Торговые центры не успели поднять трафик после пандемии, как начался исход из страны международных брендов. В Петербурге, по данным NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), доля свободных площадей в ключевых ТЦ за 2022 год выросла с 1,9% до 12,6%, а в московских — до 17%. Однако в некоторых моллах вакантность 0%. «Новый проспект» спросил участников рынка о причинах такой разницы.
Сергей Менис, генеральный директор УК «Адамант» (Петербург):
— Если ориентироваться на данные показатели, то «Адамант» чувствует себя намного лучше рынка: основную часть площадей, оставленных международными брендами, удалось заполнить.
Безусловно, уход международных брендов был для нас негативным фактором. Однако в нашей работе ничего принципиально не поменялось. Мы всегда относились к нашим арендаторам по-партнерски и считали своей обязанностью поддерживать их в трудных ситуациях, которых немало было в последние годы. Может быть, именно потому, что мы известны своей гибкостью и договороспособностью, наши показатели по вакантным площадям и выглядят существенно лучше рынка.
Конечно, мы, как и все, рассчитывали на существенный рост экономических показателей в этом первом полноценном послековидном году, но из-за санкционного давления этим ожиданиям не суждено было сбыться. Однако нам удалось перестроить работу таким образом, что потери оказались некритичными.
Кроме того, в предновогодние дни произошло очень важное и масштабное для нас событие — открытие фуд-молла Vokzal 1853, крупнейшего в России и Европе фуд-молла, расположенного в историческом здании Варшавского вокзала на Обводном канале. Его общая площадь составляет 34 тыс. м2, он объединяет 90 известных и новых ресторанных концепций, 4 тыс. посадочных мест, концертную площадку на 2,5 тыс. человек и многое другое. Мы стремимся сделать Vokzal 1853 по-настоящему значимой достопримечательностью, которая станет центром притяжения жителей Санкт-Петербурга и гостей города.
В следующий год мы, как и всегда, смотрим с оптимизмом. Хотя некоторые наши проекты пришлось поставить на паузу, мы, как и все, внимательно следим за ситуацией и готовы продолжить развитие при первых позитивных сигналах.
Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management:
— В этом году небольшие районные торговые центры пострадали в меньшей степени. Например, в ТЦ «Фили Град» в Москве, где мы являемся управляющей компанией и брокером объекта, ни один магазин не закрылся.
Так же уверенно чувствуют себя проекты, успевшие реализовать обновления до середины этого года. К примеру, ТРЦ «Южный», расположенный в Казани, который стал первым торгово-развлекательным центром европейского уровня, открывшимся в городе, 12 лет находится под управлением нашей команды. За это время он существенно преобразился, стал по-настоящему любимым местом для жителей Казани. В 2020 году завершилась вторая крупная реконцепция объекта, был усилен состав арендаторов, открыта новая fashion-галерея (где появилось более 20 новых сетевых арендаторов, а также бутики российских дизайнеров), обновлен фуд-корт, улучшено внутреннее и внешнее оформление ТРЦ. Сбалансированный состав арендаторов международных и отечественных брендов дал стабильность проекту в текущих условиях: в торговом центре приостановили работу только два оператора — C-store и H&M, и сегодня в ТРЦ «Южный» процент вакантных помещений составляет менее 1%.
Алексей Глебов, руководитель отдела развития, маркетинга и рекламы ТРК «Космос» и ТК «Кольцо» (Челябинск):
— Наши моллы оказались затронуты в наименьшей степени ввиду специфики tenant-mix (пула арендаторов. — Прим. «НП»): международных брендов у нас было немного. ТРК «Космос» завершает год с вакансией 0%, в ТК «Кольцо» свободны лишь две зоны в мебельных секциях, то есть он также завершает год фактически заполненным. Временная приостановка работы магазинов Sinsay фактически не сказалась на трафике, и «страдания» расположенных вблизи арендаторов в пересчете на год оказались незначительными.
