Из Европы на Бали. Как изменился спрос россиян на зарубежную недвижимость

Татьяна Бурлаковская, генеральный директор компании Golden Brown Group:

— События во внутренней и внешней политике за последние два года заметно изменили предпочтения россиян по покупке недвижимости за рубежом. Если раньше они выбирали Европу, то сейчас спрос преимущественно распределен между ОАЭ, Турцией, а также Таиландом и Индонезией, активно набирающими обороты в последнее время. Можно смело говорить о том, что улучшение отношений Ближнего Востока и России приводит к росту спроса среди соотечественников на недвижимость в этом регионе. По-прежнему популярен Кипр. Интерес к Европе же практически отсутствует в силу сложностей с проведением транзакций через российские банки.

Рост объема продаж недвижимости за рубежом россиянам идет всплесками. Первая волна наблюдалась весной и осенью 2022 года в связи с политическими процессами. Сейчас спрос зависит от инфляции и валютных колебаний.

Если говорить о ценовой динамике в этих странах, то в ОАЭ рост цен по многим проектам стабильно составляет 7−15% в год, в Таиланде цены за 2023 год выросли примерно на 15−20%. Инфляция в странах низкая, доходность от недвижимости вполне стабильна и надежна. В Турции цены также показали существенный рост — более чем на 80% в зависимости от локации. Инфляция там крайне высокая, поэтому недвижимость является привлекательным инструментом для сохранения сбережений. Однако законодательство в Турции постоянно меняется, что может сильно охладить интерес покупателей к этому рынку, если ситуация не изменится в лучшую сторону.

Екатерина Никитина, основатель международной компании по зарубежной недвижимости Nevestate:

— В 2023 году спрос на зарубежную недвижимость среди граждан РФ по сравнению с 2022 годом, безусловно, снизился. В первую очередь, прошла паника, и сейчас покупатели тщательнее подходят к выбору объекта недвижимости за рубежом. Укрепление валют также заставляет россиян задуматься, так как в случае оплаты в рассрочку есть вероятность роста стоимости объекта недвижимости. Пиковые периоды спроса на зарубежную недвижимость мы отмечали в марте-апреле, а также сентябре 2022 года.

С начала СВО фокус россиян, покупающих недвижимость за границей, сместился с традиционных европейских направлений, таких как Испания, Греция, Португалия, Франция, Германия, в Азию и страны Персидского залива. В первую очередь это связано со сложностями банковских переводов из России, так как практически все страны Европы были внесены в список недружественных. Некоторые страны ЕС, предлагающие ВНЖ за покупку недвижимости, перестали принимать заявления от граждан РФ (Латвия, Греция).

В пятерке лидеров по покупке недвижимости россиянами находится ОАЭ, Азия (Пхукет и Бали), Кипр и Турция. Если мы говорим об ОАЭ, то здесь наблюдается интерес не только к недвижимости в Дубае, но и в других эмиратах: столице Абу-Даби и эмирате Рас-эль-Хайма, где планируется строительство первого казино в ОАЭ. Кипр же является одной из немногих стран, где россияне еще могут получить европейский ВНЖ при покупке недвижимости от €300 тыс. Виллы и апартаменты в Таиланде и Индонезии в основном приобретаются для инвестиций. Традиционно россияне покупали в 2023 году недвижимость в Турции. В этом году основной спрос пришелся на Стамбул и Бодрум, где соотечественники приобретали недвижимость стоимостью от $400 тыс. для получения гражданства.

Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate:

— По итогам 2023 года в тройке лидеров спроса со стороны россиян находятся ОАЭ (21%), Таиланд (20%) и Турция (15%). Далее с небольшим отрывом идет остров Бали в Индонезии (14%), который в этом году может опередить Турцию. Остальные направления: Кипр, Венгрия, Испания, Португалия, Латинская Америка — занимают небольшую долю рынка — менее 5%.

Государства Юго-Восточной Азии, Ближнего Востока и Турции не вводили ограничений в отношении россиян и позволяют получить ВНЖ или визу резидента, а также открыть банковский счет. Покупатель из России может рассчитывать на безопасность своих инвестиций. Это основной фактор, который двигает российский спрос на зарубежную недвижимость после 2022 года. Также важную роль играет доходность вложений. Бали сейчас предлагает до 17% годовых в валюте и окупаемость в течение 4–6 лет, что является наиболее привлекательным показателем. ОАЭ, Оман, Таиланд предлагают стабильные 7–9% годовых. К тому же с учетом привязки местных валют к доллару колебания курса инвестору не страшны.

В 2023 году зарубежную недвижимость чаще всего покупали для инвестиций. Эту цель обозначили как основную 20% покупателей. Для собственного проживания покупали чуть меньше — 17%. В ОАЭ, в частности в Дубае, на фоне высокого спросы цены в 2023 году достигли пика за 12 лет. Стоимость квадратного метра в новостройках выросла в среднем на 17%, а во многих проектах этот показатель доходил до 30%. На Бали мы также видим серьезный рост цен — плюс 17% с 2022 года. В Таиланде стоимость квадратного метра тоже увеличивается, но более спокойными темпами — примерно по 3–5% в год. А рекордсменом является Турция. Только за 2022 год цены выросли на 164% — в основном благодаря ажиотажному российскому спросу. Такое сильное подорожание также играет роль в уменьшении спроса на недвижимость, поскольку ее стало слишком дорого покупать.

