Крупнейшими девелоперами станут банки
Основатель Центра эффективных улучшений Станислав Логунов о том, почему 214-ФЗ губит строителей, обогащая банкиров, и как строительным компаниям все-таки остаться на плаву.
В Петербурге объем жилищного строительства существенно не менялся на протяжении многих лет и составляет 3–3,5 млн квадратных метров в год. По сведениям из различных источников, это на 22-30% превышает реальный спрос: как раз столько квартир остаются непроданными, что позволяет сделать вывод о перенасыщении рынка.
Это просчеты застройщиков, но за них платят клиенты: строительство лишних метров входит в цену нужных.
Впрочем, иногда расплачиваться приходится и компаниям-застройщикам, даже крупным. Все мы помним печальную историю «СУ-155» или недавний случай с подмосковной Urban Group. Но митинги и голодовки так называемых обманутых дольщиков в лучшем случае приводят к тому, что недостроенные дома доводят уже другие компании. И понятно, что эти ошибки тоже оплачивают клиенты.
Чтобы защитить население, внесены изменения в федеральный закон №214. Фактически речь идет об отказе от привычной формы долевого строительства, при которой клиент оплачивал квартиру еще на стадии производства работ. Снимая проблему обманутых дольщиков, это решение автоматически еще больше сокращает доступность жилья для населения. Кредитная нагрузка на девелоперов при предлагаемой схеме проектного финансирования серьезно возрастет, и эти потери будут распределены между клиентами и подрядчиками — непосредственными исполнителями работ.
А у подрядчиков дела обстоят и так очень непросто. По подсчетам РАСК, за прошлый год с рынка Петербурга ушло около 1 тыс. строительных компаний. Сходная ситуация и на федеральном уровне: за год российский рынок недосчитался 18% игроков — порядка 26 тыс. организаций. А по данным НИУ ВШЭ, еще 16-17% строительных компаний, или каждая шестая, находятся в предбанкротном состоянии.
К тому же по подрядным организациям болезненно ударило повышение НДС на 2%. Казалось бы, 2% – незначительная величина. Но только не в ситуации, когда рентабельность гуляет в пределах от 1,5% до 3,5%. Если учесть, что налогом облагается в среднем 30% выручки подрядной организации, а платится он из прибыли, то простейший расчет показывает: при росте НДС на 2% рентабельность сократится на 17-40%, то есть составит от 0,9% до 2,9%.
Внесенные в 214-ФЗ изменения означают, что точно все хорошо будет только у банков.
Банки, очевидно, со временем станут наиболее крупными девелоперами, потому что у них в залоге окажется и земля, и возводимые на ней объекты. Как минимум именно они станут главными контролерами на стройке. Как следствие, это вызовет расширение банковских структур, которые не добавляют процессу строительства никакой ценности, но будут активно проедать средства тех самых дольщиков, которых призваны защищать.
Хотя предложение на рынке жилья, как уже говорилось, сейчас превышает спрос, новый майский указ предусматривает еще большее увеличение объемов строительства. Например, для Петербурга речь идет о 4,5-5 млн м2 вместо нынешних 3-3,5 млн. Открытым остается вопрос: «Кто их будет покупать?»
Одна из целей указа — «создание возможностей для приобретения (строительства) [семьями со средним достатком] жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%». Но поскольку у большинства семей со «средним достатком» недостаточно денег на оплату даже таких дешевых кредитов, это спровоцирует только увеличение объема необеспеченных долгов у населения и появление еще большего количества непроданных квартир.
Это затягивание агонии, а не стимулирование спроса.
Исходя из всего вышесказанного, можно прогнозировать, что тенденция ухода строителей и девелоперов с рынка будет продолжена. Что же делать застройщикам, которые хотят удержаться на рынке? Формировать эксклюзивные и при этом привлекательные продукты. Повышать энергоэффективность зданий, не ограничиваясь действующими нормативами.
Снижать издержки строителей и девелоперов, в первую очередь на содержание административно-управленческого персонала. По возможности переходить на методы бережливого производства, изменять производственные процессы, исключая из них все, что не создает ценности для конечного клиента.
Исключать лишние процессы. Яркий пример — тендерные процедуры. Они «съедают» очень много ресурсов, но, так как обычно главную роль в победе играет низкая цена, то в результате получается соответствующее цене качество. Изменяться трудно, но необходимо. И чем скорее компании поймут это и станут бережливыми, тем больше у них будет шансов выжить.
