В Петербурге приняли закон о комплексном развитии территорий (КРТ). По сути, это вторая попытка властей провести реновацию города. Первая, 12 лет назад, была реализована лишь частично. Теперь под снос могут попасть кварталы хрущевок, независимо от их состояния, а на их месте появится новая застройка, высоту и плотность которой установят власти. «Новый проспект» спросил экспертов, что они думают о новом законе.
Согласно принятому документу, под снос могут пойти здания 1957-1970 годов постройки вне зависимости от их состояния. Освободившиеся территории будут отданы застройщикам для освоения. Определять подлежащие сносу здания и отдавать территории под комплексное развитие будет назначенный Смольным уполномоченный орган. Собственникам квартир, включенных в программу домов, предоставят другое жилье или заплатят компенсацию. Переезд им обещан в границах «городского округа», то есть в любую локацию Петербурга.
Все дома, которые оказались внутри зоны КРТ, попадут в программу по умолчанию. Решить судьбу дома может общее собрание собственников, которое в течение 90 дней должны провести жильцы. Дом исключат из программы, только если за это решение проголосуют две трети владельцев квартир. Если же за 3 месяца они не успеют провести собрание, здание попадет под реновацию автоматически.
Новое жилье на месте снесенного может быть любых размеров. Предельную высоту зданий, плотность застройки и другие градостроительные параметры на территории комплексного развития власти смогут установить самостоятельно.
Автором законопроекта является губернатор Петербурга Александр Беглов. Соответствующий закон петербургский парламент принял в окончательном чтении в конце июня.
«Новый проспект» спросил экспертов рынка, чем всё это чревато.
Александр Ходосок, председатель комиссии по городскому хозяйству и созданию комфортной городской среды Законодательного собрания Санкт-Петербурга:
— Существует острая необходимость приведения в порядок жилого фонда, который был построен в Петербурге более 50–70 лет назад. Если постоянно проводить капитальный ремонт всех несущих конструкций этих домов, нужного эффекта не будет. Поэтому реновация в первую очередь подразумевает расселение и снос жилья, которое вызывает озабоченность и угрозу.
Текущая программа реновации в лучшую сторону отличается от той, что пытались реализовать 12 лет назад. В новом законе о комплексном развитии территорий четко прописано, что и в каких границах предлагается жителям домов, которые будут расселены, просчитаны риски для застройщиков. Также он предусматривает более активное участие города, который раньше был вовлечен во все эти процессы постольку-поскольку. Прозрачность позволит программе реновации быть реализованной в полной мере.
Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:
— Закон о петербургской реновации я оцениваю плохо. Под программу предполагается отдать все территории, застроенные домами массовых серий 1957–1970 годов. В качестве критерия включения есть только год постройки и тип зданий, но нет важнейшего — степени износа. Однако среди этих домов есть знаменитая серия 1–506 с высокими потолками, просторными кухнями и хорошими планировками. Часть хрущевок построена в давно сформированных уютных кварталах со школами, поликлиниками и зелеными насаждениями.
При этом на территории комплексного развития могут не соблюдаться действующие градостроительные нормативы, что прописано в Градкодексе. То есть в локациях под реновацию возможно любое превышение высотности и плотности застройки. И выбирать, какие из этих кварталов попадут под реновацию, будет городское правительство без участия представительной власти. И оно, конечно же, отдаст предпочтение только наиболее привлекательным для застройщиков локациям, потому что именно там можно будет выгоднее продать построенное жилье.
Да, есть защитный механизм: для того, чтобы дом включили в программу, за должны проголосовать две трети собственников. Но такие собрания организовать очень сложно, при этом часть владельцев квартир их сдает, а если же за отведенный на собрание срок в 90 дней его не проведут, это воспринимается как согласие на включение. И почему вообще две трети жильцов могут решать, выселять ли остальных?
Но это еще не всё. Попавших под программу людей могут переселить в пределах "городского округа". Все наши попытки добиться принятия поправки о том, чтобы переезд осуществлялся хотя бы в границах одного района, ни к чему не привели. То есть людей могут выселить куда угодно, хоть за КАД, например в высотные гетто в Шушарах или на Парнасе.
В общем, к этой программе огромное число претензий, и она является переносом в Петербург худших образцов московской реновации, которая привела к серьезным конфликтам с гражданами. За красивыми словами прячется сочетание депортации жителей и зачистки территории удобных для жизни кварталов ради сверхприбылей застройщиков.
Аркадий Скоров, генеральный директор и владелец строительной компании "Дальпитерстрой":
— Застройщикам интересна любая программа, но у нас часто "хотели как лучше, а получилось как всегда". В реновации много подводных камней, например с расселением жителей. В данном случае без помощи бюджета с этой задачей не справиться, нужно ГЧП. Перекладывать задачу расселения на девелоперов — дело неблагодарное. Банку это будет сложно обосновать.
В целом, чтобы застройщикам было выгодно участвовать в программе, нужно чтобы на социальные функции отводилось не более 10–15% построенного жилья, иначе концы с концами не сойдутся.
Федор Коньков, управляющий партнер ИТП "Урбаника":
— С устаревающей советской застройкой неизбежно придется что-то делать. Но, к сожалению, в России реновация почти всегда трактуется как снос и новое строительство, хотя всё должно быть не столь однозначно. Например, есть опыт Восточной Европы, где хрущевки были перестроены, поэтому возможны как минимум комбинированные варианты.
Единственным российским городом, где программа реновации, несмотря на все изъяны, получилась, является Москва. Но нужно понимать, что это уникальное с точки зрения стоимости квадратного метра место. Кроме того, в расселение старого фонда были вложены очень большие средства из городского бюджета. Непохоже, что в Петербурге есть сопоставимые объемы финансирования. А если есть, то непонятно, почему тогда в городе не строится по 10 станций метро в год.
Скорее всего, петербургская программа реновации направлена на то, чтобы поддержать рост на рынке жилой недвижимости. В нынешнем виде в ней содержатся довольно размытые критерии того, какие дома должны в ней участвовать, и очень лояльные условия для девелоперов и властей. Если жители быстро не соберутся и не отстоят свои права, они окажутся перед фактом, что их ожидает снос жилья и переселение в любое место города. Но когда что-то делается в пользу девелоперов, в этом есть риски. Ведь застройщики в первую очередь ищут выгоду, а не ратуют за общественное благо. В результате массовое переселение может обернуться большим скандалом и судебными разбирательствами, поскольку квартиры в хрущевках приватизированы. Это частная собственность людей.
Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:
— Безусловно, в городе есть требующие реновации районы с жильем, которое уже сейчас не отвечает современным стандартам качества. Но пока данная программа мне видится сырой и в какой-то степени ультимативной: две трети согласившихся — это хорошо, но что делать с теми, кто не согласен? Получается, что какая-то часть людей в силу разных причин будет обязана продавать городу свое жилье или переселяться? Это не выглядит эффективным: любые принудительные меры никогда не вызывают поддержки и понимания.
Вопрос собственности для наших граждан всегда стоит остро. В цивилизованном мире нужно избегать ситуаций, когда один человек путем голосования решит за соседей, что им делать со своей квартирой. Работу в этом направлении стоит строить иначе, и для начала — собрать заявки от желающих, оценить их количество и перспективы, а уже потом строить стратегические планы.
Прошлая же попытка петербургской реновации оказалась неэффективной, потому что в программе были представлены участки для нового строительства под нужны переселенцев не в самых привлекательных локациях города.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg:
— Петербургская программа реновации может вызвать определенный общественный резонанс. Возможен негатив со стороны жителей реновируемых домов и даже прилегающих территорий. Условия переселения людей довольно строгие. Не все граждане хотят или имеют возможность переехать в другой район города, особенно если надо уезжать из локаций рядом со станцией метро, парком и в целом из обжитых мест с привычными объектами инфраструктуры. К тому же из-за не совсем понятного механизма со сбором двух третей голосов для отказа от участия в программе получается некая принудительно-добровольная смена места жительства.
В московской же программе реновации переезд осуществлялся в равнозначное жилье в той же локации. Положительную роль также сыграли прозрачность голосования, наличие онлайн-пространств, где все участники могли бы проголосовать или оставить свой отзыв.
Проведение реновации в Санкт-Петербурге и других регионах предполагается федеральным законом о комплексном развитии территорий, который был принят в 2020 году. В его основе лежит опыт московской программы реновации, утвержденной мэром Москвы Сергеем Собяниным в 2017 году. В ее рамках было предусмотрено расселение более 350 тыс. квартир в столице. Для строительства жилья городские власти выделили 556 стартовых площадок с потенциалом строительства 8,8 млн м2 недвижимости. Завершить программу планируют к 2032 году. Законопроект о реновации привел к протестам москвичей, которые требовали отказаться от этих планов, расширить полномочия собраний собственников жилья и организовать широкое обсуждение городского генплана.
Ранее в Санкт-Петербурге уже предпринималась попытка расселения ветхого жилья. В 2008 году в городе была принята программа развития застроенных территорий, участниками которой стали строительные компании «СПб Реновация» и «Воин-В». Однако полноценно реновация так и не была завершена из-за нехватки площадок под застройку и нежелания жителей старых домов переезжать.
