Илья Андреев: «Апартаменты в ипотеку — инвестиция или кабала?»
Как правило, продавцы апартов подкрепляют свои слова обещанием, что доходы от аренды будут перекрывать ипотечные платежи, и владелец, таким образом, останется ещё и в плюсе. Модель покупки такой недвижимости в ипотеку заманчива. Но, прежде чем оценить, насколько она реальна, стоит понимать саму технологию.
Мы рассматриваем покупку номера в апарт-отеле в первую очередь как способ сбережения уже имеющихся накоплений.
И революционная ценность этого нового формата недвижимости и инвестиций на российском рынке — именно в возможности сохранить и приумножить свой капитал. Ведь чем ниже падают ставки по вкладам и чем больше банков теряют лицензии, тем актуальнее становится вопрос, куда вложить деньги.
Но тем не менее есть немногочисленная категория покупателей, которые рассматривают ипотеку для покупки апартаментов. Просто низкие ставки (особенно субсидированные) теоретически делают такое приобретение привлекательным. С сохранением накоплений это, конечно, никак не связано.
Что нужно понимать, покупая апартаменты в ипотеку.
С точки зрения классики инвестиций, использование кредитного плеча сильно увеличивает доходность на вложенные собственные средства. И этот способ активно применяется во всем мире. Но это, скорее, форма инвестиционного предпринимательства, которая несёт соответствующие риски.
Владелец номера в апарт-отеле хоть и получает регулярные поступления на свой счет, не может рассчитывать на стабильность.
В силу ярко выраженной сезонности и различных рыночных факторов абсолютные суммы поступлений могут значительно отличаться от месяца к месяцу. В отличие от платежа по кредиту, который неизменен каждый месяц. Покупая апартаменты в ипотеку, потребитель может оказаться в ситуации, когда сумма платежа по кредиту превысит сумму месячного дохода с номера в апарт-отеле.
Кроме того, в рекламных обещаниях как-то упускается из виду, что в ипотечный платеж входит не только процент за его использование, но и часть тела займа, которая подлежит возврату. То есть сравнивать ставку по кредиту с процентом доходности апартамента некорректно.
Тем не менее технология покупки доходной недвижимости на привлеченные средства — вполне рабочая схема и легко применима на нашем рынке. Но, так как она несет за собой конкретные риски, необходимо моделировать и просчитывать возможное развитие ситуации. А не основываться только на разнице между стоимостью кредита и плановой (а не реальной!) доходностью апартаментов.
