Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
К сентябрю правительство РФ совместно с Центробанком планирует запустить программу льготной промышленной ипотеки по ставке 5% годовых на покупку или строительство производственных площадей. Опрошенные «Новым проспектом» участники рынка приветствуют эту меру поддержки, однако опасаются, что административные барьеры помешают её широкому применению.
Согласно прогнозам Минпромторга, максимальный размер льготного займа, который планируется предоставлять промпредприятиям на приобретение производственных помещений, составит 500 млн рублей на срок до 7 лет. Кроме того, промышленную ипотеку смогут оформить девелоперы, специализирующиеся на создании индустриальных парков. Для них предусмотрена максимальная сумма займа в 2 млрд рублей на срок до 10 лет.
Президент России Владимир Путин, который анонсировал программу промышленной ипотеки, заявил, что эта мера поддержки нужна для того, чтобы «отечественный бизнес мог быстро развернуть выпуск необходимой продукции». По его данным, на создание производственных корпусов с нуля уходит 2-3 года, а приобретение готовых объектов сдерживают высокие ставки по кредитам. В июле премьер-министр России Михаил Мишустин сообщил, что работа по программе завершается и запустить ее планируется «в течение ближайших месяцев». «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о том, как они оценивают эффективность этой инициативы.
Александр Паршуков, директор по развитию индустриального парка "Марьино":
— Для любого достаточно крупного промышленного предприятия оптимальным вариантом всегда является строительство собственного завода с нуля, а не аренда и не адаптация уже готового помещения. Дело в том, что первичным в производстве является не здание, а технология. Здание — лишь "колпак" для выстроенной в соответствии с производственными процессами конвейерной цепочки.
Аренда помещения — это всегда проблема, так как предприятие, в отличие от офиса, невозможно быстро перевезти на новое место, если условия аренды ухудшатся. Более того, недобросовестный собственник всегда может выжить арендатора, а для промышленного предприятия это грозит обернуться огромными потерями, как финансовыми, так и репутационными.
Найти и адаптировать старое здание — задача всегда нетривиальная и решаемая только за счет компромиссов. Знаю, что многие действующие резиденты индустриального парка "Марьино" начинали поиск площадки с просмотра готовых объектов, но ни один из них даже близко не соответствовал тому, что хоть как-то подошло бы для размещения его завода.
Поэтому инструмент льготного кредитования будет особенно полезен в сочетании с возможностью строительства производственного здания под заказ. В этом случае девелопер строит здание под конкретного промышленника по его техническому заданию, а промышленник, привлекая льготное финансирование, выкупает этот объект и земельный участок. В идеале механизм должен предоставлять возможность взять кредит на приобретение не готового, а строящегося или даже проектируемого здания, что снизит риски для обеих сторон сделки. При этом, чтобы избежать подозрительных схем строительства в не предназначенных для этого зонах, важно сделать обязательным размещение промышленных объектов только в сертифицированных по ГОСТ индустриальных парках.
Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики:
— Мера необходимая, хорошая. Если действительно ставка не превысит 5%, то думаю, что спрос на промышленную ипотеку будет высокий. По обычным кредитам ее размер сейчас зависит от залоговой возможности инвестора. Она может быть и 12%, и 15%, то есть в любом случае значительно больше 5%.
Если при этом рассматривать только экономическую модель, то по сравнению с покупкой площадей предприятию выгоднее аренда. Но с точки зрения безопасности и возможных рисков выигрывает тот, у кого объект в собственности. В этом случае у владельца недвижимости всегда будет залог для привлечения оборотных средств.
Сергей Каравашкин, исполнительный директор НП "Промышленная зона "Обухово":
— Льготная ипотека для промышленности — актуальный механизм, тем более что компании из недружественных стран сейчас рассматривают варианты продажи своих готовых площадей. Но важное значение будет иметь то, какими будут обязательства инвестора с точки зрения объема вложений и каких отраслей промышленности коснется эта программа.
Также необходимо, чтобы были определены четкие критерии предоставления промышленной ипотеки. Сейчас многие предприятия не могут получить средства из регионального и федерального фондов развития промышленности из-за того, что это требует большой бумажной и юридической работы. В связи с этим им бывает проще отказаться от подачи заявки, чем тратить свои ресурсы, не понимая, каким будет результат.
Дмитрий Галкин, управляющий партнер аналитической компании Marketing Logic:
— С учетом существующих сейчас ограничений, любая помощь от государства — это хорошо для бизнеса и экономики. Что касается льготной ипотеки, как мера поддержки строительной отрасли — это полезный шаг. Но большинство производственных компаний предпочтут аренду площадей, нежели освоение функционала собственника и управляющего недвижимостью. При этом, поддерживая строительную отрасль, государство обеспечит рост вывода новых площадей на рынок, а значит, в долгосрочной перспективе можно ожидать рост предложения готовых зданий и снижение стоимости аренды.
Валерий Радченко, президент Ассоциации промышленных предприятий Санкт-Петербурга:
— Сегодня основная масса заводов испытывает дефицит оборотных средств. Людям надо платить зарплату, ее пора повышать, чтобы сотрудники, например, тех же оборонных предприятий держались за эту работу.
Однако 5% годовых — это недостаточно привлекательные условия. Необходимо ставку снизить до 3% по аналогии с займами Фонда развития промышленности. То, что промпредприятию недвижимость нужно обязательно выкупать, это хорошо. Когда площади не свои, арендодатель может поднять ставку из-за ситуации на рынке. Если объект в собственности, это надежнее.
В целом новая мера поддержки — это большое подспорье, но мы пока о ней только слышим. Нашим промышленникам сегодня нужна финансовая помощь не на словах, а на деле.
Владимир Цимберг, президент ГК "Биовитрум":
— Программа промышленной ипотеки крайне своевременна, поскольку расширение отечественной производственной базы сейчас становится еще более актуальной задачей, чем раньше. Для компаний-производителей, которые начали или планируют строительство заводов с нуля, требуются эффективные меры финансовой поддержки, поскольку объем инвестиций в строительные проекты является довольно высоким.
Возможность купить готовые производственные площади в кредит по годовой ставке до 5% более интересна производителям по сравнению с существующими инвестиционными и оборотными кредитами, где ставка превышает 10% годовых. В результате вложения в строительство и развитие отечественного производства станут доступны для большего числа компаний.
Механизм промышленной ипотеки станет еще более востребован, если акцент будет сделан на малый и средний бизнес. Сегодня государственные программы, направленные на поддержку системообразующих предприятий, исключают возможность их развития и масштабирования. Но именно небольшие компании в состоянии увеличить уровень импортозамещения.
