Гибкость под вопросом. Что ждет коворкинги Петербурга

Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании «Теорема»:

— Я к коворкингам отношусь скептически. Во всем мире в них работают всего 8 млн человек. Это очень незначительная часть рынка. И если это настолько выгодный формат, то снимите в моем новом бизнес-центре 5 тыс. м2, раз уж коворкинг приносит больше денег. Вы же наживетесь на этом! Ну и где вы, ребята?

В нашем новом проекте очень маленькое потребление электроэнергии и практически нулевой износ, потому что в нем нет ни одного арендатора. Учтя этот фактор, мы подвели небольшую мощность и почти не нанимали персонал: у нас работает три охранника посменно. Это такое инновационное решение.

Если же говорить про офисный рынок в целом, то он не сильно поменялся. Да, оформление рабочих пространств стало повеселее, их стали красить в другие цвета. Кроме того, если раньше арендаторы размещались просторнее, то сейчас сотрудников сажают квадратно-гнездовым методом — плотнее. Когда-то была мода на открытые пространства, но сейчас она затихает, потому что кому удобно работать в большом зале, когда все друг на друга смотрят? Но радикальных изменений я не вижу.

Что касается формируемых пространств, когда в пределах одного квартала человеку дают всё необходимое, то это утопия. Кому-то кажется, что он должен прийти в одну локацию и сидеть там с утра до вечера, а мне — что человеку свойственно передвигаться. Надо выйти утром из дома на работу, съездить на обед поесть, дойти до спортзала. Большинство клиентов фитнес-залов, открытых в БЦ, это не работники расположенных в нем офисов, а сторонние посетители. Поэтому у офиса стоит социальная задача, поэтому с удаленки многие возвращаются. Если сидишь всегда дома, то ты либо разведешься, либо ты ее убьешь, либо она тебя.

Игорь Комолов, основатель сети «Евроавто»:

— Последнее время во всех моих бизнес-центрах наблюдается тенденция к снижению запроса на маленькие офисы. Исходя из этого, коворкинг кажется не самым подходящим форматом для реализации. Тем не менее так получилось, что сейчас в процессе реконструкции у меня находится три бизнес-центра, и у этих зданий очень большая глубина. В связи с этим приходится придумывать огромные пространства. Поэтому я решил рискнуть и создать в них три гибких офиса площадью от 300 до 800 м2.

Дмитрий Абрамов, гендиректор УК инвестфонда Jensen Group:

— Последние несколько месяцев мы рассматривали коворкинги с двух сторон: как потенциальный арендодатель и как арендатор. В обоих случаях мы пришли к отрицательному умозаключению.

Разместить коворкинг мы думали на ул. Савушкина, 119. Последние несколько лет там был второй офис продуктовой сети «Лента» на 8 тыс. м2. Компания нам сообщила, что ужимается и съезжает. Всего через 3,5 месяца после того, как они уехали, мы на 3 тыс. м2 разместили там супермаркет Eurospar, а еще на 4 тыс. м2 — производство высокотехнологичной спецодежды для «Роснефти», «Газпрома» и других подобных компаний. В итоге объект снова заполнен, и этот, по сути, редевелопмент прошел быстро. А коворкинг по экономическим показателям проиграл. Из России уехали иностранные и высокотехнологичные компании, и поэтому заполняемость стала невысокая.

Также мы рассматривали переезд нашего офиса в коворкинг. Удаленную работу мы не приветствуем, но есть сервисные подразделения с гибким графиком. Мы посчитали, сравнили с классическими офисами и приняли решение от этой идеи отказаться. Останемся в собственном здании на Невском проспекте и просто модернизируем его.

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:

— Если офис можно сдать без отделки и организации рабочих мест, то делать из него коворкинг нет смысла. Гибкий офис — это история про неудобные здания. В случае грамотного подхода и дизайнерских решений этот сегмент представляет интерес. У латифундистов с большим количеством недвижимости есть объекты, которые они не могут сдать много лет, и мы можем помочь им превратить такие здания в современные рабочие пространства. Тем более законодательство сейчас сложное: просто так здание не снесешь — вдруг внутри находятся какие-нибудь кирпичи до 1917 года? В результате собственнику приходится платить налоги и эксплуатировать объект.

