Эскроу: взгляд изнутри
2018 год был ознаменован существенным изменением системы долевого строительства, порядка контроля над застройщиками и способов привлечения денежных средств граждан. Представители строительного лобби заявляли, что среднее увеличение стоимости квадратного метра жилья составит 10–20%, а банковское лобби в ответ настаивало, что рост составит всего 1–8%, ссылаясь на низкие ставки по кредитам, выдаваемым в рамках проектного финансирования.
Анализируя только одно лишь законодательство, было сложно понять, кто прав. Зато теперь, опираясь на первый практический опыт сопровождения эскроу-проектов, мы можем обоснованно утверждать: право было скорее строительное лобби. Это показывает анализ конкретных договорных схем, которые прошли через наши руки.
До внесения изменений в 214–ФЗ застройщик заключал договор долевого участия в строительстве, получал напрямую денежные средства от дольщика, использовал привлеченные денежные средства для осуществления строительства или для расчетов с кредиторами, которые финансировали строительство. Существенный недостаток данного способа привлечения средств — незащищенность интересов дольщиков при заморозке строительства, банкротстве застройщика. Банковский контроль расходования средств застройщиком был крайне незначительным.
Реформа 214–ФЗ кардинально изменила направление потока денежных средств. Теперь финансирование строительства осуществляется посредством заключения проектных соглашений с банками, которые предоставляют средства для строительства многоквартирных домов, а денежные средства дольщиков аккумулируются на обособленных эскроу-счетах. Застройщик получит привлеченные средства только после окончания строительства объекта.
Новая система привлечения денежных средств и порядок их использования преследовала цель создания дополнительных гарантий инвестиций с одной стороны, но создала для застройщиков новые проблемы — необходимость полного реформирования системы финансирования строительства, ведь деньги дольщиков им теперь недоступны до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, застройщики должны выбирать: либо искать инвестора (чьи требования к отчетности и текущему финансированию существенно лояльнее), либо идти в банк за проектным финансированием.
Но даже небольшой дом — это 2 млрд рублей. Инвесторов, способных (не говоря уже о готовых) вложить такие средства в стройку, сейчас немного. Как правило, такими инвесторами сегодня становятся бенефициары самих застройщиков. А поскольку на рынке всего 10% застройщиков имеют таких состоятельных бенефициаров, то девять из десяти идут в банк за проектным финансированием.
Наш первый клиент, решивший построить дом после реформы долевого строительства, попросил нас проработать вариант проектного финансирования. Мы провели серию переговоров с банком, показали клиенту, как будут выглядеть его бизнес-процессы, и он в момент отказался от проектного финансирования и сразу побежал искать инвестора.
При принятии решения застройщик учитывал крайне высокие требования банков к порядку финансирования стройки. Согласованию подлежит каждая оплата по счетам, причем чтобы банку только объяснить, что проект будет окупаемым, потребуются дополнительные вложения в сметные работы, сопоставимые по затратам с еще одним проектированием. Уже не обойдешься одним сметчиком — нужен целый штат. То же самое с одним проектировщиком, одним юристом — на каждую позицию нужна команда, обученная не только выполнять соответствующую работу, но и доходчиво общаться с банком, донося ему правильность своих расчетов.
И получается, что в стоимость квадратного метра жилья дополнительно вкладываются не только до 6–8% годовых за обслуживание проектного кредита, но еще и расходы на дополнительное сопровождение. В итоге себестоимость метра вырастает не на 2%, и не на 5%, а гораздо больше 10%. А если проект не бизнес-класса и выше, а эконом, то это становится серьезным рыночным фактором.
Другой наш клиент-застройщик изначально имел намерение получить проектное финансирование. Все дополнительные затраты он сразу заложил в цену квартир и даже не особенно переживал насчет этого. Для застройщика с большим штатом сотрудников, имеющего опыт строительства многофункциональных центров и многоквартирных жилых домов, процесс переговоров с потенциальным инвестором или банком, подготовка бизнес-проекта, обоснования рентабельности проекта — это стандартный предварительный этап работы над проектом.
Клиент обратился к нам на этапе согласования договора генерального подряда со своим подрядчиком — мы проводили анализ договора с точки зрения того, как будут происходить взаимоотношения заказчика (клиента) и генподрядчика. Тут мы на реальной фактуре смогли убедиться, что в рамках проектного финансирования банки не только контролируют поступление средств на эскроу-счета и формально перечисляют деньги за выполненные работы, но и участвуют в переговорах с генподрядчиками, контролируют (и даже физически перепроверяют, выходя на стройплощадку) выполнение ими работ по строительству объекта.
По сути тотальный контроль со стороны банка, прописанный теперь в долевом строительном законодательстве, является обычным для инвестора: он вкладывает свои средства в проект и хочет иметь полный контроль над их расходованием и гарантии окупаемости. Таким образом, банк становится де-факто инвестором строительства. Он принимает на себя часть рисков, которые раньше несли дольщики, обеспечивает стабильный денежный поток застройщику, и за это получает невиданные ранее рычаги контроля. Но эти рычаги в реальности выливаются в раздувание штатов «контролеров» со стороны банка и «служб взаимодействия с банком» со стороны застройщика. В конечном счете всё сводится к формуле «за безопасность нужно платить», и заплатят, как всегда, конечные покупатели квартир.