В этом году мы вышли в среду мобильных приложений и новые форматы event-маркетинга, на первый взгляд несвойственные ТРК. Итоги этих наших достижений положительно выражаются в цифрах трафиков и оборотов — +30% и +15% соответственно. А в целом корень успеха любого торгового комплекса, на мой взгляд, лежит в сплоченной работе команды ТРК и арендаторов. Добиться консолидации со всеми партнерами оказалось намного сложнее, чем мы предполагали, и именно это стало камнем преткновения в 2022 году и целью и планом на 2023-й, в котором мы будем усиливать и масштабировать лучшие практики, а также искать новые точки профита в рекламных возможностях как в приоритетном источнике дохода службы маркетинга и рекламы.
Павел Горохов, PR-директор компании AFI Development (Москва):
— Вакантность в одном из крупнейших и наиболее популярных торгово-развлекательных центров Москвы «Афимолл Сити» по итогам 2022 года составила 0%: все 100 тыс. «квадратов» арендуемой площади в ТЦ заняты арендаторами. Уникальное для сложившегося рынка торговой недвижимости отсутствие вакантности обеспечено концепцией и выверенными решениями менеджмента ТРЦ. В частности, руководство оперативно определило арендаторов, которые не смогут продолжать работу в торговом центре. Например, «Афимолл Сити» первым расторг договоры аренды с Inditex Group.
Кроме того, в новых реалиях торговый центр заключает договоры с арендаторами на иных условиях. В частности, срок договора составляет теперь 3–5 лет. В результате ТЦ сократил долю закрытых магазинов международных брендов.
При этом оборот «Афимолла» в 2022 году вырос на 10% относительно предыдущего года, средний чек — на 20%, а посещаемость — на 30%, до 100 тыс. человек в день в среднем. Такие показатели объясняются низкой базой 2021 года, которая тем не менее позволила торговому объекту в апреле 2021 года на 29% увеличить товарооборот относительно аналогичного периода в 2019 году.
«Афимолл Сити» остается крупнейшим объектом коммерческой недвижимости в портфеле компании AFI Development и по-прежнему является одной из мощнейших точек притяжения общественной жизни Москвы. Под самым большим стеклянным куполом столицы постоянно проходят уникальные выставки, интерактивные спектакли, открываются шоурумы новых российских и международных брендов.
В текущих условиях не приходится надеяться на мероприятия с участием мировых звезд, ставших одной из визитных карточек ТРЦ, но девиз и залог многолетнего успеха «Афимолл Сити» — «Больше, чем шопинг» — позволяет продолжать идти в ногу со временем и задавать тренды во многих сферах.
Людмила Рева, коммерческий директор концерна SRV (с BestBreakfast по ретейлу, торговой и складской недвижимости):
— У нас большое количество разноформатных моллов и мало закрытых дверей — около 5%, потому что турецкие бренды уже давно присутствовали в крупных ТЦ. Плюс мы видим огромное количество российских компаний, которые вовремя сориентировались и уже к концу лета были готовы предложить рынку новые форматы своих сетей.
С ушедшими, но продолжающими занимать площадь брендами, наша компания работает в рамках заключенных договоров, и если арендатор не ведет коммерческую деятельность, у компании появляется возможность расторгнуть с ним контракт. Но многие сети уже приняли решения, и мы видим выход тех иностранных корпораций, которые не нашли способ здесь остаться. С другой стороны, мы видим некоторые иностранные концерны, которые этот способ нашли, перепродав активы или головные компании другим, дружественным РФ фондам.
Сейчас мы ведем переговоры со всеми российскими сетями, сузив горизонт планирования. Если раньше мы писали стратегию на 3–5 лет, то сейчас можем корректировать ее чуть ли не раз в квартал, следуя за рынком и реагируя очень быстро на все его изменения. Мы двигаемся в бюджете, заменяя тех, кто не готов работать и не готов платить, на тех, кто готов работать и готов платить. И такие клиенты на сегодняшний день в нашей стране есть.
