«История для души». Почему девелоперы Петербурга развивают общественные пространства

Александр Вознесенский, председатель совета директоров ГК «Севкабель»:

— Когда начинался «Севкабель Порт», то общественные пространства были модной темой. Все считали, что там очень много денег, радости и эмоций. Вокруг бродили молодые талантливые люди, которые говорили: «Знаете, то, что мы сейчас сделаем, будет суперкруто! Арендные ставки станут безумные, они взлетят в 3 раза».

Но выяснилось, что всё совершенно по-другому. А те люди, которые говорили, что мы озолотимся, уехали в разные города и страны, потому что здесь в том, что общественные пространства выгоднее, чем строительство, уже никого не убедишь.

Я общался с коллегами, и все говорят, что денег в общественных пространствах нет, в основном это история для души. Кто-то хочет сделать хороший офис, но с такого объема площадей прибыль не получишь. Кто-то это занимается этим потому, что нравится развивать детское направление или искусство, и в этом кайф. Мне тоже это очень нравится.

За время работы «Севкабель Порт» мы попробовали создавать собственные катки, собственные мероприятия (почти 1 тыс. событий в год), собственный промоушн, чтобы посмотреть, какой максимум может дать креативное пространство. И в итоге «Севкабель Порт» — единственный в Санкт-Петербурге зарабатывает деньги. Но доходы не сравнятся с прибылью, которую мы бы получили от застройки этой территории.

Для меня в первую очередь это реализация каких-то внутренних потребностей, желание сделать классную вещь: развитие, образование, люди и эмоции. Есть история известной семьи Ротшильдов. В нескольких интервью они говорят: «Вы знаете, мы хотели бы остаться в памяти как люди, которые делают хорошее вино. У нас хороший виноград и хорошее вино». Я думаю, все эти истории отсюда. Мне просто нравится, что у меня есть хорошее место.

Другая важная вещь — джентрификация района. Благодаря нам, благодаря Культурному кварталу «Брусницын» он стал совсем другим. То, что мы делаем, это классная вещь для города.

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:

— Если говорить о центре города, то, наверное, в каждом втором нашем проекте присутствует объект культурного наследия (ОКН), и наша задача — дать ему какую-то новую жизнь. Но какова наша мотивация?

Одна из наших ценностей — красота и эстетика. Мы не можем представить, как построим на части участка жилой дом, а рядом будет какой-то разрушенный объект. Это чудовищно для нас. Кроме того, мы очень гордимся тем, что делаем, и хотим продолжать гордиться. Найти применение каждому ОКН для нас это творческий и эстетический вызов.

При этом применение ОКН получается найти не везде. Например, башня на Свердловской набережной, на незначительный перенос которой мы потратили миллион долларов или больше, имеет небольшой диаметр, и там ничего нельзя сделать. Поэтому она просто стоит. Но этот объект выполнил очень важную роль, потому что архитектура ЖК «Четыре горизонта» отвечала этой башне. В этом отношении мы стараемся бросить мостик между каждым ОКН и жилым домом.

Часть нашей миссии — менять качество жизни, преобразовывать окружающую среду, чтобы люди были счастливее. И мы верим, что материя меняет сознание. Создавая какую-то среду, мы меняем качество жизни человека, его сознание. Это помогает его направить к красоте, к доброте, в сторону любви.

Если говорить о коммерческой схеме, то хорошо, когда в проекте есть комбинация разных составляющих. Если сделать микс между доходной функцией и каким-то развитием ОКН, то вместе это хорошо заиграет, потому что создаст более высокую привлекательность для коммерческого продукта.

Если у девелопера будет возможность восстановить ОКН, а затем получить территорию рядом с ним, то это могло бы позволить городу ускорить воссоздание таких объектов. Сейчас в Санкт-Петербурге насчитывается 8–9 тыс. ОКН, а работы ведутся ежегодно на десятках. В какой-то момент они начнут разрушаться с такой скоростью, что станет вообще непонятно, что с этим делать.

