Максим Ельцов: «Льготная ипотека угрожает рынку»

Льготная ипотека с господдержкой стала настоящей бомбой для рынка жилья, стимулировав взрывной спрос. Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Ельцов, выступая на конференции «Нового проспекта», рассказал, почему это может привести к большим проблемам.

Минувшей весной, когда кривая статистики заболевших и умерших от коронавируса поползла вверх, правительство вдруг заявило, что деньги в стране есть и банковские депозиты граждан никто трогать не будет.

Граждане отреагировали симметрично и, в соответствии с личным опытом жизни в капиталистической России, сказали «ага» и побежали снимать банковские вклады. По привычке, чтобы сохранить накопленное, они инвестировали свои кровные в бетонометры. Конечно, 5 млн рублей на покупку жилья мало у кого лежали в кубышке, но тех, у кого в наличии оказался 1 млн рублей, было немало. Чтобы простимулировать их покупать жилье, власти ввели льготную ипотеку. С ее помощью возможность купить квартиру получили даже те, кто до коронакризиса об этом и не мечтал. И тут началось самое интересное.

Напомню, что до эпидемии в России уже была льготная ипотека для разных категорий граждан: семейная и военная, материнский и отцовский капитал. Была, как я ее называю, блуждающая по Ленобласти сельская ипотека. А также дополнительные меры поддержки граждан: ипотечные каникулы, реструктуризация и рефинансирование кредитов.

Застройщики предлагали и маркетинговые ставки: при базовой ипотечной ставке от банка в 12% они ее снижали до 9% и сами компенсировали разницу банкам. Правда, для клиента условия были жесткими, и данное предложение вызывало у них только недовольство. Но бомбой для ипотечного рынка стала льготная субсидированная ипотека — господдержка-2020.

Что про нее знают застройщики и покупатели жилья? Знают, что ставка 6,5%, первоначальный взнос — 15%, максимальная сумма кредита для Москвы и Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей, программа действует до июля 2021 года.

Но вот о чем знают немногие, и еще меньше тех, кто об этом рассказывают: разницу между ключевой ставкой ЦБ и этими 6,5% Минфин компенсирует банкам за счет средств, собранных с налогоплательщиков. Таким образом, банковская система получила за счет налогоплательщиков гарантированный доход на протяжении всего срока кредитования.

Рынок в Петербурге продвинутый. Мы уже давно обогнали Москву в вопросах взаимодействия застройщиков, банков и ипотечных агентств. В Петербурге благодаря их коллаборации появилась не просто субсидированная ипотека, но и ипотека, субсидированная со стороны застройщиков. На рынок были выведены продукты со ставкой в 2,7% на весь период пользования кредитом и со ставкой в 0,1% на первые 6 месяцев. Заемщик такую ставку может получить и сейчас — многие застройщики работают по таким программам, и для них это очень дорогие программы.

Но появившаяся субсидированная ипотека с господдержкой-2020 не просто помогла строительному рынку продержаться в трудный момент — она его взорвала. В мае и июне ипотека породила фантастический спрос. У многих застройщиков даже в бизнес-сегменте объем ипотечных сделок достиг 80%.

Ипотека с господдержкой спровоцировала рост сделок на вторичном рынке: с мая по июль чаще брали ипотеку на новостройки, потом вторичный рынок стал догонять первичный по числу сделок — здесь бомбануло в сентябре. Объем ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, уже в 2 раза превышает показатели прошлого года: в сентябре 2019 года было выдано чуть более 700 млн рублей (до данным банка «ДОМ.РФ»), в а сентябре 2020 года — уже больше 1,4 млрд рублей. По данным Центробанка и «ДОМ.РФ», общий объем ипотеки с апреля по сентябрь 2020 году равен 123,5 млрд рублей, в том числе объем льготной ипотеки — 81,5 млрд рублей (то есть 66% от рынка). Давайте задумаемся, что бы было, если бы льготной ипотеки не было?

Важно понимать, что мы получаем цифры вчерашнего дня. Росреестр выдает статистику с лагом в 2 месяца. То есть мы пока не понимаем реальную картину на рынке. Но, с другой стороны, если смотреть на опережающие показатели: звонки от клиентов, бронь по ипотеке и по фактической подаче сделок на регистрацию, то мы видим остывающий рынок.

И с чего бы он не остывал, если мы залезли в спрос не только 2021 года, но и 2022 года? Квартиры в коронакризис покупали все — даже те, кто покупку в этом году изначально не планировал. Даже на государственном уровне чувствовался этот нерв: до последнего момента было неизвестно, будет ли программа продлена или нет. Происходящее на рынке можно сравнить с изготовлением подсолнечного масла: первый холодный отжим, потом второй отжим посильнее, потом уже на каком-то химическом уровне выжимаем остатки спроса. Выжали всё что можно, дальше рынок ждет неминуемый откат.

Застройщики вполне логично отреагировали на повышение спроса повышением цен: в январе 2020 года цена одного «квадрата» жилья была на уровне 110 тыс. рублей, в октябре она стремилась к 130 тыс. рублей. Излишняя стимуляция спроса сделала жилье недоступным. Чтобы убедиться в этом, предлагаю внимательно изучить просрочку по кредитам. У людей выросла не только средняя сумма ипотечного кредита, но и задолженность перед банками: если в сентябре 2019 года долги были на уровне 449 млрд рублей, то в сентябре 2020 года они уже достигли 530 млрд рублей. Расплачиваться за это рынок начнет уже в первом полугодии 2021 года.

Во время пандемии банки удовлетворили заявления на ипотечные каникулы 166 тыс. российским заемщикам. Я нахожусь в тесном контакте с руководителями ряда ведущих банков, и они утверждают, что в ноябре не все эти люди вернулись в прежний график платежей, не все вышли с ипотечных каникул. Есть те, кто не возобновил оплату ипотечного долга. Да, власти заявляют о хорошей статистике по погашению ипотечных кредитов. Но ведь просрочка не наступает на второй-третий месяц с момента получения ипотеки, она появится через год, когда заемщик узнает, что его перевели на удаленный режим с оплатой в 50% от прежней ставки, или вывели за штат, или вовсе отправили в отпуск за свой счет. Вот мы увидим реальную картину.

Если резюмировать, то можно сказать: льготная ипотека — стала очень действенным способом поддержать строительную отрасль. Она дала рынку недвижимости возможность развития, но излишняя стимуляция теперь представляет реальную угрозу. Рынок, когда тренд развернется, и начнется массовый невозврат ипотечных кредитов, ожидают большие проблемы. Льготная ипотека — это как антибиотик. Его нельзя принимать постоянно — может зародится новая инфекция, которая убьет организм.

Смотреть запись трансляции прошедшей дискуссии

Информационными партнерами прошедшего мероприятия выступили: 

Общероссийская общественная организация «Деловая Россия»,

Союз строительных объединений и организаций,

Ленинградская областная торгово-промышленная палата,

HeadHunter,

ведущее строительное издание Петербурга «Канонер»,

Российская гильдия управляющих и девелоперов,

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

Российская юридическая фирма «Дювернуа Лигал»,

«Аргументы и Факты — Петербург»,

ГК «Страна Девелопмент».