Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"
Новый проспект
Мнения

Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"

Прочитано: 415

Многие иностранные бренды, несмотря на громкие заявления об уходе с российского рынка, не спешат отказываться от занимаемых площадей в торговых центрах и продолжают платить аренду. Является ли приостановка работы нарушением договорных обязательств со стороны торговых операторов и какие из-за этого могут возникнуть правовые последствия, «Новому проспекту» рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Договоры аренды крупных якорных операторов имеют свою специфику по отношению к более мелким, поэтому утверждать, что зафиксированные там параметры одинаковы для всех, неправильно. Ситуация в каждом случае индивидуальна, и можно лишь говорить о «средней температуре по больнице».

Как правило, условие о периоде работы магазина сформулировано в пользу якорного арендатора. Таким образом, он может вести деятельность в любое согласованное им время, но далеко не всегда обязан это делать. Если необходимость обеспечивать работу магазина всё же включена в договор аренды, это обычно влечет за собой какую-то имущественную санкцию, например штраф, а при длительных нарушениях — возможность для арендодателя требовать расторжения договора.

В целом ситуация, когда выплачивается аренда, но при этом сам магазин не работает, порождает убытки торгового комплекса. Это происходит либо в виде потери арендной платы (арендодатель получает процент с оборота), либо в виде косвенных убытков (снижение проходимости торгового центра и финансовых показателей у других арендаторов).

Но если первое последствие еще как-то можно обосновать, просто сравнив отчеты о выручке за период, когда магазин работал и когда он прекратил это делать, то косвенные убытки доказать значительно сложнее. При этом договор, как правило, предусматривает возможность приостановки деятельности по ограниченному количеству оснований с предварительным уведомлением арендодателя.

Сейчас мы наблюдаем большое количество громких заявлений об «уходе из России» различных компаний. Однако в реальности обычно оказывается, что речь идет именно о приостановке деятельности, поскольку формально фирмы продолжают оплачивать аренду, зарплату сотрудникам и т. п. Помимо чисто политической причины для высказывания подобной позиции есть и вторая веская причина — нарушение логистических цепочек, которое создает риски или приводит к резкому падению ассортимента и невозможности полноценно работать.

И мы наблюдаем только начало трансформации политических заявлений в юридические действия. Нам поступают предварительные запросы от арендаторов и представителей торговых центров по оценке условий договоров с точки зрения последствий продолжения такого «закрытия». Однако пока большинство компаний заняло выжидательную позицию или находится в активных переговорах. Владельцы торговых центров хорошо осознают, что быстро поменять якорного арендатора в настоящих условиях весьма проблематично. В связи с этим активные действия по выселению остановивших деятельность операторов, которые продолжают платить аренду, пока не имеют смысла.

Известны и весьма курьезные иски от арендодателей, например обращение в суд о признании решения иностранной компании о приостановке деятельности в России недействительным. Плохо себе представляю, как планируют исполнять такое постановление заявители, даже если выиграют такой спор.

Нет никаких сомнений, что к концу второго квартала 2022 года ситуация с приостановившими работу арендаторами обострится, и собственники торговых центров начнут предпринимать активные действия по защите своих интересов. В число предпринятых мер, очевидно, войдут переговоры о получении в качестве отступных оставшихся в магазинах товарных остатков и оборудования (они хотя бы в наличии, и в условиях снижения товарных запасов будут весьма ликвидны).

Кроме того, стоит ожидать судебных разбирательств о взыскании с ретейлеров задолженности по арендной плате, а также пеней и штрафов, о расторжении договоров аренды и выселении, а по истечении моратория на банкротство и старт подобных процедур. Очевидно, суды будут плотно загружены такого рода спорами, если в ближайшее время ситуация не стабилизируется, на что рассчитывать пока не приходится.


Право торговля аренда торговая недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
Сегодня треть российских магазинов нерентабельна, и по итогам года около 10% торговых точек могут быть закрыты. Покупательная способность падает, продавцы снижают цены, конкуренция усиливается. Генеральный директор ИА INFOLine Иван Федяков рассказывает, как отрасль справляется с кризисом.
Верховный суд России готов подтвердить право граждан на возмещение вреда за причинение практически любого физического или нравственного страдания. Подготовленные им разъяснения призваны защитить россиян от произвола правоохранителей и чиновников, но на деле могут обернуться ограничением свободы слова.
Доктор социологических наук, профессор кафедры теории и истории социологии СПбГУ Дмитрий Иванов рассказал «Новому проспекту», почему цифровизация торговли превращается в рутину и что идет на смену виртуальной реальности для потребителя.

Хакеры выложили в сеть данные 2,6 млн пользователей российской соцсети Yappy. Сервис утверждает будто данные неактуальные и "технические"
09.11.2022
Компания, признанная в РФ экстремистской, разом уволит 11 тысяч человек
09.11.2022
В российских школах в 2023 году введут начальную военную подготовку
09.11.2022
В Англии в короля Карла III мужчина бросил несколько яиц, но ни один снаряд не достиг цели
09.11.2022
Российские войска уходят из Херсона
09.11.2022
В Твери за 6 млн рублей установят памятник мальчику в футболке с Z, которого охраняет полицейский
09.11.2022
Песков съездил в Луганск, чтобы поделиться «наработками Кремля» с сотрудниками местных СМИ
09.11.2022
Комбинат "РОК-1" ушел в банкротство
09.11.2022
В Госдуму внесли законопроект о разрешении детям работать с 14 лет, чтобы могли помогать своим семья справиться с санкциями
09.11.2022
Умер первый глава Госнаркоконтроля Виктор Черкесов
09.11.2022
Сервис "Яндекс.Музыка" по требованию Роскомнадзора убрал песню "Червона калина" в исполнении украинского хора
09.11.2022
Из-за покупки Twitter состояние Илона Маска снизилось на 70 миллиардов долларов
09.11.2022
Как облако билайн обеспечило бесперебойную работу IT-сервисов «Новосибирскэнергосбыта»
09.11.2022
Апелляция по делу журналиста Сафронова назначена на 30 ноября
09.11.2022
"Когда придет время". Песков рассказал, что у Путина нет конкретных планов на поездку в Донбасс
09.11.2022
МВД России объявило в розыск главного редактора Republic* Дмитрия Колезева
09.11.2022
Очки Леннона, разбитая гитара Кобейна и другие вещи знаменитостей уйдут с молотка онлайн-аукциона
09.11.2022
Зеленский назвал условия для переговоров с Россией. Американская пресса утверждает, что он сделал это под влиянием Белого дома
09.11.2022
Производители электроники из РФ попросили повысить пошлины на зарубежную электронику на 5%
09.11.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки