Собственники коммерческой недвижимости проводили 2021 год с облегчением. Сложнее всего пришлось ретейлу, который сильно пострадал от ковидных ограничений, сильно изменились офисы, а склады пережили золотой год из-за дефицита площадей. Смотрят в будущее с оптимизмом и застройщики апартаментов: сегмент окончательно занял место на рынке между жильем и гостиницами и стал понятен потребителям и инвесторам.
Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group:
— В целом 2021 год был неоднородным. Офисные проекты чувствовали себя хорошо, даже несмотря на то, что часть сотрудников наших арендаторов перешла на удаленку. У нас стопроцентная заполняемость офисов, в своих локациях видим рост арендных ставок и устойчивый спрос на помещения, особенно в Центральном и Петроградском районах.
Для торговых объектов год также завершается довольно удачно, хотя, конечно, в среднесрочной перспективе на ситуацию будут влиять и все пандемийные ограничения: QR-коды, локдауны, сокращение покупательной способности населения, рост инфляционных ожиданий.
Самым успешным сегментом арендаторов по динамике оборота стали кафе, рестораны, супермаркеты. Но во многом это связано с ростом их наценки, который составил 20–40%. Мы продолжим увеличивать долю продуктовых операторов в наших торговых объектах (и в "Пассаже", и в "Ривер Хаусе") за счет сокращения других групп арендаторов, в основном тех, кто нацелен на онлайн-коммерцию.
Ждем, что в 2022 году, с ростом доли вакцинированных граждан и выработкой коллективного иммунитета, количество ограничений и их продолжительность все-таки сократятся, и будущий год будет более успешным, чем уходящий, не только в офисном сегменте, но и в торговом. Но каким бы он в итоге ни был, нужно не ждать подарков судьбы, а и самим проводить изменения, потому что нынешние тенденции останутся с нами на долгие годы. Так что будем смотреть в сторону новых проектов с поправкой на понимание текущей ситуации.
Сергей Менис, генеральный директор УК "Адамант":
— Как и все в нашей отрасли, мы испытывали давление эпидемиологической ситуации в 2021 году. Эта постоянно изменяющаяся ситуация держит рынок в состоянии большой неопределенности. И, наверное, это и есть главный тренд уходящего года — неопределенность и стресс. Мы начали уже привыкать к такому положению вещей, но от этого не становится легче. Такая ситуация не позволяет нашим партнерам-арендаторам строить долгосрочные стратегии развития, что приводит к стагнации товарного предложения и услуг. Это, конечно, влияет и на отрасль торговых комплексов, потому что сегодня ТРК должен постоянно обновлять предложения, чтобы оставаться актуальным и вызывать интерес посетителей.
В наступающий год, как и всегда, мы смотрим с оптимизмом. Полагаем, что давление ковида будет слабеть. Руководствуясь этими ожиданиями, мы запланировали ряд реконструкций в наших объектах. Их ждет обновление интерьеров, пула арендаторов и концепций. Думаю, что весной-летом наступающего года мы сможем анонсировать открытие нескольких интересных объектов.
Екатерина Трушлякова, директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский Центр"):
— В 2021 году основное влияние на рынок торговой недвижимости оказывали различные ограничительные меры. Частично или полностью закрывались фуд-корты, вводились ограничения работы ретейла, реализующего товары не первой необходимости. Также часто мы получали информацию, что товарное наполнение магазинов неполное, так как из-за пандемии возникали проблемы с недопроизводством и доставкой грузов. Положительным было то, что ретейлеры не отказывались от планов развития своих сетей. Переговоры и подписания договоров аренды были в течение всего года.
