Крупнейшими девелоперами станут банки
Новый проспект
Мнения

Крупнейшими девелоперами станут банки

Прочитано: 141

Основатель Центра эффективных улучшений Станислав Логунов о том, почему 214-ФЗ губит строителей, обогащая банкиров, и как строительным компаниям все-таки остаться на плаву.

В Петербурге объем жилищного строительства существенно не менялся на протяжении многих лет и составляет 3–3,5 млн квадратных метров в год. По сведениям из различных источников, это на 22-30% превышает реальный спрос: как раз столько квартир остаются непроданными, что позволяет сделать вывод о перенасыщении рынка.

Это просчеты застройщиков, но за них платят клиенты: строительство лишних метров входит в цену нужных.

Впрочем, иногда расплачиваться приходится и компаниям-застройщикам, даже крупным. Все мы помним печальную историю «СУ-155» или недавний случай с подмосковной Urban Group. Но митинги и голодовки так называемых обманутых дольщиков в лучшем случае приводят к тому, что недостроенные дома доводят уже другие компании. И понятно, что эти ошибки тоже оплачивают клиенты.  

Чтобы защитить население, внесены изменения в федеральный закон №214. Фактически речь идет об отказе от привычной формы долевого строительства, при которой клиент оплачивал квартиру еще на стадии производства работ. Снимая проблему обманутых дольщиков, это решение автоматически еще больше сокращает доступность жилья для населения. Кредитная нагрузка на девелоперов при предлагаемой схеме проектного финансирования серьезно возрастет, и эти потери будут распределены между клиентами и подрядчиками — непосредственными исполнителями работ.

А у подрядчиков дела обстоят и так очень непросто. По подсчетам РАСК, за прошлый год с рынка Петербурга ушло около 1 тыс. строительных компаний. Сходная ситуация и на федеральном уровне: за год российский рынок недосчитался 18% игроков — порядка 26 тыс. организаций. А по данным НИУ ВШЭ, еще 16-17% строительных компаний, или каждая шестая, находятся в предбанкротном состоянии.

К тому же по подрядным организациям болезненно ударило повышение НДС на 2%. Казалось бы, 2% – незначительная величина. Но только не в ситуации, когда рентабельность гуляет в пределах от 1,5% до 3,5%. Если учесть, что налогом облагается в среднем 30% выручки подрядной организации, а платится он из прибыли, то простейший расчет показывает: при росте НДС на 2% рентабельность сократится на 17-40%, то есть составит от 0,9% до 2,9%.

Внесенные в 214-ФЗ изменения означают, что точно все хорошо будет только у банков.

Банки, очевидно, со временем станут наиболее крупными девелоперами, потому что у них в залоге окажется и земля, и возводимые на ней объекты. Как минимум именно они станут главными контролерами на стройке. Как следствие, это вызовет расширение банковских структур, которые не добавляют процессу строительства никакой ценности, но будут активно проедать средства тех самых дольщиков, которых призваны защищать.

Хотя предложение на рынке жилья, как уже говорилось, сейчас превышает спрос, новый майский указ предусматривает еще большее увеличение объемов строительства. Например, для Петербурга речь идет о 4,5-5 млн м2 вместо нынешних 3-3,5 млн. Открытым остается вопрос: «Кто их будет покупать?»

Одна из целей указа — «создание возможностей для приобретения (строительства) [семьями со средним достатком] жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%». Но поскольку у большинства семей со «средним достатком» недостаточно денег на оплату даже таких дешевых кредитов, это спровоцирует только увеличение объема необеспеченных долгов у населения и появление еще большего количества непроданных квартир.

Это затягивание агонии, а не стимулирование спроса.

Исходя из всего вышесказанного, можно прогнозировать, что тенденция ухода строителей и девелоперов с рынка будет продолжена. Что же делать застройщикам, которые хотят удержаться на рынке? Формировать эксклюзивные и при этом привлекательные продукты. Повышать энергоэффективность зданий, не ограничиваясь действующими нормативами.

Снижать издержки строителей и девелоперов, в первую очередь на содержание административно-управленческого персонала. По возможности переходить на методы бережливого производства, изменять производственные процессы, исключая из них все, что не создает ценности для конечного клиента.

Исключать лишние процессы. Яркий пример — тендерные процедуры. Они «съедают» очень много ресурсов, но, так как обычно главную роль в победе играет низкая цена, то в результате получается соответствующее цене качество. Изменяться трудно, но необходимо. И чем скорее компании поймут это и станут бережливыми, тем больше у них будет шансов выжить.

девелопмент Станислав Логунов
Другие статьи автора Читайте также по теме
Власти Ленобласти собираются передавать девелоперам, которые берутся достраивать проблемные объекты в регионе, участки под новые проекты на территории бывшего Ржевского полигона. Участники рынка по-разному оценивают инициативу чиновников.
В Петербурге презентовали новый жилой квартал «Сибирь» от алтайского строительного холдинга «Союз». Он расположится у берега Ижорского пруда и реки Ижоры, на противоположном берегу от Колпинского парка. В его создание планируется вложить около 1,5 млрд рублей. Подробнее — в репортаже «Нового проспекта».
Группа ЛСР Андрея Молчанова стала собственником 87,18% акций ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт». Стоимость земли, которой владеет общество, аналитики оценили в 4 млрд рублей. По их мнению, у старого санатория две возможные судьбы: превратиться в рекреационную зону или в элитное жилье. Оба варианта окупятся.

Удалить нельзя оставить. «Новый проспект» и Союз журналистов Петербурга и Ленобласти провели правовой вебинар для редакторов и журналистов
16 июня 2021
Подкаст «Под ключ». Новый выпуск «Недвижимость vs биржа ─ сравниваем доходность, плюсы и минусы»
19 мая 2021
Сторонников Лимонова начали задерживать после анонса протестных акций
30.07.2021
Центризбирком указал "Яблоку" на иноагентов в избирательных списках
30.07.2021
Герофарм запустил производство вакцины «ЭпиВакКорона» в Подмосковье
30.07.2021
Смольный поддержит петербургских кинематографистов
30.07.2021
Роскомнадзор заблокировал сайт правозащитной организации Гулагу.нет
30.07.2021
Запас вакцины от коронавируса в Петербурге составляет 125 тыс. комплектов
30.07.2021
Петербургский избирком зарегистрировал списки пяти партий
30.07.2021
РФПИ: комбинация вакцин «АстраЗенека» и «Спутник Лайт» демонстрирует хорошие результаты
30.07.2021
"Пятерочка" начнет продавать бытовую технику
30.07.2021
Роскомнадзор потребовал у YouTube включить канал «Навальный Live» в список запрещенных
30.07.2021
Черногория экстрадирует в Россию экс сенатора и бывшего ректора ЛГУ им. Пушкина Скворцова
30.07.2021
Московские власти выделили 5 млрд рублей на поддержку бизнеса
30.07.2021
В России чаще всего угоняют автомобили Hyundai
30.07.2021
Большинство автомобилистов тратят на топливо свыше 4 тысяч рублей в месяц
30.07.2021
В Петербурге вводится обязательная вакцинация работников ряда сфер
30.07.2021
Беглов разрешил работать фудкортам и атракционам
30.07.2021
Собянин отменил обязательное ношение перчаток
30.07.2021
Председатель комитета цифрового развития Ленобласти Денис Золков покинул свой пост
30.07.2021
Из-за внешности отказывали в работе больше половины HR-менеджеров — опрос
29.07.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки