Екатерина Лапина: "Запросов от новых игроков много, а подходящих площадей нет"
Глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина рассказала «Новому проспекту» о главных вызовах рынка торговой недвижимости и трудностях в диалоге между собственниками торговых площадей и их арендаторами.
Меня иногда спрашивают, готовы ли торговые сети из других регионов выходить в Петербург и что их сдерживает. И я обычно отвечаю, что желание у иногородних компаний выйти на новый рынок, в частности в наш город, не пропало. У нас большое количество заявок от разных ретейлеров с просьбой подобрать помещения для работы в Петербурге, но с этим возникают сложности: подходящих площадей нет.
Многие московские компании, например сеть Billa, хотели выйти в Петербург и искали отдельно стоящие здания площадью около 1,5-2 тыс. м2, но найти такие площадки не удалось: всё, что устраивало по размеру, находилось не в жилых массивах, а в отдалении от пешеходного трафика, и туда надо было ехать на машине. Это особенность планировки территорий нашего города. Для сравнения, в Москве помещения под коммерческие цели часто проектируют внутри жилых массивов, а в Петербурге такое встретишь редко.
Что касается подобранных зданий в жилых кварталах, то они были слишком маленькие или не соответствовали техническим требованиям заказчика (цокольный этаж, потолки низкие и т. д.). Они малопривлекательны для сетевого ретейла, там располагаются в основном небольшие местные торговые операторы.
Вы спросите про крупные торговые центры? Да, это вариант для выходящих на рынок ретейлеров, но крупных ТРЦ у нас не очень много. Новые не вводились в строй лет десять, а действующими управляют всего несколько игроков: «Адамант», Fort Group и др. Причем управляют однотипно: обычно они подбирают арендаторов самостоятельно и чаще всего ждут, когда желающие сами к ним придут.
Кроме того, фактически все ТРЦ в городе сейчас одинаковые, набор их арендаторов очень похожий. Обычно это одна из пяти ведущих продуктовых сетей, привычные кофейни, сети косметики и т. д.
Управляющим компаниям трудно подстроиться под изменившиеся потребности арендаторов и покупателей. Между тем арендаторы отлично понимают свои привилегии и ждут, когда к ним обратятся с предложением занять пустые площади.
Таких предложений на рынке очень много. Но беда в том, что не все собственники понимают, что помещение, где ранее располагался, например, банк, непригодно для торговой точки, а перепланировкой и ремонтом арендаторы сегодня заниматься не готовы.
Еще одна важна примета времени — снизился покупательский спрос. Значит, стоимость аренды тоже должна снижаться. Но собственники торговых площадей, напротив, поднимают ставки, а потом сетуют, что долго не могут заполнить пустоту.
Кроме того, чтобы привлечь арендаторов, надо чем-то выделиться на фоне однотипных ТРЦ, возможно, сделать специализированный комплекс, где будут, например, арендаторы из сферы образования, отдать им не менее 50% площадей. Это обеспечит необычную концепцию. Для этого нужно проанализировать, какой контингент живет поблизости и подобрать арендаторов, исходя из запроса этой аудитории. Если рядом живет в основном молодежь, нужно делать ставку на современные молодежные бренды, искать их и организовывать пространство так, чтобы посетителям было интересно. И нужно обязательно следить за эксклюзивностью арендаторов. Ведь сети, которые есть везде, не привлекают посетителей, а скорее снижают интерес аудитории к торговой площадке. Да и рынку скучно размещать новые форматы по соседству с нетрендовыми линейками продукции.
Оживить рынок торговой недвижимости, на мой взгляд, помогут и специализированные агентства. Креатив и осведомленность их сотрудников поможет собственниками ТРЦ и арендаторам найти друг друга.