Владельцы неудобных зданий часто банкротятся, и их недвижимость выставляется на торги, где она продается по цене 30–50 тыс. за м2. Эти объекты находятся в свободном доступе, и за них даже никто не торгуется. При этом их можно превратить в доходную недвижимость, и у нас есть алгоритм, как это сделать.

Рынок коворкингов никуда не денется. Например, в Англии есть куча церквей, которые находятся в упадке, и из них делают гибкие офисы. В России у каждого латифундиста в запасе есть кинотеатры, магазины и другие неэффективные площади. Для нас отдельная стратегическая история — показать, как превратить такие объекты в современные офисные пространства, которые молодежь очень ценит. При этом им важно понимать, что это не просто утилитарный продукт, но и места со своей атмосферой.

Инвестиционная привлекательность коворкингов никуда не денется. Некоторые люди едят хлеб, а некоторые — круассаны, хотя понятно, что их едят значительно меньше. Современные инвестиции в недвижимость — это не только строительство, но и новый взгляд на неудобные старые вещи, которым можно дать новую жизнь.

Эзгюр Эйридже, член совета директоров компании Rennaisance Development:

— Компаний, которым нужен качественный офис, стало меньше. Их количество сократилось, но объем занимаемой площади увеличился. Среди арендаторов у нас есть один коворкинг, но искать еще пока не собираемся, потому что на них нет спроса.

Про удаленную работу же считаю, что все руководители хотят, чтобы их сотрудники были рядом, а работники — наоборот. Когда мы искали архитектора, то четыре из пяти максимум были готовы на гибридный график. Найти того, кто был бы готов находиться в офисе 5 дней, было очень сложно.

Владимир Дорофеев, исполнительный директор и управляющий партнер сети коворкингов «Практик»:

— Я скажу непопулярную мысль для нашей компании, которая всегда была нацелена на развитие, но сейчас важно взять паузу. Причина — за последние 1,5–2 года произошло насыщение формата. К экономсегменту при полном отсутствии сервисной составляющей добавился средний и средний плюс, а уже к ним — премиальный и суперпремиальный с инвестициями до 140 тыс. рублей в квадратный метр и ценой до 60 тыс. рублей в месяц за рабочее место в Москве. Теперь на рынке присутствуют абсолютно все форматы, что приводит к усадке спроса и предложения.

Сейчас клиенты, которые давно используют гибкие офисы для размещения сотрудников, начинают лавировать между этими форматами, отключать какие-то сервисы, переезжать в более дешевые или дорогие объекты. Происходит брожение, которое вызывает отсеивание атавизмов. Благодаря этому отмирают неэффективные сегменты. Они появились на рынке спекулятивно, когда операторы пытались отстроиться от конкурентов. Кто-то решил вложить не 80 тыс. рублей в «квадрат», а 110 тыс. рублей и продать «Сберу» за безумные деньги, а ему это оказалось не нужно.

Да, в статистике виден устойчивый рост числа коворкингов, но речь идет о количестве, а их заполнение — это другая история. В прошлом году в Москве произошел вброс новых гибких офисных пространств, но сданы они далеко не все.

Анна Казанджиска, директор коворкинга Page в бизнес-центре «Петровский форт»:

— Мы рассматриваем коворкинг в качестве вспомогательного сервиса. Основной наш продукт — это офисы, и бизнес-центр «Петровский форт» вряд ли полностью будет переделан в коворкинг. Здание никогда не стоит пустым и практически всегда заполнено на 95%. Но поскольку рядом с нами находится отель «Санкт-Петербург», который тоже всегда загружен, то мы решили посмотреть, какой будет синергия между коворкингом и гостиницей. Речь идет о формате work hotel, когда работа в коворкинге будет дополнительным пакетом к туристическим услугам. У меня есть знакомые, у которых в мини-отеле есть маленькое рабочее пространство на три стола, где люди работают. И как дополнительная услуга это востребовано, поскольку иначе люди вынуждены работать на лавочке или где-то в гардеробе.