Итоги года. Строители жилья успели выдохнуть, но ненадолго

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

— В отличие от существенного роста цен в предыдущие годы, в 2023 году он был умеренным. Так, средняя цена «квадрата» в петербургских новостройках комфорт-класса выросла на 5%, до 217 тыс. рублей за квадратный метр к декабрю, высокого комфорт-класса — на 3% до 281 тыс. рублей за квадратный метр. Цены на новостройки в пригородной зоне за год не изменились и составили 146 тыс. рублей за «квадрат». Наибольший рост продемонстрировали проекты сегментов люкс (+12%, до 473 тыс. руб./м2) и элитном (+8%, до 540 тыс. руб./м2) в силу выхода на рынок новых жилых комплексов в премиальных локациях и значительного удорожания материалов для отделки.

Объем спроса в Петербурге и пригородах в 2023 году превзошел прогнозы экспертов и соответствует результатам 2021 года — 3,6 млн м2, что на 29% больше, чем в 2022 году. Продажи в первую очередь поддержала ипотека, а именно льготные программы. Доля ипотечных сделок — около 87% в структуре спроса за год. Из всех ипотечных сделок 55% — госпрограмма, 35% — семейная ипотека, которая значительно увеличила свою долю по сравнению с 2022 годом после изменения условий. Квартирография спроса в целом по итогам года соответствовала многолетним трендам: 69% в объеме продаж заняли студии и однокомнатные квартиры. При этом благодаря расширению условий семейной ипотеки стали более популярными двухкомнатные квартиры.

Влияние на рынок в 2024 году окажут следующие факторы: повышение суммы первого взноса до 30%, высокая ключевая ставка ЦБ, а также снижение размера кредита по госпрограммам до 6 млн рублей.

Мария Федорова, директор по коммерческому развитию ГК Puzzle Realty:

— Наше агентство завершает год в сегменте элитной загородной недвижимости ростом продаж на 30% по сравнению с 2022 годом. В уходящем году в этом сегменте снизился средний чек сделки, а также уменьшилась площадь приобретаемых объектов — до 200–350 м2. При этом вырос общий объем продаж земельных участков без обязательного строительного подряда. На эту тенденцию повлияла программа льготного ипотечного кредитования с возможностью привлечения займа до 12 млн рублей на строительство дома.

Девелоперы среагировали на эти тренды и начали активно предлагать различные финансовые продукты клиентам, хотя ранее практически не использовали их на загородном рынке. Доходит до того, что даже если у клиента есть полная сумма на приобретение домовладения, он всё равно использует кредитное плечо.

Кроме того, девелоперы стали снижать финансовую нагрузку на жителей поселков в части эксплуатационных платежей. Они перестали возводить на территории поселков трудоемкие в эксплуатации объекты инфраструктуры. Стандартным набором успешных проектов в сегментах бизнес+ и выше стали: открытые спортивная и детская площадки, въездная группа с охраной и управляющей компанией, асфальтированные дороги с освещением внутри поселков.

В элитном сегменте в 2023 году было заявлено менее пяти новых проектов коттеджных поселков, и в каждом из них за год уже реализовано около 30–40% объектов. Не исключено, что в следующем году загородный рынок будет испытывать определенный дефицит в качественном элитном сегменте.

В целом ближайшее будущее загородного рынка станут определять финансовые инструменты поддержки продаж, включая эскроу-счета, а также развитие унифицированных проектов в ответ на желание покупателей переезжать за город как можно быстрее. Индивидуальное проектирование домов станет нишевым продуктом и не будет столь популярно, как 5–7 лет назад.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Год можно охарактеризовать как довольно спокойный, со стабильным высоким спросом, начиная со второго полугодия. Есть и взаимосвязь с курсом рубля: чем он ближе находился к психологической отметке в 100 рублей за евро, тем больше было обращений и сделок на рынке недвижимости. Также на ситуацию влияло повышение ключевой ставки ЦБ, создавая дополнительные точки роста спроса.

В прошлом году произошло перераспределение долей в льготном ипотечном кредитовании. На семейную ипотеку пришлось больше половины сделок, а IT-ипотека выросла почти в 5 раз. Обычный льготный жилищный кредит стал менее популярным по причине роста первоначального взноса и ставки как таковой. Изменение правил выдачи ипотеки усугубит эту тенденцию.

