Классический покупатель квартиры бизнес-класса в северной столице — это состоявшийся человек 40-45 лет с хорошим доходом выше среднего, позволяющим выделить нужную сумму на покупку недвижимости. Под нужной суммой в минувшем году понималось не менее 120 тыс. рублей за 1 м2 (в 2019 году эта цифра вырастет). Но так было раньше.
Прошлый год обозначил два ярких тренда. Во-первых, покупатель в сегменте недвижимости бизнес-класса заметно помолодел: около 40% сделок в отделах продаж нашей компании были заключены с людьми не старше 38 лет — так называемым поколением Y.
Факт номер два — до рекордной выросла доля сделок с использованием ипотеки. Почти 50% (35% в среднем по рынку) договоров в этом классе были заключены с применением кредитования.
Эти два условия, конечно, связаны. Во-первых, ипотеку молодые люди берут куда чаще, чем люди в возрасте. Во-вторых, поведение людей, родившихся после 1980 года, обусловлено желанием жить сегодня и сейчас. И к недвижимости отношение такое же. Это уже не старшее поколение, даже в молодости предпочитавшее долговым обязательствам процесс накопления. Дальше просто, как дважды два. С одной стороны, мы имеем исторически минимальные ставки по ипотеке (таковыми они были в 2018 году), а с другой — повышенную готовность покупателей эту ипотеку брать. Но это не всё.
В вопросе недвижимости молодые покупатели более требовательны, чем их родители и люди на 10-15 лет старше.
У последних, даже сумевших значительно улучшить свои жилищные условия, ещё жива память о жизни в хрущёвках, коммуналках и эпохе, когда любая квартира почиталась за благо. Поколение Y не настолько травмировано такими воспоминаниями, а поэтому не гонится за большой площадью. Огромные квартиры у большинства покупателей сейчас не в почете, а функциональность, отсутствие лишних и неоправданных метров стало ключевой ценностью.
Этот фактор усугубило такое явление, как «классовая миграция». Люди, по своим финансовым возможностям подобравшиеся к границе сегментов недвижимости, получили возможность эту границу перешагнуть с одним условием: купить площадь поменьше, но в объекте получше. Ставка по ипотеке опять же располагала к таким решениям.
Как результат — сокращение метража и повышенный спрос на однокомнатные квартиры. Такая ситуация еще 3-4 года назад для бизнес-класса была совершенно нехарактерной, даже странной. Но, как говорится, времена меняются.
Нужно сказать, что большинство девелоперов этот тренд предусмотрели. Доля лотов площадью до 50 м2 и с одной комнатой выросла в проектах бизнес-класса до примерно 35-40%. Закладывалась она, конечно же, заранее, в 2016 и 2017 годы, на этапах проектирования. И мы рады, что данный тренд в своих проектах смогли предопределить.
Существуют требования и к свободе планировок. Например, готовые решения с возможностью их самостоятельного изменения под свои цели. Девелопер должен предусмотреть возможность недорогого и относительно быстрого изменения внутренней геометрии жилой площади. А вот готовая отделка у покупателей бизнес-класса по-прежнему не популярна. И даже «классовые мигранты» не видят смысла в привнесении стандартных решений из масс-маркета. Но только ли планировками можно угодить молодеющему покупателю? Разумеется, нет.
Представители поколения Y формируют пожелания не только к параметрам будущей квартиры, но и к проекту как таковому.
И это довольно обширные представления обо всей совокупности характеристик дома: от архитектуры и локации до квартирографии и окружения.
Например, локация должна обеспечить близость не только к центру, городским магистралям или знаковым объектам, но и к общественным пространствам, ярким урбанистическим проектам, зелёным зонам. На восприятие жизни нового покупателя наравне с видом из окна влияет характер района: история, окружающие здания и то, насколько новый дом гармонично вписывается в эту совокупность. Сам фактор района тоже имеет место, хотя в Петербурге с этим проще: откровенно неблагополучных и бедных кварталов у нас нет. Во всяком случае, дома с ценой за метр выше средней в таких местах не строятся.
Кроме объективных параметров, молодым покупателям требуется и моральный комфорт. Это клубная атмосфера: небольшое число соседей, разделяющих примерно те же эстетические предпочтения и жизненные ценности. Обязательно должны быть расставлены акценты на исторических традициях города. Например, в большинстве домов «золотого треугольника» в парадных были камины. Мы вернули эту деталь в нашем новом проекте в Выборгском районе — и концепт сразу стал привлекательнее. Если девелопер не в состоянии обеспечить эти факторы, не подставит в своем уравнении нужный «икс», то часть аудитории будет потеряна.
Наконец, каждый новый проект не должен копировать детали, крупные элементы отделки и стилистику из уже реализованных. Выражаясь маркетинговым языком, каждый девелопер разрабатывает свое УТП. И по этой причине бизнес-класс на протяжении 2015-2018 годов показывал устойчивый рост. Его покупали те, кто устал от шаблонов, и таких людей немало.
По этой же причине покупатели до 35-40 лет станут основным драйвером роста на ближайшие 6-12 лет. Петербургу нужна качественная, но не сверхдорогая недвижимость. И именно этот запрос станет определяющим для развития рынка на ближайшее десятилетие.