Татьяна Максютенко, директор по маркетингу Культурного квартала «Брусницын»:

— Секрет успешности общественного пространства состоит в его масштабе. Маленьким проектам приходится довольно сложно. При этом содержание крупной территории с уличной зоной, где есть большое количество бесплатных активностей и фотозон, также требует расходов. Наша рентабельность выше нуля, но, безусловно, космической ее не назовешь.

На территории бывшего кожевенного завода существует дополнительный туристический потенциал благодаря историческому аспекту. В этом месте находилось производство, основанное семьей Брусницына. В середине XIX века они переехали в Санкт-Петербург из Тверской губернии и основали крупнейшее кожевенное производство в России.

Для того чтобы бизнес-модель культурного пространства была эффективной, необходимы баланс состава резидентов и функциональное зонирование территории. В этом случае проект будет успешным.

Константин Чамилович, генеральный директор АНО «Остров фортов»:

— Проект «Остров фортов» не совсем про доходность. В 2020 году в Кронштадте был открыт небольшой участок парка, который постоянно расширялся, что послужило катализатором развития целого района Санкт-Петербурга. В этом году ко Дню Военно-морского флота мы планируем открыть еще одну очередь и уже полностью закончить с парковым благоустройством.

Наша задача состояла в том, чтобы придать вторую жизнь земле Министерства обороны, которая ранее не была вовлечена в оборот, раскрыть туристический потенциал Кронштадта и создать пространство, не похоже ни на что другое. Если кто-то был в парке или музее Кронштадта, то обратил внимание, что это не только рекреационная зона, где можно прекрасно провозвести время с семьей. Это еще и то место, где есть возможность узнать о городе, с которого началась история российского флота через какие-то визуальные образы, арт-объекты, окунуться в прошлое.

Безусловно, государство играет огромную роль в проекте. Форты Кронштадта восстанавливаются за федеральные средства, и мы рассчитываем, что эти работы завершатся в конце 2025 года. Также с государственным участием был построен замечательный музейно-выставочный комплекс. И он тоже стал определенной точкой притяжения, учитывая масштаб и наличие в его составе такого уникального объекта, как первая атомная советская подводная лодка. При этом благоустройство общественных пространств происходит за счет денег меценатов. Примерно 40% от общей денежной массы приходится на бюджетные средства, а 60% — частные пожертвования.

Георгий Снежкин, сооснователь архитектурного бюро «Хвоя»:

— Общественные пространства можно разделить на два типа. Первый — это улицы, парки и скверы, второй — такие объекты, как, например, Левашовский хлебозавод. И если рассмотреть их отдельно, то окажется, что пространства, наполненные в том числе коммерческой функцией, как правило, частные, и в этом есть здоровая логика. Аналогичная картина в Москве, где большинство функционально насыщенных мест — это частная инициатива. А большие территории, которые носят скорее рекреационный характер, являются государственными.

Когда мы говорим про какие-то общественные пространства, сопоставимые с Левашовским хлебозаводом, то все понимают, что это обременение для девелопера. А дальше честь и хвала тому инвестору, который творчески подошел к решению этой проблемы, не просто подготовил здание снаружи, а вселил в него какую-то жизнь и извлек определенную выгоду.

Преимущество частных общественных пространствах также состоит в том, что в основном они не подразумевают капитального развития. Речь скорее идет о том, что девелопер не дает развалиться существующей инфраструктуре, использует ее, ремонтирует и, может быть, вкладывает в нее слишком много денег, но за счет этого поддерживает какую-то жизнь.

Такой подход, который можно назвать тактическим благоустройством, преобладает. И это понятно, потому что сложно представить инвестора, который решил специально построить отдельное здание для общественного пространства. Он будет его 2 года проектировать, а потом 3 года строить, после чего объект из-за изменившейся внешней среды может стать никому не нужен.

Мне кажется, мы не должны ставить перед собой задачу «откапиталить» и отремонтировать всё, пока мы живем в Санкт-Петербурге. Что-то можно оставить на потом. И нет ничего страшного в том, если какой-то дом не был отремонтирован, а в нем просто поддерживалась жизнь.