Денис Соколов: "Новый стрит-ретейл: поезд, который еще не ушел"
Денис Соколов, партнер и руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, объяснил, какая недвижимость сегодня пользуется спросом у частников и почему и какие еще возможности есть на рынке для сохранения капитала.
У миллиардера Уоррена Баффета есть известная фраза: «Когда начинается отлив, сразу видно, кто купался голым». Это выражение справедливо и для рынка управления инвестициями, особенно сегодня, когда его так сильно штормит. Волны ковида меняют реальность: какие-то бизнесы они раскачали, какие-то потопили. Привычный ландшафт жизни изменился настолько, что порой невозможно понять, куда мы все плывем. Ковид стали тем абсолютным злом, которое во всём виновато, и правду за ним не разглядеть. Нерадивые менеджеры списывают на него все свои ошибки: нет, это не люди так плохо работают, просто QR-коды всё портят. И наоборот: хорошее качественное управление на фоне экономической бури тоже неочевидно.
Итак, чем, на первый взгляд, проще управлять? Что сейчас интересно для инвесторов? Если мы говорим про частников, это, конечно, стрит-ретейл — красивая понятная тема, которая приносит хороший кэш. Плюс она более-менее легкая в управлении и неплохо масштабируется. К тому же стрит-ретейл — это не слишком конкурентный рынок. Если ты в жилом комплексе покупаешь несколько торговых точек, ты становишься если не монополистом в локации, то как минимум маркетмейкером. Стоит также понимать, что в России до последнего времени стрит-ретейл не был так востребован. А сейчас он не просто актуален (все ходят в магазины у дома), а очень соответствует текущему экономическому моменту. Конечно, рассуждения про «15-минутный город» (где все в шаговой доступности) могут казаться абстракциями, но люди постепенно привыкают к новому тренду.
Стрит-ретейл для частного инвестора хорош еще и тем, что все преимущества крупного торгового бизнеса с международными брендами сегодня вдруг оказались нивелированы. Да, у «крупняка» есть серьезные преимущества в логистике, в поставках товаров, но все цепочки поставок сегодня испытывают серьезные проблемы из-за ковидных ограничений. А традиционные маркетинговые преимущества, например понимание аудитории, которыми были сильны большие сети, потеряли актуальность, ведь за последние пару лет покупатель очень сильно поменялся. Так что именно сейчас на рынке образуется ниша для нового стрит-ретейла, и в этот поезд вполне можно успеть запрыгнуть.
Что мы имеем сегодня в экономике? Годовая инфляция 8,4%. Это замечательно, но инфляция цен производителей уже 22%, то есть производители увеличили цены на 20-22%! В связи с этим вы можете сказать: «Какие инвестиции в недвижку, к лешему?! В производство нужно вкладывать деньги — вот во что». Да, это свежая тенденция, и я полагаю, чем дальше, тем больше у частного инвестора будет вариантов инвестирования именно в производство. Но я предлагаю посмотреть на него как на операционный бизнес, под которым я понимаю ту же недвижимость: гибкие офисы, коворкинги, промышленные корпуса в аренду. Основная ценность такого бизнеса не в зданиях, а именно в управлении. Причем во многих случаях инвестиции в такой операционный бизнес сегодня даже менее рискованны, чем вложения просто в недвижимость, потому что это вложения с более коротким горизонтом.
Итак, куда вкладывать? Подсказку даст наблюдение за развитием сектора инфраструктурных бюджетных кредитов. Это новый инструмент, который позволяет регионам, по сути, репатриировать деньги из федерального бюджета. Причем инфраструктурные проекты, о которых идет речь, не абстракция. Государство действительно вкладывает в них большие деньги, в частности в выкуп под них земли. В таких проектах всегда возникают небольшие ниши для развития собственного маленького бизнеса. Так что надо смотреть, куда идут, где и как реализуются инфраструктурные бюджетные проекты, и двигаться тем же маршрутом.
