Евгений Чистяков о том, что такое гибридные здания и чем они хороши
Среди инвесторов и собственников коммерческой недвижимости бытует ошибочное мнение, что реконструкция объекта, а особенно объекта культурного наследия, — это дорого. Но сегодняшние тренды в дизайне и архитектуре и требования к офисному пространству современных молодых компаний разбивают это заблуждение.
В Петербурге, по разным оценкам, чуть меньше 1000 неиспользуемых зданий, которые находятся в городской и частной собственности. При правильном понимании тенденций развития экономики в городе такие здания можно относительно недорого ревитализировать с помощью реконструкции или капитального ремонта и заполнить резидентами.
Ключевым аспектом этой работы становится концепция проекта. Как выглядит традиционное офисное пространство в бизнес-центре, всем известно.
Но сегодня арендаторам нужна инфраструктура пространства, его дизайн, идеология. Все то, что формирует добавленную стоимость проекта.
Сами арендаторы при этом уже не те, что были еще 10 лет назад. Теперь молодые креативные компании готовы размещаться в зданиях-лофтах с кирпичными и зачастую некрашеными стенами, бетонными полами, открытыми инженерными коммуникациями.
Такой интерьер уже не напрягает. Даже отделка не является обязательным элементом при сдаче помещений: резидент сам готов покрасить стены так, как ему хочется. Тем самым он лично создает атмосферу своего рабочего пространства. И именно такой арендатор выгоден собственнику, ведь если он вложился в свое помещение, то быстро уже не съедет.
В среднем инвестиции на реконструкцию неиспользуемого объекта культурного наследия с учетом минимальных требований будущих арендаторов составляют порядка 15-20 тыс. рублей на 1 м2. Доходность — около 15-20% годовых, а средний срок окупаемости — от 3-х до 5-ти лет. Довольно выгодная история в сравнении с управлением, например, бизнес-центром класса В, инвестиции в создание которого достигают 50-60 тыс. рублей за 1 м2.
Важным шагом для инвестора и управляющей компании такого проекта может стать идея гибридного здания. Гораздо эффективнее создавать такие объекты, которые можно универсально использовать в зависимости от трендов на рынке управления недвижимостью. Сейчас же, чтобы перестроить какое-то здание по причине изменившейся конъюнктуры, необходимы серьезные вложения и фактически блокировка его работы.
Не каждый арендатор в современном бизнес-центре может сделать кухню у себя в офисе: нет возможности провести водоотведение или канализацию. Хотя решение лежит на поверхности — объединение функций в одну конструктивную инженерную идею, где есть место гибкой планировке объекта и правильной структуре сетей. И тогда здание будет всегда использоваться в зависимости от потребностей арендатора, вплоть до перепрофилирования в какой-то момент в жилой объект. Это и есть создание комфортного пространства, которое, по сути, является фантазией — управляющая компания не знает идеальной модели для его эксплуатации, но предусматривает все возможные варианты.
Вернемся к концепции проекта. Выше была упомянута идеология.
У предпринимателей нового поколения есть тяга к объединению в сообщества. И это надо использовать.
В новых креативных пространствах резиденты наблюдают за соседями из смежной отрасли, и это стимулирует взаимовыгодный обмен идеями. Они знают свои проблемы и видят решение этих проблем у своих коллег. Например, арендаторами лофт-проекта стали представители индустрии робототехники и медицины. И первые подсмотрели у вторых строение человеческой руки, костей или тканей, что подтолкнуло их к созданию какого-то нового протеза или даже робота. Это и есть креатив.
Но при формировании концепции важна близкая специализация арендаторов. Если посмотреть на проект Artplay SPb, в реализации которого участвует наша компания, то здесь разместились архитекторы и дизайнеры. Итогом стала мощная синергия — получился супермаркет дизайна, ставший одновременно торговым и досуговым центром.
Здесь есть арендаторы, которые продают материалы для дизайна, а есть архитекторы, которые видят тенденции в области материалов и создают проекты новых пространств. Посетитель может в одном месте нанять дизайнера, выбрать и заказать материалы, получить проект своего дома или коммерческого объекта, да и вообще перекусить или выпить кофе. Из других проектов креативных пространств в Петербурге можно выделить такие площадки, как «АртМуза» или YotaLab в «Планетарии №1», где тоже задаются тренды в рамках определенной отрасли — художественного ремесла и ИТ-технологий.
В конечном итоге главная цель подобного объединения — дать возможность резидентам площадки и управляющим компаниям понять, что есть другие форматы мышления и идеи, которые можно применить в своей сфере. А со стороны инвесторов важны терпение и, конечно, амбициозность. Все хотят, чтобы их проекты были успешными, популярными, о них постоянно говорили и положительно отзывались. И это стимул. Такой же, как и стремление формировать новый облик города, думать о будущем и вносить свой вклад в создание нормального креативного общества.
