Мария Ромашина: «Ретейл вынужден адаптироваться под новые условия»

Прошлый год был рекордным с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость. Объема инвестиций в 833 млрд рублей раньше никогда не было, в 2022 году этот показатель составил 497 млрд рублей. В общем объеме сделок наблюдается тренд на увеличение инвестиций именно в торговые объекты (325 млрд рублей, что почти в 7 раз больше, чем в 2022 году).

С чем связан такой рост? Во-первых, с нестабильностью других инструментов инвестирования. Торговая недвижимость — понятный и надежный актив. Во-вторых, девелоперы начинают вкладываться в нее с целью увеличения экономической привлекательности проектов комплексного развития территорий в Москве. При создании мест приложения труда они могут рассчитывать на льготы. Не стоит забывать и про третий важный фактор: из-за ограничений многие заинтересованы инвестировать внутри страны, и это дает нам большие возможности.

Торговый сегмент меняется. Свои коррективы внесли пандемия, СВО и санкции. В связи с этим ретейл и формат торговой недвижимости адаптируются к работе в новых условиях. Мы видим тренд на усиление небольших торговых центров, потому что они оказались ближе к потребителю и более гибкими. На фоне рынка такие объекты выглядят особенно хорошо. Так, средний уровень вакантности площадей в Москве на начало 2024 года, согласно оценке IBC Real Estate, составил 12%, тогда как в наших объектах — 8%.

Что касается трафика, то во время пандемии он просел довольно сильно, но сейчас восстанавливается. По данным Focus Technologies, за год посещаемость приросла на 1%, что фактически является стагнацией, но все-таки не отрицательным результатом. Если же говорить про малые торговые центры, то с января по апрель текущего года в них наблюдается колоссальный рост: трафик вырос на 20% по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Также наблюдается позитивная динамика по товарообороту. Несмотря на снижение покупательной способности населения, он значительно превышает показатели официальной инфляции, а в ТЦ малых форматов даже ее «перепрыгивает»: плюс 8% в целом по рынку и 31% — в наших проектах.

Ретейл продолжает адаптироваться. За 2023 год рынок пополнился 22 новыми международными брендами, а по итогам первого квартала 2024 года — 12-ю. Это игроки из Турции, Белоруссии, Азии и Европы.

В торговых центрах появляются новые якорные арендаторы. Уже давно есть тренд на развитие фитнес-клубов. Такой арендатор порой лучше обеспечивает трафик, чем многие традиционные форматы.

Активно развиваются фуд-холлы. Этот формат много раз имел шансы так и не стать новым якорем, но, несмотря ни на что, работает довольно успешно. Россия, наверное, входит в список стран-лидеров, где фуд-холлы расширяются семимильными шагами.

После поездки в Самару мы увидели, что существует тренд на открытие в торговых центрах термальных комплексов. Освободившиеся большие площади при наличии мощностей можно быстро и эффективно занять объектами такого формата.

Появляются арендаторы, которых еще пару лет назад трудно было представить в объектах торговой недвижимости. Совсем недавно казалось, что разместить клиники в торговых центрах невозможно, но в итоге недавно в ТЦ «Мега Химки» открылся медицинский центр IMMA, который работает эффективно.

Так что рынок торговой недвижимости движется довольно активно. Будем идти в правильном направлении с точки зрения поступательного развития нашей отрасли.

По мотивам выступления на VI форуме торговой недвижимости «Белые ночи РСТЦ»