Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"
Новый проспект
Мнения

Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"

Прочитано: 664

Многие иностранные бренды, несмотря на громкие заявления об уходе с российского рынка, не спешат отказываться от занимаемых площадей в торговых центрах и продолжают платить аренду. Является ли приостановка работы нарушением договорных обязательств со стороны торговых операторов и какие из-за этого могут возникнуть правовые последствия, «Новому проспекту» рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Договоры аренды крупных якорных операторов имеют свою специфику по отношению к более мелким, поэтому утверждать, что зафиксированные там параметры одинаковы для всех, неправильно. Ситуация в каждом случае индивидуальна, и можно лишь говорить о «средней температуре по больнице».

Как правило, условие о периоде работы магазина сформулировано в пользу якорного арендатора. Таким образом, он может вести деятельность в любое согласованное им время, но далеко не всегда обязан это делать. Если необходимость обеспечивать работу магазина всё же включена в договор аренды, это обычно влечет за собой какую-то имущественную санкцию, например штраф, а при длительных нарушениях — возможность для арендодателя требовать расторжения договора.

В целом ситуация, когда выплачивается аренда, но при этом сам магазин не работает, порождает убытки торгового комплекса. Это происходит либо в виде потери арендной платы (арендодатель получает процент с оборота), либо в виде косвенных убытков (снижение проходимости торгового центра и финансовых показателей у других арендаторов).

Но если первое последствие еще как-то можно обосновать, просто сравнив отчеты о выручке за период, когда магазин работал и когда он прекратил это делать, то косвенные убытки доказать значительно сложнее. При этом договор, как правило, предусматривает возможность приостановки деятельности по ограниченному количеству оснований с предварительным уведомлением арендодателя.

Сейчас мы наблюдаем большое количество громких заявлений об «уходе из России» различных компаний. Однако в реальности обычно оказывается, что речь идет именно о приостановке деятельности, поскольку формально фирмы продолжают оплачивать аренду, зарплату сотрудникам и т. п. Помимо чисто политической причины для высказывания подобной позиции есть и вторая веская причина — нарушение логистических цепочек, которое создает риски или приводит к резкому падению ассортимента и невозможности полноценно работать.

И мы наблюдаем только начало трансформации политических заявлений в юридические действия. Нам поступают предварительные запросы от арендаторов и представителей торговых центров по оценке условий договоров с точки зрения последствий продолжения такого «закрытия». Однако пока большинство компаний заняло выжидательную позицию или находится в активных переговорах. Владельцы торговых центров хорошо осознают, что быстро поменять якорного арендатора в настоящих условиях весьма проблематично. В связи с этим активные действия по выселению остановивших деятельность операторов, которые продолжают платить аренду, пока не имеют смысла.

Известны и весьма курьезные иски от арендодателей, например обращение в суд о признании решения иностранной компании о приостановке деятельности в России недействительным. Плохо себе представляю, как планируют исполнять такое постановление заявители, даже если выиграют такой спор.

Нет никаких сомнений, что к концу второго квартала 2022 года ситуация с приостановившими работу арендаторами обострится, и собственники торговых центров начнут предпринимать активные действия по защите своих интересов. В число предпринятых мер, очевидно, войдут переговоры о получении в качестве отступных оставшихся в магазинах товарных остатков и оборудования (они хотя бы в наличии, и в условиях снижения товарных запасов будут весьма ликвидны).

Кроме того, стоит ожидать судебных разбирательств о взыскании с ретейлеров задолженности по арендной плате, а также пеней и штрафов, о расторжении договоров аренды и выселении, а по истечении моратория на банкротство и старт подобных процедур. Очевидно, суды будут плотно загружены такого рода спорами, если в ближайшее время ситуация не стабилизируется, на что рассчитывать пока не приходится.


Право торговля аренда торговая недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
За прошлый год оборот российской розницы вырос на 8%, достигнув 48,2 млрд рублей, и эта тенденция сохраняется. Как развивается российский ретейл, какие форматы выбирают торговые сети и как маркетплейсы меняют жизнь регионов, узнал «Новый проспект».
Продавец как эксперт, а магазин как компетентный помощник в домашнем хозяйстве: куда движется современный ретейл, какие стратегии выбирают сетевые магазины и при чем тут искусственный интеллект, разбирался «Новый проспект».
Управляющий партнер Strategy Partners Валерия Плотникова рассказала о ключевых тенденциях российской торговли, о международных трендах, о потенциале отечественного ретейла и как на потребительский спрос влияет увеличение количества людей-одиночек.

Кандидат в губернаторы Петербурга от КПРФ Роман Кононенко заявился на выборы
13.06.2024
В Петербурге суд рассмотрит дело об убийстве певца Игоря Талькова
13.06.2024
Российских теннисистов допустили к участию в Олимпийских играх
13.06.2024
"Горэлектротранс" закупит новые троллейбусы и трамваи
13.06.2024
Торговая сеть "Магнит" планирует строительство нового склада в Ленобласти
13.06.2024
Новое общественное пространство появилось на юго-западе Петербурга
13.06.2024
Молодые музыканты из Петербурга поборются за приз фестиваля Kustendorf CLASSIC в Сербии
13.06.2024
Банки Киргизии остановили работу с российскими платежными системами
13.06.2024
В Новой Голландии открылась выставка-путешествие «Эволюция»
13.06.2024
Под санкции США попали более трех десятков компаний из Петербурга
13.06.2024
Завершено строительство жилья в ЖК "Солнечный город. Резиденции"
13.06.2024
Минэкономразвития добивается упрощения визового режима со стороны РФ
13.06.2024
В Ораниенбауме полностью восстановили Китайский дворец
13.06.2024
Setl Group намерен купить территорию завода в Невском районе под застройку
13.06.2024
На Мосбирже прекращены торги долларом и евро
13.06.2024
На Суворовском проспекте в Петербурге открыли новый итальянский ресторан Flori
12.06.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки