Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"
Новый проспект
Мнения

Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"

Прочитано: 620

Многие иностранные бренды, несмотря на громкие заявления об уходе с российского рынка, не спешат отказываться от занимаемых площадей в торговых центрах и продолжают платить аренду. Является ли приостановка работы нарушением договорных обязательств со стороны торговых операторов и какие из-за этого могут возникнуть правовые последствия, «Новому проспекту» рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Договоры аренды крупных якорных операторов имеют свою специфику по отношению к более мелким, поэтому утверждать, что зафиксированные там параметры одинаковы для всех, неправильно. Ситуация в каждом случае индивидуальна, и можно лишь говорить о «средней температуре по больнице».

Как правило, условие о периоде работы магазина сформулировано в пользу якорного арендатора. Таким образом, он может вести деятельность в любое согласованное им время, но далеко не всегда обязан это делать. Если необходимость обеспечивать работу магазина всё же включена в договор аренды, это обычно влечет за собой какую-то имущественную санкцию, например штраф, а при длительных нарушениях — возможность для арендодателя требовать расторжения договора.

В целом ситуация, когда выплачивается аренда, но при этом сам магазин не работает, порождает убытки торгового комплекса. Это происходит либо в виде потери арендной платы (арендодатель получает процент с оборота), либо в виде косвенных убытков (снижение проходимости торгового центра и финансовых показателей у других арендаторов).

Но если первое последствие еще как-то можно обосновать, просто сравнив отчеты о выручке за период, когда магазин работал и когда он прекратил это делать, то косвенные убытки доказать значительно сложнее. При этом договор, как правило, предусматривает возможность приостановки деятельности по ограниченному количеству оснований с предварительным уведомлением арендодателя.

Сейчас мы наблюдаем большое количество громких заявлений об «уходе из России» различных компаний. Однако в реальности обычно оказывается, что речь идет именно о приостановке деятельности, поскольку формально фирмы продолжают оплачивать аренду, зарплату сотрудникам и т. п. Помимо чисто политической причины для высказывания подобной позиции есть и вторая веская причина — нарушение логистических цепочек, которое создает риски или приводит к резкому падению ассортимента и невозможности полноценно работать.

И мы наблюдаем только начало трансформации политических заявлений в юридические действия. Нам поступают предварительные запросы от арендаторов и представителей торговых центров по оценке условий договоров с точки зрения последствий продолжения такого «закрытия». Однако пока большинство компаний заняло выжидательную позицию или находится в активных переговорах. Владельцы торговых центров хорошо осознают, что быстро поменять якорного арендатора в настоящих условиях весьма проблематично. В связи с этим активные действия по выселению остановивших деятельность операторов, которые продолжают платить аренду, пока не имеют смысла.

Известны и весьма курьезные иски от арендодателей, например обращение в суд о признании решения иностранной компании о приостановке деятельности в России недействительным. Плохо себе представляю, как планируют исполнять такое постановление заявители, даже если выиграют такой спор.

Нет никаких сомнений, что к концу второго квартала 2022 года ситуация с приостановившими работу арендаторами обострится, и собственники торговых центров начнут предпринимать активные действия по защите своих интересов. В число предпринятых мер, очевидно, войдут переговоры о получении в качестве отступных оставшихся в магазинах товарных остатков и оборудования (они хотя бы в наличии, и в условиях снижения товарных запасов будут весьма ликвидны).

Кроме того, стоит ожидать судебных разбирательств о взыскании с ретейлеров задолженности по арендной плате, а также пеней и штрафов, о расторжении договоров аренды и выселении, а по истечении моратория на банкротство и старт подобных процедур. Очевидно, суды будут плотно загружены такого рода спорами, если в ближайшее время ситуация не стабилизируется, на что рассчитывать пока не приходится.


Право торговля аренда торговая недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
Российские маркетплейсы решили зарегулировать окончательно. В Госдуму внесен законопроект, запрещающий площадкам типа Wildberries, Ozon или «Яндекс Маркет» брать деньги за возврат товаров. И это еще не всё: «единорогов» рынка урежут в правах сильнее прочих.
Площадь проданной по «долевке» квартиры может увеличиваться строителями, а покупатель обязан оплачивать дополнительный метраж, включая вентиляционные шахты и отсутствующие перегородки. К такому решению пришел Конституционный суд России, разом поставив точку во всех многолетних спорах между потребителями и застройщиками.
Юрист практики разрешения споров Rightmark Group Анна Пронина рассказала, какие проблемы могут возникнуть у покупателей и продавцов на маркетплейсах и как юристы помогают разрешать такие споры.

На вантовом мосту через Неву впервые за 17 лет отремонтируют деформационный шов
18.03.2024
Умер астронавт Стаффорд, командовавший исторической стыковкой "Аполлона" и "Союза-19"
18.03.2024
Эрдоган поздравил Путина с победой на выборах
18.03.2024
Ученые СПбГУ создали математическую модель прогнозирования эпидемий
18.03.2024
Верфь «Пелла» должна вернуть заказчику 500 млн рублей за не сданный ледокол
18.03.2024
Кингисеппский машиностроительный завод построит в этом году 150 катеров
18.03.2024
Самую престижную мировую премию в области инноваций для сельского хозяйства получила компания из России
18.03.2024
Китайская группа «Хуа-Жэнь» продала земельный участок на Обводном сыну совладельца ХК «Адамант»
18.03.2024
В России в апреле на 8-15% подорожает пиво
18.03.2024
На улице Лондона появилась новая работа художника Бэнкси
18.03.2024
В Петербурге начался сезон кик-шеринга
18.03.2024
Король Карл III умер, а потом он не умер
18.03.2024
РАД выставил на продажу старый особняк около метро «Петроградская» за 150 млн рублей
18.03.2024
В Румынии началось строительство крупнейшей базы НАТО в Европе на 10 тыс. военных
18.03.2024
В Лицее Setl создадут технологические кластеры
18.03.2024
Компания «Нонтон» вложит 500 млн рублей в открытие гипермаркета мебели в Петербурге
18.03.2024
Петербург занял 9-е место в России по уровню зарплат в различных отраслях
18.03.2024
Производитель телевизоров из Калининграда STI Group переносит мощности в Подмосковье
18.03.2024
Окончательный результат Владимира Путина на выборах в Петербурге - 81,65% голосов
18.03.2024
На Васильевском острове продадут участок с фундаментом дома и лаборатории Ломоносова
18.03.2024
За год в Петербурге стало на 29% больше помещений для индивидуального складского хранения
18.03.2024
Владимир Путин заявил, что готов был обменять Навального, и что возможен конфликт с НАТО
18.03.2024
Результат Владимира Путина в Петербурге - 81,65% после обработки 99,3% бюллетеней
18.03.2024
Путин 18 марта встретится с кандидатами в президенты
18.03.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки