Вслед за пандемией закрытые из-за санкций границы снова подстегнули спрос на загородную недвижимость в Петербурге и Ленобласти. Это наряду с ростом себестоимости строительства ожидаемо привело к увеличению цен на участки и готовые дома. «Новый проспект» опросил участников рынка о том, как экономическая и политическая ситуация повлияла на рынок загородной недвижимости и что его ждет в будущем.
Евгений Барановский, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ:
— Ленобласть уверенно достигает плановых показателей Минстроя по вводу жилья, c 2020 года фиксируем только положительную динамику. В этом году мы уже ввели в эксплуатацию 1,1 млн м2 жилья, 67% от этого объема — ИЖС. На фоне коронавирусных ограничений интерес покупателей сосредоточился на частном секторе, люди оценили все преимущества загородного жилья. В итоге если за январь-март 2020 года объем ввода ИЖС составлял 262 тыс. м2, то за 3 месяца текущего года этот показатель достиг 762 тыс. м2. Такие высокие показатели за I квартал 2022 года внушают оптимизм и говорят нам о том, что строительный комплекс региона заряжен на высокие результаты к концу года.
Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК "Сити 78":
— В этом сезоне мы наблюдаем повышение интереса к земельным участкам в наших коттеджных поселках. В январе спрос был умеренным, а с февраля начал стремительно расти. В марте этот показатель в наших проектах экономкласса увеличился втрое по сравнению с февралем. По итогам I квартала мы зафиксировали рост спроса примерно на 30% по отношению к тому же периоду 2021 года.
Продажи загородной недвижимости стимулировали закрытые границы: сейчас людям, как и в пандемию, доступен преимущественно внутренний туризм, поэтому многие хотят с комфортом провести лето на своем участке в Ленобласти. Интерес к нашему проекту "Резиденция у озера" связан еще и с тем, что коттеджный поселок уже сдан, и все обязательства по инфраструктуре выполнены.
Повышенный спрос на загородную недвижимость в свою очередь подстегнул рост цен на земельные участки: они подорожали на 20% год к году. На ценообразование также повлияло увеличение стоимости стройматериалов: участок продается с готовыми инженерными коммуникациями, которые требуют дополнительных вложений. Рост курсов доллара и евро, а также общий уровень инфляции тоже отразились на стоимости участков.
К сожалению, на рынке пока нет инструментов, которые могли бы сделать загородное жилье более доступным. Программа сельской ипотеки со ставкой 2,7% годовых больше напоминает рекламную брошюру и не работает на практике. У нас не прошло ни одной сделки с льготной ипотекой от банка, при этом наши коттеджные поселки входят в границы территорий, на которые распространяется этот механизм. От знакомых девелоперов я тоже ни разу не слышал о проведении сделок по приобретению участка с подрядом на средства банка по программе льготной ипотеки. У нас есть сведения о том, что с февраля 2022 года банки перестали принимать заявки на выдачу ипотеки по льготной ставке.
Несмотря на это, мы видим предпосылки для увеличения покупательского спроса на участки на 20% и ожидаем хорошие продажи в этом сезоне. После майских праздников мы повысим цены примерно на 20–30% и зафиксируем их до конца года.
Андрей Николайчук, генеральный директор ООО "Тимбер Фрейм":
— Интерес к приобретению загородной недвижимости и участков под индивидуальное жилое строительство на начало апреля находится на уровне прошлого года. Но нужно понимать, что это не самый показательный период с точки спроса, поскольку сезон только начинается. Раньше рынок поддерживали ограничения на путешествия из-за коронавируса, а теперь число возможных направлений сократилось в результате санкций.
Стоимость готовых объектов в Ленобласти выросла на 25–30% к прошлому году. Это связано с ростом цен на основные строительные материалы для возведения наружных стен (газобетон, клееный брус, кирпич, пиломатериалы), а также с двукратным увеличением стоимости инженерных систем, котельного оборудования, датчиков и приводов высокотехнологичных устройств, которые поставлялись из Европы. Помимо этого, на ситуацию повлиял рост стоимости рабочей силы. Поскольку мигранты на стройках конвертируют рубли в валюту, то после резкой девальвации возникла необходимость повысить им зарплату.
Также повысились цены и на участки. Если в прошлом году земля площадью 15 соток рядом с Финским заливом стоила 5,9 млн рублей, то в этом году ее продают уже за 8,6 млн рублей.
Евгений Кецман, генеральный директор DSK group company:
— В марте 2022 года спрос на покупку готовых домов в Петербурге и Ленобласти снизился на 5,27% относительно февраля текущего года. При этом, если сравнивать ситуацию с мартом прошлого года, активность оказалась выше на 6,3%. По итогам I квартала текущего года также произошел рост количества запросов на готовые дома под Петербургом, который составил 12,69%.
Средняя стоимость частного дома в Санкт-Петербурге, который сегодня продается на рынке, составляет 32,7 млн рублей. Это на 7,96% выше аналогичного показателя за март 2021 года. Частные дома в Ленобласти тоже подорожали. Средняя стоимость объекта в регионе находится на уровне 11,3 млн рублей, что на 16,55% выше, чем в прошлом году.
