Денис Лебедев: «Наступает время fee-девелоперов»
Денис Лебедев, вице-президент по развитию компании Glorax Development, рассказал «Новому проспекту» почему именно сейчас в России сложились условия для активного развития fee-девелопмента.
В России классический fee-девелопмент пока не получил широкого распространения, но переход строительной отрасли на проектное финансирование потребовал от девелоперов развития новых компетенций. Налаженные взаимоотношения с банками становятся ключевым фактором, от которого зависят условия финансирования проектов. Они всегда индивидуальны, банк определяет их, исходя из отчетности, прозрачности и устойчивости бизнес-модели, финансовых показателей, экономического обоснования проекта.
В таких условиях для небольших игроков оптимальной схемой может стать привлечение к участию в проекте авторитетного партнера, который обладает более широкими финансовыми компетенциями. Его экспертиза поможет сформировать концепцию проекта и проработать финансовую модель, чтобы привлечь банковский кредит на максимально выгодных условиях.
Такое партнерство способно также расширить перечень доступных финансовых инструментов. Сегодня банки предлагают новые инвестиционные продукты, интерес к которым будет только расти. К примеру, при покупке земли для развития проекта Ligovsky City в Петербурге в прошлом году мы привлекли мезонинный кредит на сумму 1,7 млрд рублей и стали первыми в городе, кто смог воспользоваться этим сравнительно новым инвестиционным продуктом.
С изменением формата финансирования проектов их количество уже заметно сократилось, уменьшился и их масштаб. Девелоперы не хотят рисковать и выводить новые жилые комплексы, спрос на которые в горизонте ближайших 3–4 лет спрогнозировать невозможно. Помимо законодательных новшеств сегодня на рынок оказывает влияние слишком много переменных.
В то же время девелоперы не могут останавливать запущенный механизм по выводу проектов, так как это грозит серьезными финансовыми потерями. В период локдауна и сразу после него число сделок с землей в Петербурге рекордно выросло. Девелоперы инвестируют в реальные активы, которые потом рассчитывают развивать, стремясь в нынешних условиях выжать из них максимум.
При этом значительное количество земельных участков находится в продаже без градостроительной документации, а значит, реализация проектов потребует серьезных компетенций, которыми располагают немногие.
В Петербурге наибольший потенциал для развития остается у «серого пояса». Но освоение бывших промышленных территорий всегда дороже строительства на свободном пятне и подразумевает сложный комплекс работ, к которому готовы не все девелоперы. Такие проекты требуют дополнительных изысканий, экспертиз, согласований, работ и времени.
Все особенности редевелопмента нам хорошо известны на опыте масштабного проекта Ligovsky City, где мы развиваем территорию в 25 га вдоль Лиговского проспекта. Динамика продаж показывает, что нам удалось создать максимально рентабельный жилой комплекс. Некоторые лоты со старта продаж выросли в цене в 2 раза. Для нас это показатель важной компетенции — умения правильно работать с инвестициями в сфере строительства.
Опыт, накопленный в процессе работы над жилыми комплексами в различных сегментах, — это актив, с которым мы готовы заходить в проекты других игроков рынка в статусе fee-девелопера. Эффективно выстроенная бизнес-модель позволит партнеру-инвестору, владельцу земельного участка, получить заданную доходность на вложенный капитал через объект высокого качества. Именно это и составляет суть классического fee-девелопемента. И именно сейчас, по нашей оценке, эта услуга будет востребована рынком.
