"Это очень крутое пике". Квартиры на вторичном рынке перестали пользоваться спросом

Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:

— В январе-феврале текущего года на рынке вторичного жилья наблюдался активный рост цен. Они рванули, потому как людям одобрили заявки на ипотеку, которые они подавали в 2021 году. Потом Центробанк увеличил ключевую ставку до 20%, покупатели испугались и начали совершать сделки.

Затем высокий интерес покупателей сменился падением продаж. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года они снизились на 50–70%. Основная причина — большая разница между ставками кредитов для вторичного и первичного жилья (так как ипотечные ставки на приобретение новостроек субсидируются государством. — Прим. "НП"). У нас в общей структуре сделок на ипотечные приходится до 80%. В сегменте новостроек объем спроса просел на 40%.

Покупатели также взяли тайм-аут. Они хотят быть уверены в своей финансовой состоятельности и точно понимать, что смогут рассчитаться по ипотеке. Для многих покупка жилья — не задача первой необходимости. Может, они бы хотели расширить свою жилплощадь, но пока в ближайшей перспективе не готовы принимать решения.

Причем снижение спроса на цену квадратного метра не повлияло. Падение продаж было, но не стоит забывать, что предложение на вторичном рынке намного больше, чем на первичном. Среди факторов, которые держат стоимость, — сокращение числа выданных разрешений на строительство, к тому же Петербург всегда был привлекателен для приезжих. Сюда едут с Севера и Юга России. Поэтому положение дел по сравнению с другими городами-миллионниками в Петербурге неплохое.

В итоге с учетом ситуации в первом квартале цена за квадратный метр вторичного жилья в среднем может вырасти за год от 15 до 25%.

Марк Лернер, глава компании "Петрополь":

— Рынок замер если не до нуля, то сократился в 5–7–10 раз. Это очень крутое пике. Если продажи "первички" снизились вдвое, то "вторички" — еще сильнее. Остается только пожелать здоровья и вторичному рынку, и продажам новостроек, потому что эти сегменты тесто взаимосвязаны. Часто деньги с продажи старой квартиры являются первым вносом для покупки нового жилья.

"Вторичка" находится в замершем состоянии, потому что процентные ставки по ипотеке были и еще остаются на довольно высоком уровне. Но есть небольшие сигналы о том, что благодаря снижению ставки ситуация начинает стабилизироваться. Надеемся, что 10 июня Центробанк в очередной раз опустит ее, что поможет оживить рынок.

Причем помимо этого фактора на принятие решений покупателей, конечно, влияет сложнопрогнозируемая экономическая ситуация. Остается только уповать на скорейшее разрешение возникших из-за спецоперации политических и экономических трудностей.

Цены никак на вторичном рынке не изменились. Средняя стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса составляет 200–250 тыс. рублей, в зависимости от локации и состояния дома. Пока тенденции по спросу неясны и рынок, по сути, стоит на месте, говорить о каких-то ценовых прогнозах бессмысленно: это долгосрочная история. За месяц-два тренды в недвижимости не выявляются.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

— В этом году на рынке вторичного жилья будет наблюдаться стагнация. Несколько лет назад такие квартиры обгоняли по стоимости новые, но в этом году их цены пошли на спад. На конец прошлой недели средняя цена за квадратный метр в новостройках составляла 241 тыс. рублей, во вторичных проектах — 217 тыс. за "квадрат". Сейчас рынок находится в ожидании утверждения льготной ипотеки на "вторичку".

Если собственник планировал продавать свой объект и по стратегии рассчитывал уложиться в определенные сроки, то ждать он не будет — выставит по самой низкой границе и, возможно, будет готов на дополнительные скидки. Для покупателя сейчас хорошее время, поскольку можно смотреть, изучать разные варианты, торговаться, предлагать индивидуальные условия.

Конечно, текущая ситуация внесла коррективы в планы некоторых собственников. Кто-то испугался дальнейшего развития, другим срочно понадобились деньги. Были и те, кто быстро искал возможность переехать и решил избавиться от активов в России.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости "Прайд Групп":

— Сегодня покупательская активность сфокусирована на рынке новостроек, а "вторичка" отправлена в свободное плаванье. Это стало результатом того, что между ставками на первичном и вторичном рынках образовалась настоящая пропасть.

Если смотреть на цены, которые указаны в объявлениях о продажи, то с начала года средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке города выросла на 15,8%, достигнув отметки в 201,4 тыс. рублей. За год — с апреля 2021 года по апрель 2022 года — она прибавила в цене 19,24%, или 35 тыс. рублей.

За прошедшие 5 лет этот показатель вырос фактически вдвое (+91,6%). В апреле 2017 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга была на уровне 105,1 тыс. рублей. Так, в денежном выражении средняя цена "квадрата" прибавила 96,3 тыс. рублей.

Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:

— Вторичный рынок сегодня замер. В старых домах продаж практически нет, так как люди не хотят платить такие большие деньги за квартиры в домах 60–70-х годов постройки. Покупатели сегодня звонят, спрашивают, но не приобретают. Они, как правило, следят за объектом, чтобы дождаться снижения стоимости. В сегменте новой "вторички" продажи худо-бедно еще есть.

Из-за отсутствия интереса со стороны покупателей заметным трендом вторичного рынка недвижимости Петербурга стало то, что многие собственники снимают свои объекты с продажи. Дополнительно усложняет ситуацию и то, что они привыкли ориентироваться на стоимость нового жилья, которое сейчас значительно подорожало. Например, двухкомнатная квартира в сталинском доме сейчас не может стоить 11 млн рублей, но при этом собственники хотят получить именно такую сумму, чтобы купить что-то на первичном рынке. Учитывая это, владельцам "вторички" для продажи своего объекта часто нужно делать скидку на высокую ипотечную ставку. Сейчас мало желающих делать такой дисконт.

Думаю, что если Центральный банк снизит ключевую ставку, то рост спроса на вторичном рынке возможен. В сегменте готового жилья важно, чтобы ипотека позволяла приобретать объект с адекватным платежом, в противном случае люди просто уйдут с рынка купли-продажи в сегмент аренды.

Елена Дорогова, независимый эксперт на рынке недвижимости Санкт-Петербурга:

— Предложение жилья на основных профильных ресурсах растет, при этом выставленные на продажу квартиры не уходят с рынка. Снижение спроса связано с высокими ипотечными ставками на покупку вторичного жилья, которое, в отличие от нового, не попало под программу субсидирования. В результате люди боятся брать большие суммы в кредит и притормаживают сделки. Активность наблюдается только со стороны тех покупателей, которые могут оплатить основную часть суммы за счет собственных средств.

Стоимость вторичного жилья будет постепенно снижаться. В первую очередь это коснется комфорт-класса, тогда как в наиболее дешевом и дорогом сегментах ситуация будет более стабильной. Но какими бы ни были внешние условия и уровень цен, рынок в любом случае не схлопнется. Всегда будут люди, для которых вопрос улучшения жилищных условий настолько животрепещущ, что отложить его они не могут. Но позволить себе тот же вариант, что и до кризиса, они вряд ли смогут, поэтому придется искать более дешевые варианты.

Поддержать спрос могут льготы на покупку жилья для многодетных семей. Раньше продавцы не соглашались на проведение таких сделок, поскольку это довольно длительная и непростая процедура, но с учетом текущей ситуации таким покупателям будут только рады.