Крупнейшими девелоперами станут банки
Новый проспект
Мнения

Крупнейшими девелоперами станут банки

Прочитано: 187

Основатель Центра эффективных улучшений Станислав Логунов о том, почему 214-ФЗ губит строителей, обогащая банкиров, и как строительным компаниям все-таки остаться на плаву.

В Петербурге объем жилищного строительства существенно не менялся на протяжении многих лет и составляет 3–3,5 млн квадратных метров в год. По сведениям из различных источников, это на 22-30% превышает реальный спрос: как раз столько квартир остаются непроданными, что позволяет сделать вывод о перенасыщении рынка.

Это просчеты застройщиков, но за них платят клиенты: строительство лишних метров входит в цену нужных.

Впрочем, иногда расплачиваться приходится и компаниям-застройщикам, даже крупным. Все мы помним печальную историю «СУ-155» или недавний случай с подмосковной Urban Group. Но митинги и голодовки так называемых обманутых дольщиков в лучшем случае приводят к тому, что недостроенные дома доводят уже другие компании. И понятно, что эти ошибки тоже оплачивают клиенты.  

Чтобы защитить население, внесены изменения в федеральный закон №214. Фактически речь идет об отказе от привычной формы долевого строительства, при которой клиент оплачивал квартиру еще на стадии производства работ. Снимая проблему обманутых дольщиков, это решение автоматически еще больше сокращает доступность жилья для населения. Кредитная нагрузка на девелоперов при предлагаемой схеме проектного финансирования серьезно возрастет, и эти потери будут распределены между клиентами и подрядчиками — непосредственными исполнителями работ.

А у подрядчиков дела обстоят и так очень непросто. По подсчетам РАСК, за прошлый год с рынка Петербурга ушло около 1 тыс. строительных компаний. Сходная ситуация и на федеральном уровне: за год российский рынок недосчитался 18% игроков — порядка 26 тыс. организаций. А по данным НИУ ВШЭ, еще 16-17% строительных компаний, или каждая шестая, находятся в предбанкротном состоянии.

К тому же по подрядным организациям болезненно ударило повышение НДС на 2%. Казалось бы, 2% – незначительная величина. Но только не в ситуации, когда рентабельность гуляет в пределах от 1,5% до 3,5%. Если учесть, что налогом облагается в среднем 30% выручки подрядной организации, а платится он из прибыли, то простейший расчет показывает: при росте НДС на 2% рентабельность сократится на 17-40%, то есть составит от 0,9% до 2,9%.

Внесенные в 214-ФЗ изменения означают, что точно все хорошо будет только у банков.

Банки, очевидно, со временем станут наиболее крупными девелоперами, потому что у них в залоге окажется и земля, и возводимые на ней объекты. Как минимум именно они станут главными контролерами на стройке. Как следствие, это вызовет расширение банковских структур, которые не добавляют процессу строительства никакой ценности, но будут активно проедать средства тех самых дольщиков, которых призваны защищать.

Хотя предложение на рынке жилья, как уже говорилось, сейчас превышает спрос, новый майский указ предусматривает еще большее увеличение объемов строительства. Например, для Петербурга речь идет о 4,5-5 млн м2 вместо нынешних 3-3,5 млн. Открытым остается вопрос: «Кто их будет покупать?»

Одна из целей указа — «создание возможностей для приобретения (строительства) [семьями со средним достатком] жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%». Но поскольку у большинства семей со «средним достатком» недостаточно денег на оплату даже таких дешевых кредитов, это спровоцирует только увеличение объема необеспеченных долгов у населения и появление еще большего количества непроданных квартир.

Это затягивание агонии, а не стимулирование спроса.

Исходя из всего вышесказанного, можно прогнозировать, что тенденция ухода строителей и девелоперов с рынка будет продолжена. Что же делать застройщикам, которые хотят удержаться на рынке? Формировать эксклюзивные и при этом привлекательные продукты. Повышать энергоэффективность зданий, не ограничиваясь действующими нормативами.

Снижать издержки строителей и девелоперов, в первую очередь на содержание административно-управленческого персонала. По возможности переходить на методы бережливого производства, изменять производственные процессы, исключая из них все, что не создает ценности для конечного клиента.

Исключать лишние процессы. Яркий пример — тендерные процедуры. Они «съедают» очень много ресурсов, но, так как обычно главную роль в победе играет низкая цена, то в результате получается соответствующее цене качество. Изменяться трудно, но необходимо. И чем скорее компании поймут это и станут бережливыми, тем больше у них будет шансов выжить.

девелопмент Станислав Логунов
Другие статьи автора Читайте также по теме
Барнаульский специализированный застройщик «Адалин-строй» собирается возвести в Буграх жилой микрорайон почти на 5 тыс. человек.

26.03.2022
В 2021 году научно-образовательный и инновационный центр ИТМО Хайпарк, первый резидент города-спутника Южный, получил положительное заключение по проекту строительства первой очереди кампуса и запустил строительство инженерных сетей, а сам город-спутник Южный привлек партнера для строительства первого жилья.
17.03.2022
Проект сервисных апартаментов Alba del Mare в пригороде Евпатории — поселке Заозерное реализует петербургский девелопер «Про Сервис».
16.02.2022

Сеть магазинов OBI в России покупает "Группа компаний МАХ"
28.04.2022
За месяц число россиян, поддерживающих спецоперацию, сократилось на 7% - опрос
28.04.2022
Олег Тиньков продает свою долю в группе "Тинькофф" структурам Потанина
28.04.2022
ООН подтверждает гибель еще десяти детей в Украине за последние трое суток
28.04.2022
Solopharm открыла в Петербурге новый завод по производству лекарств
28.04.2022
Смольный обещает вложить в развитие Кронштадта 80 млрд рублей
28.04.2022
"Агентство по страхованию вкладов" установило рекорд по продаже имущества
28.04.2022
Джо Байден предлагает упростить конфискацию российских активов в США
28.04.2022
Петербургский девелопер выходит на строительный рынок Подмосковья
28.04.2022
Владелец брендов Reserved, Cropp и Sinsay принял решение о продаже бизнеса в России
28.04.2022
"Яндекс" продает сервисы "Новости" и "Дзен" холдингу VK Group
28.04.2022
Суд признал законным очередное продление ареста для Ивана Сафронова
28.04.2022
В Херсонской области не планируют создавать республику, но переводят расчеты на рубли
28.04.2022
Средняя стоимость участков в Ленобласти выросла на 20% с начала года
28.04.2022
Об отмене выборов губернаторов могут объявить в ближайшие дни
28.04.2022
Крупнейший производитель сигарет Japan Tobacco Inc. думает об уходе из России
28.04.2022
Becar Asset Management исполняется 30 лет
28.04.2022
Российские операторы сотовой связи повысили тарифы
28.04.2022
Экс-губернатор Сахалина Хорошавин получил 15 лет за взятки от кандидатов
28.04.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки