Есть БЦ, которые сильно пострадали — оказались фактически пустыми. В таких бизнес-центрах предприятия общественного питания просто закрылись, потому что кормить некого, и договаривайся, не договаривайся, а результат будет печальным. В бизнес-центрах, оказавшихся устойчивыми, рестораторы либо не пришли просить снижения арендной платы, либо скидки были символическими и, как и в микрорайонных ТЦ, буквально на пару месяцев.
Есть еще один формат недвижимости, где велика концентрация предприятий общественного питания, — это апарт-отели: мы также их строим, управляем ими, развиваем по франшизе. И, по сути, они оказались самым устойчивым форматом для рестораторов, потому что там осталась постоянная аудитория.
По материалам делового завтрака BestBreakfast
