В Петербурге утверждают новую версию Генплана, с концепцией территориального развития города. «Новый проспект» спросил участников строительного рынка и экспертов о том, насколько этот документ сбалансирован с точки зрения соблюдения интереса местных жителей и девелоперов, а также остается ли в нем необходимость или же можно обойтись без него.
Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта холдинга AAG:
— Сегодня Генплан — это базовый документ, который заявляет некий вектор движения, но его нельзя считать полноценной дорожной картой. Развитие градостроительного потенциала определяется и другими документами: правилами землепользования, проектами планировки территорий, регламентами охраны объектов культурного наследия. Также Генплан не отражает в полной мере тенденций современной урбанистики. Например, жесткое функциональное зонирование противоречит популярной концепции mixed use, объединяющей в одном проекте разные направления: жилье, офисы, апартаменты и так далее.
Печально, что в новой версии Генплана прослеживается тенденция на сокращение общего количества зеленых насаждений в городе. Действующие парки и скверы урезаются, при этом территории, на которых потенциально можно было бы сформировать зеленый пояс города, передаются под девелопмент. Формально в проектах комплексного освоения территорий нормы озеленения соблюдаются, но по факту существующее благоустройство теряется на фоне массовой высотной застройки.
Развитие социальной инфраструктуры в новых кварталах также предусматривается, но, как и несколько лет назад, к сожалению, ее строительство не поспевает за созданием жилья и не отвечает своевременным запросам петербуржцев. Ясно, что школы и детские сады — далеко не все социальные объекты, которые требуются для комфортной жизни в новых микрорайонах. Такая же ситуация обстоит и с транспортной инфраструктурой, где массовый характер носит несоответствие заявляемых и реальных темпов строительства метро, дорог и магистралей.
Виталий Коробов, директор компании Element Development:
— Генплан любому крупному городу, конечно же, нужен: без него невозможно долгосрочное планирование, например резервирование участков для крупных инфраструктурных проектов. Нынешняя редакция проекта Генплана явно показывает две тенденции, актуальные для города на ближайшие десятилетия.
Первая — город будет развиваться экстенсивно и в основном в южном направлении, поскольку только в Пушкинском и Московском районах еще остались территории, пригодные для комплексного освоения. Правда, пока у них есть серьезный недостаток — плохая транспортная доступность. Реализация крупных проектов без строительства новых дорог, выделенных линий скоростного общественного транспорта чревато возникновением пробок на основных магистралях (они ведь уже сейчас периодически появляются). Но в связи с этим и цены на жилье будут сравнительно невысокие, во всяком случае, ниже среднерыночных.
Вторая тенденция — полностью выносить промышленность из центральных районов Петербурга. При этом отдавать «серый пояс» под редевелопмент Смольный не хочет. Очевидно, что точечные проекты на месте бывших промзон будут появляться и впредь, но массовой такая застройка не станет. Даже одна качественная новостройка может преобразить целый квартал или даже микрорайон, который до этого мог быть если не депрессивным, то уж точно не фешенебельным. Для этого проект должен быть ярким и эксклюзивным, с качественным благоустройством. В этом случае он имеет все шансы стать точкой притяжения в локации, в том числе для других застройщиков. Примеров таких предостаточно: это и Петровский остров, и промышленные лакуны в центральных районах. Мы рассчитываем, что наш проект около Московских ворот тоже станет таким триггером для развития этой части Московского района.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
— Генплан видится устаревшим форматом городского планирования. В Москве, например, да и не только, принята концепция мастер-плана как документа верхнего уровня. Это план не только отражает расположение тех или иных зон застройки, но и фиксирует направления развития агломераций или отдельно взятых районов.
Такой подход, в частности, облегчает обсуждения и согласования перспективных планов строительства и развития. Например, этим летом комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга при рассмотрении сотен предложений от компаний и физлиц ответила отказом большинству заявителей без объяснения причин. Но невозможность привязаться к концепции развития города за ее отсутствием действительно создает такие условия.
Мастер-планирование — сложный и многоэтапный процесс. В Петербурге есть специалисты, которые разрабатывают такие проекты, но почему-то в самом городе мастер-планирование пока не практикуется.
Александр Карпов, консультант председателя постоянной комиссии Законодательного собрания Санкт-Петербурга по городскому хозяйству и созданию комфортной городской среды:
— В Генплане должен быть соблюден баланс функциональных зон. Основной вид девелопмента в Санкт-Петербурге — это строительство жилья, которое соответствует высоким стандартам города, только когда обеспечено всем необходимым для жизни. Кроме детского сада и школы, на которые в первую очередь обращают внимание все покупатели квартир, речь должна идти о развитой транспортной инфраструктуре. Если ее нет, то это будет слободка, а не город.
Помимо транспортного обеспечения, большое значение имеет наличие рекреационных зон. При этом требования к таким пространствам растут с каждым днем, в результате чего возникают конфликты. В качестве примера можно привести ситуацию с Мартыновским сквером в Приморском районе, где планировалось сделать место для игры в диск-гольф. Это привело к протестам жителей, которые считают, что пластиковая тарелочка может прилететь кому-нибудь в голову. В итоге власти района согласились с этим и начали искать под проект другую площадку. Всё это произошло из-за споров между любителями спокойного и активного отдыха. И для того, чтобы удовлетворить потребности всех, необходима большая территория.
В дополнение к этому городу нужны производственные и коммунальные зоны: площадки для уборочной техники, транспортные парки, перехватывающие парковки, склады антигололедных материалов и прочего. При этом промзоны не должны вплотную прилегать к жилью и рекреационным территориям. Без поиска баланса между этими интересами ситуация выглядит неразрешимой, поэтому просто прикинуть на глазок соотношение функциональных площадей и зарезервировать под них территории недостаточно. В основе идеального Генплана должны лежать конкретные расчеты на основании нормативов градостроительного проектирования, где учитывается полный перечень потребностей горожан и исполнительной власти. Причем их надо приводить в конкретных удельных показателях на тысячу человек или один квадратный метр с учетом перспектив развития. И только после этого уже наступает период торга, компромиссов и проверки расчетов.
Федор Коньков, управляющий партнер ИТП «Урбаника»:
— В случае с крупными городами Генплан нельзя назвать устаревшим документом. Его основная задача — определение функционального назначения территорий и земельных отношений между собственниками. В этом смысле это очень важный документ, потому что город развивается, в него ежегодно приезжают десятки тысяч новых жителей, и если все пустить на самотек, то жить в нём мы не сможем.
При этом Генплан целесообразно постепенно дополнить мастер-планом, где будет отражена стратегия развития города. Это надстройка над Генпланом, в котором содержится более конкретная информация о функциональных зонах, транспортных коридорах и других вещах. Такие документы есть у половины миллионников и ряда небольших городов. Но в Санкт-Петербурге к созданию мастер-плана никто не смог подступиться.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service:
— Генплан — это материализованная в планах и схемах стратегия города. Важно, чтобы обсуждения жителей и девелоперов соответствовали этому уровню, а не сводились к отдельным фрагментарным спорам. Если в стратегию города заложено развитие, то вопрос лишь в контроле за соответствием строительства градостроительной политике.
Документ является сложнейшим многоуровневым инструментом планирования будущего, учитывающим и материальную, и социальную составляющие. Другое дело, насколько четко власть умеет формулировать в нем долгосрочную модель городского развития и какие материалы в него закладывает.
