Недавнее решение Центробанка о резком увеличении ключевой ставки с 9,5% до 20% существенно снизило доступность ипотеки для потребителей. «Новый проспект» спросил участников рынка о том, какие риски это решение несет для застройщиков и заемщиков. Примечательно, что лидеры строительного рынка на запрос не ответили.
Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга:
— С одной стороны, люди перестали брать ипотеку, с другой — банки в большинстве случаев не могут ее выдать, исходя из оценки финансового состояния заемщика. Допустим, если к ним придет человек с зарплатой в 50 тыс. рублей в месяц и попросит кредит под 20% годовых, то при расчете ставки и первоначального взноса станет понятно, что с такой инфляцией и ставкой он не сможет расплатиться по кредиту даже с учетом роста зарплат. Ведь что такое 20%? Это пятая часть стоимости квартиры.
В среднем по ипотеке у застройщиков совершалось 70-80% всех сделок, и компенсировать ее подорожание без участия государства невозможно. Поддержка может состоять в субсидировании ипотеки, как это было полтора года назад. Застройщикам необходимо будет продолжать работу по снижению размера первоначального взноса, искать способы рассрочки, которая и так предоставлялась надежным клиентам. Задача простая: поддержать спрос, иначе многие стройки встанут.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
— Сейчас мы видим повторение ситуации 2014 года, когда на рынке был ажиотажный спрос, люди «спасали» деньги и вкладывали их в недвижимость. Затем в следующие полгода наблюдалась стагнация и постепенная стабилизация отрасли после введения субсидированной ипотеки.
В нашей компании отмечается всплеск покупательской активности: количество обращений и броней увеличилось по сравнению с началом февраля. Преимущественно интерес сосредоточен на однокомнатных и двухкомнатных вариантах. Продолжается заключение договоров с использованием различных схем оплаты недвижимости: на условиях стопроцентной оплаты, рассрочки от застройщика и с ипотекой. Предполагаем, что около половины ипотечных сделок в итоге не будут заключены. До момента стабилизации ситуации доля договоров с рассрочкой будет постепенно сокращаться. При этом востребованность программ «Трейд-ин» или «Быстрый выкуп», особенно у региональных покупателей, будет возрастать. Но здесь важно провести сделку максимально быстро, поскольку изменение цен на строящееся жилье происходит стремительно. При этом часть покупателей займет выжидательную позицию — примерно 25-30%.
Для поддержки покупательской активности у нас есть совместные с банками программы субсидирования части кредита. Они позволяют существенно снизить размер ставки для клиента и сделать ежемесячный платеж комфортным, поскольку при ставке более 20% ежемесячный платеж становится неподъемным для клиентов.
Аркадий Скоров, генеральный директор и владелец строительной компании «Дальпитерстрой»:
— Потребители на рост ипотечной ставки, конечно, отреагировали плохо: спрос снизился примерно на 30%. Если ситуация продолжит усугубляться, сейчас людям будет уже не до ипотеки. Когда случаются такие кризисы, то потребитель двигается в сторону покупки валюты, импортных товаров, техники и так далее. Спрос всегда качается между валютой и жильем. Когда начинается валютная интервенция, то весь поток направляется в валюту, а когда наоборот, то в недвижимость. Поэтому сейчас некоторое время людям будет не до «квадратов».
Властям надо склоняться в сторону стабилизации этой ситуации, потому что доступное жилье — это прежде всего прирост населения страны. Когда есть где жить, есть возможность роста семьи.
Если убрать с дольщиков нагрузку при комплексном развитии территории, то она не будет закладываться в стоимость квадратного метра, повышая его. И во время снижения спроса у девелопера получится снизить и цену, так как садик и школу построят за бюджетные средства.
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой»:
— Покупатель, как и мы, находится в ожидании. При таком росте процентной ставки говорить о каких-то покупках не приходится. Между тем все ставки по ипотечному кредитованию в рамках льготной программы в нашей компании останутся на прежнем уровне. Мы уже начали информировать своих клиентов, что все программы субсидирования сохранены.
Значительного увеличения спроса ждать не стоит. В отличие от начала пандемии, сейчас мы видим совершенно другой тренд. Из-за состояния неопределенности люди, скорее всего, не будут вкладываться в квадратные метры, потому как деньги им могут понадобиться в дальнейшем. Жилье станут покупать лишь те, кто откладывал сделку по причине длительного выбора застройщика, локации или проекта. Но резкого всплеска, который прогнозировали аналитики, не было. Всё в рамках прошлых месяцев.
Алина Есманская, юрист практики Private Wealth Maxima Legal:
— Некоторые банки начали пересматривать условия по уже выданным ипотечным кредитам в условиях роста ключевой ставки. По общему правилу банки не вправе в одностороннем порядке пересматривать условия договора, однако это возможно в связи с изменившимися экономическими условиями или в случае заключения кредита с плавающей ставкой.
На фоне сложившейся ситуации появилась необходимость выплаты дополнительного налога на ипотеку. Так, законодательством предусмотрено правило, в соответствии с которым доход физлица в виде материальной выгоды подлежит налогообложению. Материальной выгодой признается полученная экономия на процентах за пользование кредитом, если он был получен от организации или индивидуального предпринимателя, с которым он состоит в трудовых отношениях. Она возникает, если ставка по кредитному договору ниже 2/3 от ключевой ставки Центробанка (или ниже 13,3% при ключевой ставке 20%) и облагается как НДФЛ в размере 35%.
Это не новое правило и действует уже около 4 лет. Но подобные вопросы не возникали, поскольку процентная ставка по кредитам была выше ключевой ставки. Под это регулирование попадают только сотрудники банка.
Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business:
— По закону изменения условий уже выданного ипотечного кредита произойти могут, но только на условиях, выгодных для заёмщика. Однако есть в законе и исключения. К примеру, условия могут измениться и в худшую для него сторону в случаях девальвации валюты, дефолта, других форс-мажоров, решения суда или же с согласия самого заемщика. Учитывая, что российская экономика сейчас находится в непредсказуемых реалиях, не стоит исключать пересмотра условий уже выданных ипотечных кредитов.
Важное значение имеют и условия конкретного кредитного договора, есть ли у банка право на пересмотр процентной ставки. В зоне риски находятся валютные кредиты. Однако в связи со сложившейся ситуацией на ежедневной основе вводятся различные меры поддержки бизнеса и граждан, в том числе в сфере кредитования.