В 2022 году мы продолжим подписывать новые бренды для наших торговых центров, уже сейчас ведутся переговоры. Мы также продолжим обновлять объекты, производить не только текущие ремонты, но и реновировать общие зоны и фасады. Это очень важно как для посетителей, так и для арендаторов. Основные обновления будут в зоне фуд-корта и ресторанов.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор":
— Прошлый год оказался для нас хорошим и интересным. Сеть бизнес-центров "Сенатор" пережила качественный рост. Мы купили за год пять новых зданий, сейчас ведем там ремонтные работы. Еще три здания ввели в эксплуатацию после реконструкции. Так что мы существенно пополнили свой портфель активов, что не может не радовать.
Рынок также был за нас — показывал положительные для арендодателей тренды. Спрос на качественные офисные площади не сократился, как мы сначала предполагали, из-за пандемии, а наоборот вырос. Это связано и с отсутствием достаточного количества предложения (новых офисных зданий строится и вводится мало), и с активным развитием IT, нефтегазовой и фармацевтической отраслей, а это наши основные арендаторы.
Удивительно, но в 2021 году мы наблюдали рост арендных ставок на 10%, и, по нашим прогнозам, в 2022 году тренд продолжится. Ждем увеличения ставок даже больше, чем на 10%. Этому способствует много факторов: и инфляция, которая уже по итогам ноября составила 8,4%, и растущий спрос на качественные площади. Так что в 2022 году продолжим развитие: будем покупать новые объекты и открывать новые бизнес-центры.
Дмитрий Киселёв, заместитель председателя правления "Охта Групп":
— Первая половина года у всех застройщиков была прекрасной: активно шли продажи как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что после отмены льготной ипотеки продажи упали, в целом год был удачным.
Мы расширили свое присутствие на рынке капитала, разместили дополнительный выпуск облигаций на 1 млрд рублей. Здесь нам немного повезло: мы успели до резкого увеличения ставки ЦБ, поэтому привлекли средства под вполне приемлемый процент. В итоге "Охта Групп" расширила земельный банк: мы купили несколько участков. Сейчас проектируем объекты. Стройку и продажи начнем в 2022 и 2023 годах.
В 2021 году мы, как и все, столкнулись с такими неприятностями, как резкий рост цен на строительные материалы и нехватка людей: у подрядчиков часто не хватало сотрудников. Но выкручиваемся, ничего смертельного не происходит. Где-то стало работать сложнее, но нельзя заниматься бизнесом, если думаешь, что можно просто строить, а цены будут только расти. Бывает по-другому, и это нормально.
В 2022 году реализация проектов продолжится. Также мы думаем о расширении банка проектов как для жилой застройки, так и для редевелопмента коммерческой недвижимости. Детально прогнозировать ситуацию тяжело, но стресс-тесты наших проектов показывают, что мы готовы к падению темпов продаж и снижению цен. Предпосылок к апокалиптическим сценариям мы не видим, хотя "черные лебеди" иногда прилетают.
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь":
— Уходящий год стал временем активного развития сегмента апартаментов как с точки зрения эволюции качества продукта, так и с точки зрения осознанности инвесторов. Их профессионализм значительно вырос. Покупатели стали задавать абсолютно точные, детальные и конструктивные вопросы. Подход "хватайте апарты, это интересно и выгодно" с точки зрения продаж больше не проходит. Инвесторы стали более требовательными, и застройщики вынуждены отвечать на запрос детальным описанием и четким позиционированием своих апартов, сервисов, инфраструктуры.
В ушедшем году стало очевидно, что данный сегмент занял свое место в линейке недвижимости между жилой и гостиничной, и сравнивать их уже неверно. Девелоперы видят перспективу в апартаментах и активно работают над будущими проектами. Уверен, в 2022 году они не заставят себя ждать, и можно ожидать увеличения предложения в полтора, а то и в 2 раза по сравнению с 2021 годом. Этому будет способствовать и завершение паузы, вызванной определением отношения властей к этому сегменту с точки зрения социальной нагрузки. Надеемся, что в начале 2022 года все вопросы будут утрясены, и правила игры станут понятными и прозрачными.
