Не исправленная вовремя реестровая ошибка может привести к затяжным судам и потере права на недвижимость. Управляющий партнер 4R Group Михаил Бойцов рассказал о подобном кейсе и дал советы по минимизации рисков.
Реестровые ошибки чаще всего лишают собственника возможности совершать сделки с недвижимостью или становятся причиной споров с соседями об определении границ. В нашей практике был случай, когда мы представляли сельскохозяйственное предприятие и физическое лицо в споре об исправлении ошибки в ЕГРН. Государственная организация подала к ним иск о признании границ и площадей соседней земли неустановленными, хотя наложения границ между участками не было. Эти незаконно сформулированные требования маскировали желание истца расширить собственную территорию за счет ответчика. Удовлетворение иска означало бы изъятие сведений из ЕГРН и фактически привело бы к потере прав ответчика на свой участок. Из-за внесения подобных изменений собственники начинают владеть не конкретным пятном, а каким-то условными объектом, отсутствующим как в реестре, так и в природе.
Проработанная правовая позиция и отсутствие доказательств со стороны истца не убедили судью возложить на него бремя доказывания. Внесудебную землеустроительную экспертизу, где говорилось, что реестровая ошибка в ЕГРН допущена ответчиками при межевании, предоставили только к пятому судебному заседанию. Для того чтобы не проиграть дело, мы предложили провести судебную землеустроительную экспертизу. Ее результаты подтвердили наличие реестровой ошибки, которую должны были устранить путем согласования сторонами новых поворотных точек границ земельных участков. Однако эксперт не установил на местности их координаты и допустил ряд других нарушений.
Добиться проведения повторной экспертизы и вызвать ее автора в суд не удалось. В результате суд встал на сторону госорганизации. Его не смутило противоречие заявленных требований сложившейся практике, согласно которой в решении должны быть указаны координаты новых поворотных точек спорных участков. Кроме того, там не было информации, в каком документе, кем и когда была допущена реестровая ошибка, а также ряда других нюансов. Апелляционная инстанция оставила решение в силе, но затем кассация указала на недопустимость исключения из ЕГРН сведений о характеристиках участков ответчиков. В итоге предыдущие решения были отменены в полном объеме, и дело направили на новое рассмотрение.
Важно отметить, что закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» предусматривает административный порядок устранения реестровых ошибок. Росреестр самостоятельно исправляет их, если не получит новые документы о согласовании границ от заинтересованных лиц. Однако госорганизация не воспользовалась возможностью обратиться в ведомство. В ходе разбирательства Росреестр и кадастровая палата, привлеченные в качестве третьих лиц, не признали свою вину в совершении реестровой ошибки, но это не помешало ее устранить по заявлению ответчиков.
Таким образом, к моменту нового рассмотрения дела в первой инстанции наложение границ спорных участков исчезло, и, соответственно, пропал и предмет спора. В итоге было принято решение отказать в иске и возложить судебные расходы на госорганизацию. Собственникам удалось сохранить границы участка, но это стоило времени и денег.
Уберечься от реестровых ошибок не получится, но можно минимизировать возникающие риски. Для этого целесообразно время от времени заглядывать в публичную кадастровую карту, где можно увидеть изменения границ земельного участка. Также стоит периодически заказывать выписку из ЕГРН по своему объекту с целью убедиться, что в реестре нет отметок о судебном споре.
Если соседи устанавливают границы своих участков, которые накладываются на ваши, это повод обратиться к кадастровому инженеру. В случае обнаружения в выписке из ЕГРН любых неверных сведений необходимо подать заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки. Кроме того, важно участвовать в согласовании смежных границ участка, если пришло соответствующее уведомление от кадастрового инженера.
Реестровые ошибки в границах земельных участков возникают по разным причинам. Например, в ЕГРН могут быть внесены неточные сведения об имени, паспортных данных, дате рождения, адресе объекта недвижимости, площади и т. д. Собственники часто думают, что это им не помешает, но вся серьезность положения становится понятна, когда понадобится срочно совершить сделку. Либо всю «прелесть» ситуации почувствуют наследники, когда не смогут доказать, кому принадлежал конкретный объект. В этом случае реестровая ошибка устраняется только на основании решения суда или при обращении в Росреестр.
