Кредитный рубикон. Как будем покупать жилье после отмены льготной ипотеки

Андрей Березин, соучредитель холдинга «Евроинвест Девелопмент»:

— Безусловно, в период своего действия льготная ипотека стала важным драйвером для рынка жилищного строительства. После пандемийных кризисов девелоперы получили существенный приток клиентов, которые могли приобрести жилье по льготной ставке, и это позволило им выстроить более взвешенную политику как по ценообразованию, так и по запуску новых проектов.

Например, в структуре наших продаж в последнее время в отдельных проектах доля льготных ипотечников могла достигать 30%. Однако мы полагаем, что даже после отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля эта цифра не упадет до нуля. Всё равно будут развиваться точечные формы господдержки льготников, и полностью эти клиенты не уйдут.

Вполне вероятно, что на какой-то период у застройщиков сегмента эконом, где обычно льготники и приобретали квартиры, продажи замедлятся. Но через несколько месяцев спрос стабилизируется.

Также не стоит исключать фактор ключевой ставки, которую ЦБ вполне может в какой-то момент опять понизить, и тогда массовая ипотека опять станет доступнее.

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:

— Отмена ипотеки с господдержкой, конечно, отрицательно скажется на рынке. В бо́льшей степени это отразится на сделках в бюджете до 15 млн рублей. В высоком сегменте, от 15 млн рублей и выше, более существенное влияние окажут изменение условий кредитования по семейной ипотеке и отсутствие лимитов по ипотеке для IT-специалистов. В ближайшие время все участники рынка будут адаптироваться к актуальным условиям и искать новый баланс. Безусловно, емкость рынка будет сжиматься. Но если семейная ипотека будет расширена, это частично скомпенсирует отмену ипотеки с господдержкой. Будут появляться программы субсидирования от застройщиков, разные формы рассрочки и т.п. Рынок будет подстраиваться под запрос покупателя. Мы не видим предпосылок для существенного снижения цен на жилье. Более того, качественные проекты будут только дорожать. Недвижимость по-прежнему остается надежным и ликвидным активом.

Игорь Бадиков, директор по продажам девелопера AAG:

— Решение об отмене ипотеки с господдержкой вызвало в этом году настоящий ажиотаж на рынке: весной в нашей компании фиксировался рост ипотечных сделок на 50–60% по сравнению в 2023 годом. Из них более 80% приходились на льготные кредиты. При этом банки лояльно относились к заемщикам. В нашей практике порядка 95% клиентов получали одобрение. В будущем разнообразие рассрочек и адресные программы с государственной поддержкой если и не смогут заменить масштаб льготной ипотеки, то существенно расширят категории граждан, для которых жилищный кредит станет доступнее.

Рост ежемесячных платежей и увеличение первого взноса охладят рынок, однако мы готовы к этому: наши планы продаж составлены таким образом, чтобы сохранить текущие финансовые модели проектов. К тому же в этом году мы открыли продажи в новых объектах высокого класса на Малой Охте и Петроградской стороне. Квартиры там пользуются стабильным спросом. Экономика по ним была рассчитана именно с учетом продаж больших объемов недвижимости до окончания льготных программ в середине 2024 года и последующего сильного замедления темпа продаж с плавным ростом цен.

Большинство клиентов, желающих и способных приобрести квартиру по завершающимся программам, сделали это. А обновление условий семейной ипотеки с июля 2024 года привлечет тех, кто не попадал под интересные ставки раньше.

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:

— Рынок недвижимости уже изменился — сразу же после заявления властей о приостановке широкого действия программы льготной ипотеки. Об этом можно сделать вывод, посмотрев на динамику спроса в конце прошлого и начале этого года: многие семьи брали льготные ипотечные кредиты, пока это было возможно, и спрос был близок к ажиотажному. В нашем случае, в масштабном загородном проекте «Моменты. Repino» мы продолжим сотрудничество с крупнейшими банками, ставки которых начинаются от 4% годовых.

К тому же не стоит забывать, что на рынке остаются такие инструменты, как, например, IT-ипотека. Ею могут воспользоваться не только программисты, но и работники любых специальностей, если они числятся в компании, одобренной Министерством цифрового развития.

Во втором полугодии нас ждет охлаждение рынка, но мы увидим большое количество льготных программ от самих застройщиков — различные рассрочки и специальные акции, позволяющие оптимизировать ежемесячные взносы на покупку жилья.

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

— После 1 июля сохранится семейная ипотека. В малых городах семейную ипотеку под 6% годовых можно будет получить семьям с двумя детьми, независимо от их возраста. Также в настоящее время на государственном уровне обсуждаются параметры продления IT-ипотеки.

Очевидно, что рынку будут необходимы новые инструменты поддержки покупателей, например расширение категорий клиентов, которые могли бы воспользоваться льготными программами.

Летом продолжится совместная работа банков и застройщиков: могут появиться новые ипотечные программы со сниженной ставкой на период строительства. Также, скорее всего, девелоперы предложат клиентам интересные рассрочки.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Ипотека с государственной поддержкой оказала неоценимую помощь рынку недвижимости по всей стране и позволила ему оставаться одним из локомотивов экономики в последние годы. При этом льготные условия во многом даже немного перегрели рынок. Однако после 1 июля из-за механизма эскроу-счетов и проектного финансирования мы не увидим резкого снижения цен, они сохранятся на текущем уровне. Но спрос на первичном рынке, безусловно, снизится из-за высоких процентных ставок.

В сегментах апартаментов и квартир высокого класса изменения будут не столь критичными, поскольку такой тип недвижимости, как правило, приобретается или за «живые» деньги, или в рассрочку, которую застройщики активно развивают последние 2–3 года.

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

— Как ни странно, но после 1 июля рынок ипотеки изменится не критично: у большинства добросовестных заемщиков было много времени, чтобы успеть оформить льготный кредит за последние полгода. Наибольшие последствия ощутят, к сожалению, покупатели жилья стандарт-класса, на который приходится львиная доля льготной ипотеки. Для них кредиты станут дороже, а условия получения — сложнее.

В сегменте апартаментов, в котором работаем мы, ипотека, в принципе, не самый распространенный продукт в связи с категорией коммерческой недвижимости. Мы работали и будем продолжать работать над разнообразием рассрочек от застройщика и дополнительных опций, таких как отделка или меблировка в подарок. Эти инструменты достаточно эффективны при продаже инвестиционного продукта, в нашем случае — сервисных курортных апартаментов.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

— На элитный сегмент, в котором мы работаем, оказывают влияние другие факторы, такие как, например, общее состояние экономики и волатильность рубля. Ипотека с государственной поддержкой оказывает большое влияние на рынок масс-маркета, но не на точечные премиальные продукты с ценой за лот от 50 млн рублей.

В нашем портфолио в принципе отсутствуют сделки с льготной ипотекой, да и общее количество ипотечных договоров составляет 25% и понемногу сокращается в пользу рассрочек от застройщика. В связи с повышением ставок и удорожанием кредита владельцам бизнеса, приобретающим квартиры и резиденции в коллекционных объектах в центре Петербурга, проще воспользоваться рассрочкой платежей, особенно до окончания строительства или реставрации дома.

Инструменты застройщиков в будущем — это субсидированные совместные программы с банками и выгодные длительные рассрочки, которые удобнее всего брать на ранних стадиях строительства объекта.