Со стороны девелоперского бизнеса рост ключевой ставки проявляется в ухудшении условий по проектному финансированию. Ставки по кредитам для застройщиков устойчиво двузначные. Это оказывает прямое негативное влияние на экономику строительства.

Мы стремимся максимально разнообразить дополнительными опциями ипотечные программы: ипотека траншами или комбинированная, а также прочие сочетания льготных и специальных условий, которые предлагаем совместно с банками. В зависимости от вводных покупателя, подбираем оптимальные вариации программ.

По предварительным данным, 2023 год мы завершим с увеличением выручки на 38% относительно 2022 года. В минувшем году мы открыли продажи в двух новых проектах: бизнес- и комфорт-класса в Центральном и Московском районах, начали строительство нового жилого квартала на Полюстровском проспекте, готовимся к открытию продаж. Также завершили строительство двух жилых комплексов и готовимся к вводу в эксплуатацию.

В новом году драйвером льготной ипотеки будет семейная. IT-ипотека, значительно выросшая в 2023 году, имеет все шансы еще прирасти в спросе. Доля базовой льготной программы станет постепенно сокращаться из-за новых условий: 30% первоначального взноса и лимит в 6 млн рублей. Это маленькая сумма для Петербурга. Новые правила также затронут комбинированную ипотеку, а значит коснутся и рынка дорогой недвижимости, где суммы займов часто больше 12 млн рублей.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:

— Мы наблюдали достаточно высокий уровень спроса в течение 2023 года. Его стимулировали льготные программы по ипотеке, благодаря которым сейчас заключается больше 90% сделок. Заметное влияние на рынок оказывает семейная ипотека, ее используют почти 60% клиентов.

Что касается цен, с января 2022 по ноябрь 2023 цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 15%, до 227 тыс. рублей, а в Ленинградской области — на 12%, до 147 тыс. рублей. В 2023 году стоимость квартир в новостройках области находилась на ценовом плато, после которого традиционно начинается повышение.

Рост цен может составить порядка 8–10% в среднем по агломерации, до 160–165 тыс. рублей за квадратный метр. Однако вероятность заметного повышения стоимости возможна только в проектах с качественным продуктовым наполнением и современной инфраструктурой. В объектах, отвечающих концепции «город в городе» или 15-минутного города, цена может достичь 180 тыс. рублей за квадратный метр.

2023 год оказался богат на старты продаж, что тоже отчасти удерживало среднюю стоимость первичного жилья. Осенью новые запуски происходили практически каждую неделю. При этом продолжается тренд на сокращение новых метров в городской черте — минус 11% относительно того же периода прошлого года. В то же время стремительно растут объемы нового строительства в Ленинградской области — на 74%, до 1,1 млн м2.

В 2023 году для ГК «А101» произошло важное событие — эффектная экспансия в петербургскую агломерацию. Мы вышли на рынок сразу с двумя большими проектами суммарно практически на 700 тыс. м2 жилья: «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово».

Из-за повышения первоначального взноса до 30% в первые месяцы спрос на первичное жилье с высокой вероятностью снизится на аналогичную величину. Первое полугодие строительную отрасль может поддерживать льготная ипотека. Даже при изменении ее условий наши проекты будут им соответствовать: они ориентированы на семейную аудиторию, а средняя стоимость лота составляет 6,1 млн рублей.

Прогнозы на второе полугодие могут быть не так устойчивы. С одной стороны, существует возможность завершения льготной ипотеки, а с другой, если посмотреть на среднесрочный прогноз Банка России, — ключевая ставка может начать снижаться, что благоприятно повлияет на доступность ипотечных кредитов даже по рыночным ставкам.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

— В 2023 году ситуация несколько стабилизировалась, рынок постепенно восстанавливается, особенно в элитном сегменте, где стагнация была наиболее заметна год назад. Для нас год завершается успешно: мы запустили новое направление бизнеса (бутик-отели), цены в некоторых готовых элитных проектах выросли почти на 50%, а рост выручки по состоянию на декабрь составил 88% по сравнению с 2022 годом.

В 2024 году мы ожидаем, что рынок продолжит восстановление, особенно по мере регулирования внешнеполитической ситуации. А на фоне нестабильного рубля наши покупатели традиционно вкладывают часть средств в недвижимость.

