Дмитрий Некрестьянов: "Конфликт собственников и арендаторов моллов скоро обострится"
Многие иностранные бренды, несмотря на громкие заявления об уходе с российского рынка, не спешат отказываться от занимаемых площадей в торговых центрах и продолжают платить аренду. Является ли приостановка работы нарушением договорных обязательств со стороны торговых операторов и какие из-за этого могут возникнуть правовые последствия, «Новому проспекту» рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Договоры аренды крупных якорных операторов имеют свою специфику по отношению к более мелким, поэтому утверждать, что зафиксированные там параметры одинаковы для всех, неправильно. Ситуация в каждом случае индивидуальна, и можно лишь говорить о «средней температуре по больнице».
Как правило, условие о периоде работы магазина сформулировано в пользу якорного арендатора. Таким образом, он может вести деятельность в любое согласованное им время, но далеко не всегда обязан это делать. Если необходимость обеспечивать работу магазина всё же включена в договор аренды, это обычно влечет за собой какую-то имущественную санкцию, например штраф, а при длительных нарушениях — возможность для арендодателя требовать расторжения договора.
В целом ситуация, когда выплачивается аренда, но при этом сам магазин не работает, порождает убытки торгового комплекса. Это происходит либо в виде потери арендной платы (арендодатель получает процент с оборота), либо в виде косвенных убытков (снижение проходимости торгового центра и финансовых показателей у других арендаторов).
Но если первое последствие еще как-то можно обосновать, просто сравнив отчеты о выручке за период, когда магазин работал и когда он прекратил это делать, то косвенные убытки доказать значительно сложнее. При этом договор, как правило, предусматривает возможность приостановки деятельности по ограниченному количеству оснований с предварительным уведомлением арендодателя.
Сейчас мы наблюдаем большое количество громких заявлений об «уходе из России» различных компаний. Однако в реальности обычно оказывается, что речь идет именно о приостановке деятельности, поскольку формально фирмы продолжают оплачивать аренду, зарплату сотрудникам и т. п. Помимо чисто политической причины для высказывания подобной позиции есть и вторая веская причина — нарушение логистических цепочек, которое создает риски или приводит к резкому падению ассортимента и невозможности полноценно работать.
И мы наблюдаем только начало трансформации политических заявлений в юридические действия. Нам поступают предварительные запросы от арендаторов и представителей торговых центров по оценке условий договоров с точки зрения последствий продолжения такого «закрытия». Однако пока большинство компаний заняло выжидательную позицию или находится в активных переговорах. Владельцы торговых центров хорошо осознают, что быстро поменять якорного арендатора в настоящих условиях весьма проблематично. В связи с этим активные действия по выселению остановивших деятельность операторов, которые продолжают платить аренду, пока не имеют смысла.
Известны и весьма курьезные иски от арендодателей, например обращение в суд о признании решения иностранной компании о приостановке деятельности в России недействительным. Плохо себе представляю, как планируют исполнять такое постановление заявители, даже если выиграют такой спор.
Нет никаких сомнений, что к концу второго квартала 2022 года ситуация с приостановившими работу арендаторами обострится, и собственники торговых центров начнут предпринимать активные действия по защите своих интересов. В число предпринятых мер, очевидно, войдут переговоры о получении в качестве отступных оставшихся в магазинах товарных остатков и оборудования (они хотя бы в наличии, и в условиях снижения товарных запасов будут весьма ликвидны).
Кроме того, стоит ожидать судебных разбирательств о взыскании с ретейлеров задолженности по арендной плате, а также пеней и штрафов, о расторжении договоров аренды и выселении, а по истечении моратория на банкротство и старт подобных процедур. Очевидно, суды будут плотно загружены такого рода спорами, если в ближайшее время ситуация не стабилизируется, на что рассчитывать пока не приходится.
