Наиболее устойчивым к новому кризису сегментом коммерческой недвижимости в 2022 году оказались склады, а больше всего пострадали от спецоперации и частичной мобилизации торговые центры. «Новый проспект» спросил участников рынка, в каком настроении они встретили Новый год и как планируют работать дальше.
Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании «Теорема»:
— В 2022 году по непонятной для меня причине ушли западные компании и освободили большое количество офисов. И, к сожалению, наш российский бизнес не развивается достаточными темпами, чтобы поглотить такое количество освободившихся площадей. Тоже никак не могу найти этому объяснение, ведь правительство РФ прикладывает все усилия для развития российского бизнеса, и более стабильного инвестиционного климата, чем в 2022 году, я никогда не видел.
Я бы мог бы дать прогнозы на 2023 год, так как абсолютно уверен, что у руководства нашего прекрасного государства всё идет по плану. Я полностью с ним согласен, но только хотелось бы с ним ознакомиться.
Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»:
— Для торговых центров в этом году основными событием стал уход из России известных брендов. К наиболее сильным их представителям относятся IKEA, Nike, Inditex (бренды Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home), Decathlon и H&M. Кроме того, некоторые ретейлеры заморозили работу на неопределенный срок. Среди них Adidas, Reebok, Puma. Я имею в виду продавцов первой руки, а не привезенный из Турции параллельный импорт или новых авторизированных представителей некоторых из ушедших брендов.
Если говорить об уровне вакансии, то чем сильнее была концепция торгового центра, тем значительнее были потери. Поэтому больше всего пострадали самые сильные комплексы Санкт-Петербурга со всей линейкой брендов Inditex. В них объем свободных площадей в определенные моменты зашкаливал за 20%. Думаю, что сегодня вакансия в таких ТЦ не должна превышать 15%. В последнее время стали активно стали развиваться отечественные марки, такие как «Снежная королева», Melon Fashion Group (бренды Zarina, Befree, Love republic и Sela) и Gloria Jeans. Постепенно какие-то площади будут заняты и турецкими компаниями, которые перекупили право торговать на территории РФ. Но на замещение ушедших брендов потребуются время и бюджеты, поэтому восстановления уровня вакансии можно ожидать только через 2–3 года.
В 2022 году падение уровня посещаемости в «Румбе» достигало 40%. Сейчас этот показатель составляет 30%, что всё равно очень много. Кое-какие марки мы уже привели, есть замены. Но заполнение площадей новыми арендаторами — это очень длительный и кропотливый процесс, в котором нельзя спешить. Самое плохое, что может случиться с проектом, — потеря своего целевого покупателя ради сиюминутной выгоды. Работы сейчас стало в несколько раз больше, а денег меньше.
Еще один важный тренд — непонятная судьба кинотеатров. Участники этого рынка испытали один шок за другим, и непонятно, получится ли у них когда-то восстановиться. Возможно, время кинотеатров ушло навсегда.
В 2023 году в торговых центрах станет больше общепита различных форм. Рестораны — это то, что поможет «вытащить» уровень вакансии. Причем это необязательно будут фуд-холлы. Люди скоро могут пресытиться этим форматом, который копируется из одного проекта в другой.
Ретейлеры для того, чтобы поддержать товарооборот, будут чаще предоставлять скидки для покупателей, чем было раньше. Если макроэкономическая и геополитическая ситуация не ухудшится, то о катастрофе речи идти не будет. Но если станет еще хуже, то наступят гораздо более сложные времена, и не только для ТЦ, но и всего ретейла в целом.
Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers:
— Для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 2022 год был противоречивым. С одной стороны, наблюдался рост доли свободных площадей. С другой — на фоне отъезда международных компаний (в основном IT) появился отличный выбор качественных объектов с современной инженерией и дизайном. Если в 2021 год выбор опций для арендаторов был довольно ограничен, то 2022 год позволил компаниям, готовым принимать решения в период турбулентности, снять прекрасный офис на долгий срок и на хороших условиях.
Еще один тренд — возможность арендовать в коворкинге не рабочие места, а квадратные метры. Таким образом, арендаторы могут получить готовый офис с мебелью и разным оборудованием в хорошей локации и привычном формате.
К концу 2022 года была заметна повышенная активность со стороны потенциальных арендаторов. Самые интересные площадки, выходившие на открытый рынок, уже перешли к новым компаниям или находятся в процессе переговоров. Но до середины 2023 года еще можно успеть снять качественный офис.
По предварительным итогам, объем офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2022 году достиг почти 4 млн м2. За год прирост предложения составил почти 140 тыс. м2, что сопоставимо с 2021 годом. В 2023 году в городе ожидается ввод еще 150–180 тыс. м2 офисов. Что касается уровня вакансии, то по итогам 2022 года он может составить 12–14%, а в 2023 году — снизиться до 9–10%.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт»:
— Среди негативных факторов для рынка апартаментов можно выделить большую зависимость от политической ситуации, отсутствие возможности нормального финансового планирования и очень маленькое окно бронирования. Продажи находились под воздействием возросшей конкуренции, скачущей ставки ипотеки и снижения спроса. Также на рынок негативно повлиял запуск большого количества «маркетинговых» программ от застройщиков жилья (субсидирование, гарантированный доход еще с этапа стройки).