Что касается более массового сегмента, то до середины лета 2024 года рынок точно будет на подъеме, а после введения ограничений государственной поддержки льготной ипотеки ситуация может серьезно усугубиться, и покупатели займут выжидательную позицию.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:

— Год прошел под знаменем «противоборства» строительного и финансового блоков правительства. Даже лишь транслируемые в медиа предложения по ограничению или сокращению государственных программ поддержки вызывали реакцию покупателей. К этому добавились нестабильность рубля и новая ставка рефинансирования, что способствовало повышенному спросу на новостройки и сокращению срока принятия решения о покупке недвижимости. Это оказало влияние на общую сумму сделок: показатели продаж по всей России только за три квартала уже превышают прошлогодние.

Сейчас отрасль ждет охлаждение. Цены подросли, а разница между стоимостью на первичном и вторичном рынках недвижимости достигла 40%. И пока мы не наблюдаем факторов, которые бы повлияли на снижение стоимости жилья в ближайшее время.

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от ситуации со льготной ипотекой: 90% сделок заключаются именно с ней. Все говорит о том, что с 1 июля 2024 года количество мер поддержки от государства существенно сократится. От того, насколько сильно они уменьшатся, и будет зависеть будущий объем спроса.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:

— Изменение уровня ставок очень сильно повлияло на спрос в этом году. До начала 2023 года можно было оформить ипотеку под 0,1–0,5% годовых, затем все эти программы с рынка вынужденно ушли и минимальная планка составила 4–5%. Из-за этого в первом полугодии спрос снизился на 40% к аналогичному периоду 2022 года. Потом рынок адаптировался, застройщики оперативно разработали новые предложения: программы субсидированной и траншевой ипотеки, рассрочки с различными условиями, гибкую систему скидок и акций. Всё это помогло людям найти свой вариант. Поэтому третий квартал выстрелил выше всяких ожиданий. Итоги всего года будут зависеть от того, какие изменения внесет правительство в условия льготного кредитования.

Этой осенью мы перевыполнили план по продажам, особенно удачным был ноябрь. Мы практически нагнали то отставание, которое было в первой половине года. Рассчитываем, что по итогам года план выполним на 90%. В масштабах всего бизнеса это хорошие цифры.

Если говорить о трендах, то маятник спроса опять качнулся в сторону пригородов Петербурга, а если еще конкретнее, то именно в область. Объем предложения в Ленобласти растет, появилось много новых игроков, в основном из других регионов, особенно много из Москвы. Областные проекты сегодня в большинстве своем обеспечены «социалкой» и другой внутренней инфраструктурой. Их качество на порядок лучше предыдущих, которые строились еще несколько лет назад.

Прогноз на 2024 год делать бессмысленно: тут всё будет зависеть от условий по льготным программам после 1 июля. Хотя вероятен и такой вариант, что в июле-августе рынок снова просядет и более-менее восстановится в сентябре.

Алексей Плюта, представитель «Мегалит — Охта Групп»:

— 2023 год запомнится пессимистичным первым полугодием и повышенным спросом во втором, ужесточением условий выдачи и удорожанием ипотеки, а также дефицитом стройматериалов и сокращением их ассортимента на фоне инфляции.

Прошлый год в целом мы заканчиваем с лучшим результатом по продажам, нежели ожидали. Если сравнивать с предыдущим периодом, то ситуация примерна похожая, только в 2022 году самые большие продажи у нас были в первом и четвертом кварталах, а в 2023 году основная активность пришлась на второе полугодие: план мы перевыполнили. Однако здесь стоит учитывать, что изначально бюджет минувшего года планировался с осторожностью, а наш проект «Приморский квартал» отличается от конкурентов тем, что вышел в финальную стадию реализации.

На период охлаждения спроса мы субсидировали ипотеку без удорожания цены квартиры. Так, у покупателей пользовались популярностью субсидированные нами ставки: от 5,4% для всех категорий покупателей и от 3,9% для семей с детьми, а также субсидированные дифференцированные ставки на первые 1,3 или 5 лет кредита, которые начинались от 0,1%. Такие условия распространялись как на квартиры в достраиваемых домах, так и в уже сданных корпусах.азвитие рынка во многом зависит от ключевой ставки и уверенности наших покупателей в стабильности своего дохода.