Основные причины, побуждающие россиян вкладывать деньги в недвижимость за рубежом, такие как сохранение капитала, получение пассивного дохода в валюте и ВНЖ в другой стране, остаются актуальными. В связи с этим причин для серьезного замедления спроса нет. При этом распределение спроса по странам, конечно, будет меняться. Потенциальные инвесторы станут уходить с перегретых рынков в сторону направлений, более интересных с точки зрения доходности и условий покупки. Отличные перспективы у Таиланда и Омана. Можно сказать, что Оман — это Дубай 10 лет назад. В стране лояльное налогообложение, бесплатные рассрочки на всю первичную недвижимость, наблюдается высокий спрос при дефиците предложения. При этом цены пока остаются низкими. Проекты высокого класса у моря в Омане в 3–4 раза дешевле аналогичных в Дубае.

Анна Андреева, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group:

— В 2023 году в топ стран — лидеров по спросу на зарубежную недвижимость вошли ОАЭ, Кипр, Турция, Индонезия, а Венгрия и Испания к концу года сравняли свои позиции в борьбе за интерес со стороны россиян. Спрос на покупку недвижимости за рубежом у инвесторов из России остается стабильно высоким, но направления движения капитала по сравнению с 2022 годом изменились.

С точки зрения получения статуса резидента ЕС самые популярные направления — Испания, Франция и Италия. Испания предлагает беспрепятственное получение ВНЖ при условии приобретения недвижимости. При принятии решения инвесторы руководствуются объемом инвестиций, необходимостью продления ВНЖ, а также возможностью проживания в стране. Также в Испании инвесторы часто выбирают коммерческую недвижимость в связи с простотой управления таким активом и более низкими (по сравнению с жильем) расходами по сделке.

Также наблюдается интерес к приобретению недвижимости в Париже и Милане, причем в основном в новостройках. Этот тренд обусловлен, в частности, предстоящими Олимпийскими играми, которые будут проводиться в этих городах. Организация такого масштабного спортивного мероприятия способствует развитию инфраструктуры и увеличивает привлекательность города в глазах инвесторов.

Стабильно сохраняет свои позиции в рейтинге самых популярных у россиян стран Кипр. Чаще всего его рассматривают как место для отдыха, релокации или вложения капитала. На острове растет стоимость аренды, что увеличивает доходность: сейчас можно заработать до 8% годовых на жилье и до 6% на коммерческой недвижимости.

Российские инвесторы стали обращать внимание на рынок недвижимости Юго-Восточной Азии, особенно Индонезии. Это связано с возобновлением туризма на Бали после пандемии, укреплением позиций Индонезии как ведущей развивающейся экономики, а также появлением на этом рынке большого числа профессиональных застройщиков, включая российских. Бали в основном интересует россиян с точки зрения вложения капитала, и чаще всего для этого они выбирают жилье. Здесь относительно невысокие пороги входа для инвестиций (от $130 тыс. за лот) и достаточно высокие показатели доходности (12–20% в год от сдачи в аренду и до 40% на вложенный капитал в случае спекулятивной сделки с выходом из инвестиции до сдачи объекта в эксплуатацию).

Александр Пестряков, CEO Vertical Hotels:

— Сейчас крайне высок спрос со стороны россиян на недвижимость в Дубае. И если судить по нашим проектам, реализуемым в эмирате, то можно сказать, что скачкообразный спрос сейчас несколько выровнялся, но при этом остается довольно существенным. ОАЭ находится в топе самых популярных направлений для российских туристов, в стране высокий рост экономики и также наблюдается высокая лояльность к россиянам.

Что касается других стран, то если еще 2–3 года назад мы рассматривали возможность покупки проекта в Турции, то позже эти планы пришлось пересмотреть. Всё же местные власти сделали многое для охлаждения спроса на жилье в стране со стороны экспатов, усложнив получение ВНЖ за покупку недвижимости.

Одновременно можно говорить, что остается высоким интерес наших соотечественников к недвижимости Юго-Восточной Азии, в частности, Таиланда и Бали. Эти страны в принципе популярны среди «цифровых кочевников», что делает недвижимость здесь интересной инвестицией — как арендное жилье. Причина — относительно низкий порог входа — от $150 тыс., безопасность, простота сделок, открытость страны для россиян и высокий инвестиционный потенциал.

Но если динамика цен на жилье в Таиланде составила около 4% в прошлом году, то, скажем, цены в столице Португалии Лиссабоне поднялись в среднем на 10% в 2023 году. Это позволило стране в прошлом году занять первое место по росту цен на жилье в Еврозоне. И не в последнюю очередь такую динамику обеспечили именно наши сограждане. Сейчас мы занимаемся поиском площадок для реализации проекта коливинга в Лиссабоне и получаем большое количество запросов на покупку юнитов именно со стороны россиян.