Но есть и позитивные тенденции. Объем прямых бронирований увеличивается, а существенную долю спроса обеспечивают внутренние туристы. Кроме того, количество повторных и последующих бронирований выросло в 3–4 раза.
С финансовой точки зрения год был сложным, но его результаты оказались очень неплохими. Как команда мы еще больше развили умение быстро реагировать на меняющуюся ситуацию и адаптироваться к ней. Нам удалось сохранить коллектив, а также удержать лояльность как покупателей, так и гостей.
В 2023 году в Россию постепенно начнут возвращаться деньги, возрастет интерес к качественной недвижимости, в первую очередь к уже введенным в эксплуатацию объектам. Туризм продолжит развиваться, станет больше переездов специалистов между городами.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге:
— По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге ожидается один из максимальных объемов ввода качественной складской недвижимости с 2014 года. Этот показатель превысит 400 тыс. м2, что почти втрое больше, чем в 2021 году, и составляет около 10% от общего объема рынка. Рекордный ввод стал следствием заключения крупных сделок в 2020–2021 годах.
Несмотря на переориентацию международных логистических цепочек на восток, Санкт-Петербург остается важным рынком сбыта. В середине 2022 года наблюдалась минимальная активность, но начиная с III квартала спрос постепенно начал восстанавливаться. Основными арендаторами складских площадей в городе остаются представители онлайн-торговли. Их доля в структуре закрытых сделок в 2021 году составляет 38%. Еще 23% закрытых сделок приходится на площади под логистических и транспортных операторов.
Рост доли вакантных площадей в регионе прекратился. В IV квартале этот показатель может сократиться до 1,5% с учетом предложений субаренды. Средняя ставка без учета НДС и OPEX (операционные расходы) на объекты класса А в регионе снизилась на 2,5%, до 5,6 тыс. рублей за квадратный метр в год к первому полугодию.
Рекордные показатели ввода 2022 года — заслуга предыдущего периода, когда на фоне низкой вакансии на рынок планировало выйти значительное число проектов. Ожидается, что в следующем году данный показатель снизится до уровня 250–300 тыс. м2, при этом около трети ввода придется на спекулятивные проекты. Это может служить одним из основных сдерживающих факторов роста вакансии.
Мария Сумарокова, генеральный директор УК Page:
— На рынке коворкингов происходила релокация некоторых российских компаний в другие страны и уход иностранных игроков. Прекращение их работы в России стимулировало местный бизнес к развитию, благодаря чему часть площадей была оперативно заполнена с минимальным простоем. После февральских событий спрос на максимальную гибкость резко вырос как с точки зрения возможности оперативно менять количество рабочих мест для сотрудников, так и с точки зрения сроков договоров. В этом смысле коворкинги показали себя как оптимальный вариант.
В целом вакансия по сети Page не превысила 10%, так как мы активно работали не только с большими компаниями и корпорациями, но и с другими целевыми группами. Кроме стандартных тарифов предлагали арендовать площади на час, на сутки, на неделю и т.д.
В дальнейшем рынок гибких офисов продолжит претерпевать изменения. Выжить на нем смогут только игроки, проявляющие максимальную гибкость для своих арендаторов и предлагающие сбалансированный инвестиционный продукт собственникам недвижимости.
Мы не намерены останавливаться и продолжаем развитие по франшизе. Все предварительные договоры остаются в силе. Будущие франчайзи-партнеры не имеют иностранных капиталов, находятся в России и понимают выгоду инвестирования в такие антикризисные активы, как коворкинг.
Татьяна Клименко, генеральный директор компании KNRU:
— Главной тенденцией 2022 года для рынка стрит-ретейла стал выход новых игроков. В связи с уходом многих иностранных брендов и закрытием ресторанов стали появляться свободные площади, которые практически никогда не выводились на рынок. Ретейлеры, занимавшие помещения в торговых центрах, начали искать новые рынки сбыта, поскольку локдаун сильно повлиял на посещаемость их прежних площадок. И освободившиеся объекты стали для них глотком свежего воздуха.
Тенденция на выход игроков торговых центров в стрит-ретейл точно сохранится. Мы еще увидим знакомые нам магазины одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты как под аренду, так и для продажи будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой притянут инвесторов.
Большого роста спроса или цен на недвижимость ожидать не приходится. Но, несмотря на возможные риски, 2023 год станет стабильным и спокойным. В отличие от волатильного фондового рынка, недвижимость останется самым надежным и стабильным инструментом для инвестирования.