Обычно дом или квартира, которую покупают россияне за рубежом, не являются у них первыми. Поэтому это чаще всего это попытка диверсифицироваться, создать запасной аэродром, а также выгодно вложить деньги. Но в Дубае в последнее время стало заметно, что больше россиян покупают недвижимость для себя, тогда как еще 2 года назад почти все делали это с инвестиционной целью.

Виктор Лещенко, основатель агентства инвестиционной недвижимости Avo Estate:

— Еще пару лет назад многие эксперты высказывались о том, что восстановление рынка недвижимости Бали после пандемии займет немало времени. Но в 2024 году спрос на жилье на острове богов, как его называют, взлетел, а цены выросли на 10–20%, однако остаются более привлекательными, чем во многих других туристических районах.

Россияне с начала 2024 года стали приобретать жилье на Бали на 50% чаще. Причем в большинстве случаев речь идет об инвестициях, а не о покупке жилья для отдыха. Местные власти активно поддерживают развитие инфраструктуры, что делает остров еще более привлекательным для инвесторов и туристов.

С учетом текущих тенденций и ограниченности доступной земли, качественное предложение на острове станет еще более востребованным. В связи с этим можно ожидать продолжения роста цен, прежде всего в премиальном сегменте. Это делает сегодняшние инвестиции в балийскую недвижимость особенно привлекательными, учитывая предстоящий дефицит качественных объектов и увеличение туристического потока.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

— Турция занимала первое место по спросу россиян в 2022 году, и даже после снижения продаж на 35% в 2023 году соотечественники продолжают проявлять значительный интерес к недвижимости этой страны.

До 2022 года россияне занимали 3–4-е места по покупке объектов в Турции после граждан Ирака и Ирана. В 2022 году мы заняли первое место, совершив 16,3 тыс. сделок (24% от общего числа среди иностранцев). Резкий рост спроса был вызван возможностью получения резидентства и релокации в Турцию, дружественностью страны и доступностью цен.

В 2023 году граждане РФ совершили сделки с 10 тыс. объектов, это 30% от общего числа среди иностранцев. На снижение продаж недвижимости в стране повлиял сильный рост цен. Так, в 2022 году он составил 179%, в 2023 году — 72%. В денежном выражении разница составила $198 за квадратный метр в конце 2021 года, $552 за квадратный метр спустя год и $948 в декабре 2023 года. Кроме того, ослабили спрос на местные объекты прошедшие землетрясения и увеличение до $200 тыс. порога стоимости недвижимости, необходимой для оформления ВНЖ.

Доходность от аренды в Турции колеблется от 5% до 12% годовых, однако с учетом высоких темпов инфляции основными факторами при выборе этой страны является не столько текущая доходность, сколько доступность региона.

Артем Шабанов, коммерческий директор компании Dukley:

— Покупка жилья за рубежом для россиян равно привлекательна как для переезда, так и для инвестиций. Одной из локаций, где было зафиксировано значительное увеличение спроса со стороны россиян с 2022 года, стала Черногория. Страна у моря с красивой природой имеет небольшой рынок труда и низкую среднюю заработную плату, что отражается на относительно невысокой стоимости жизни здесь по сравнению с другими европейскими странами. Как правило, россияне приобретают здесь жилье с целью инвестирования, но также не исключают для себя возможность приехать в сезон на несколько недель, а жить постоянно и зарабатывать в других странах.

Цены на жилье с 2022 года в Черногории выросли значительно, это касается и аренды, и покупки жилья: в рублевом выражении рост практически двукратный. А россияне ожидаемо в сравнении с 2021 годом вошли в топ-3 покупателей недвижимости в стране: объем их инвестиций оказался выше даже чем, к примеру, у покупателей из Сербии. Спустя 2 года спрос по-прежнему превышает предложение, а к покупателям-инвесторам добавились клиенты, которые переехали в Черногорию в последние пару лет и теперь приобретают здесь жилье. Черногория остается в топ-10 популярных стран для покупки недвижимости у россиян и продолжит оставаться востребованным направлением, так как страна не вводила ограничений на покупку недвижимости для граждан РФ.

Александр Вешкурцев, налоговый юрист:

— Владение зарубежной недвижимостью в 2024 году для россиян стало темой со множеством нюансов, особенно в свете последних изменений в налогообложении.

Самым заметным изменением стала приостановка соглашений об устранении двойного налогообложения с рядом стран. Это значит, что для многих россиян, владеющих недвижимостью в этих государствах, финансовая нагрузка увеличилась. Также началась денонсация соглашений с Латвией и Данией, что вносит дополнительные сложности в ведение налогового учета. К тому же Федеральная налоговая служба усилила контроль за валютными операциями.

Эти изменения усложняют выбор страны для покупки недвижимости. Из всех стран только Грузия, Турция и ОАЭ являются наиболее привлекательными с точки зрения налоговой нагрузки. Это не только снижает финансовые обременения, но и увеличивает потенциальную доходность от инвестиций за счет высокого спроса на аренду.

В связи с этим следует быть внимательным к своему статусу налогового резидента и своевременно информировать Федеральную налоговую службу о зарубежных счетах и операциях. Это поможет избежать недопонимания и штрафов.