Если говорить об ипотеке на строительство частных домов, то она востребована. За последний месяц к нам обратилось сразу несколько клиентов именно с желанием построить объект за кредитные средства. Причем среди них были как те, кто получил одобрение ранее, так получившие кредит уже в нынешних условиях.
Юлия Филатова, коммерческий директор Finnkoti:
— Запросов и звонков покупателей по вопросу строительства домов в этом году примерно столько же, сколько и в прошлом, но время принятия решения увеличилось. Клиенты просчитывают свои возможности на будущее, так как кредиты стали практически недоступны. Часть покупателей, чтобы сохранить средства, купили квартиру, но от строительства дома не отказались и перенесли планы на следующий год. Некоторые стали рассматривать дома меньшей площади. При этом рост цен на строительство есть, но не такой значительный, как в 2021 году. Сейчас строительные материалы дорожают не такими темпами и, соответственно, на общей стоимости дома это отразилось незначительно. Но в ближайшем будущем мы можем столкнуться с нехваткой некоторых европейских материалов и поиском альтернативных вариантов.
Сельская ипотека пользовалась огромным спросом в момент ее появления, но на строительство домов ее практически не выдавали. Возможно, это связано с повышенными рисками для банка. Другая ситуация с уже готовым жильем, на приобретение которого ее успешно оформить удавалось. В данном случае заемщикам важно иметь ввиду, что по условиям кредитного договора, если государство перестанет субсидировать сельскую ипотеку, процентная ставка вырастет.
Прогнозировать что-либо в текущих реалиях очень сложно. Скорее всего, люди адаптируются и подстроятся под новые цены и ставки по кредитам. То есть тот, кто хотел себе новый дом, построит его. Однако если привлечение заемных средств станет более доступным, спрос однозначно увеличится.
Виолетта Басина, генеральный директор ГК Omakulma:
— Если сравнивать с прошлым годом, спрос достаточно активный, хотя несравнимый с пандемийным ажиотажем. Сейчас из-за того, что за границу особенно никуда не уедешь, все понимают: надо либо снимать, либо покупать что-то своё в пригороде. Но рынок нервный, и никто толком не знает, сколько будет стоить "загородка" через какое-то время.
Для инвестиционных целей загородные объекты подходят в меньшей степени. После начала пандемии цены значительно выросли, но нет гарантий, что они останутся на нынешнем уровне.
В дальнейшем спрос будет сохраняться, но надолго ли его хватит — большой вопрос, так как все, кто хотели купить "загородку", уже сделали это. К тому же интерес к приобретению земельных участков без подряда, которые были так популярны раньше, снижается. Из-за роста себестоимости строительства те, кто уже начал работы, не уверены, что смогут их закончить. Всё дорожает семимильными шагами: к лесу, выросшему в цене год назад, теперь добавился резко подорожавший импорт: электрика и инженерные коммуникации. Это серьезный фактор, из-за которого загородное строительство сейчас будет максимально затруднено.
В будущем изменится и сам подход к строительству. Мы работаем в качестве застройщика комплексных проектов с жильем и всей городской инженерной и социальной инфраструктурой. Пока таких предложений единицы, но ИЖС, после того как закон о долевом строительстве начал распространяться и на рынок малоэтажного жилья, так или иначе переориентируется на этот формат. Подрядчики станут застройщиками, а покупатели получат комплексный продукт, строящийся с эскроу-счетами, по ДДУ и с банковским проектным финансированием.
Валерий Арнаутов, коммерческий директор коттеджного поселка WaterLine:
— Из-за событий на Украине часть покупателей поспешила сберечь денежные накопления, вложив их в том числе в недвижимость, другие отложили этот вопрос, желая посмотреть на развитие ситуации. Эти разнонаправленные действия в сумме дали не сильно отличающийся от прошлогоднего объем продаж.
Многие застройщики из-за ажиотажного спроса на недвижимость и роста стоимости стройматериалов сначала хотели поднять цены, однако после наступления спокойной фазы, ожидания возможного снижения цен на металл и дерево, паузы в принятии решений у потенциальных покупателей компании перестали увеличивать стоимости земли и готовых домов. Сейчас наступил период некоторый ценовой неопределенной стабильности.
После мартовской волны покупок у покупателей, похоже, наступил период ожидания развития ситуации, отслеживания динамики курса валют, ценовых предложений рынка, перспектив с работой и т.д. Интерес к загородной недвижимости, безусловно, есть. Но, скорее всего, сейчас будут прежде всего реализовываться продукты по выгодным с точки зрения покупателей ценам, в удачных востребованных локациях, с коммуникациями и хорошими перспективами развития. Спрос вряд ли схлопнется напрочь. Это ведь в природе людей — кушать и где-то жить. А в природе россиян — при любых ситуациях стремиться жить лучше. Мы полагаем, что ряд отложенных решений о приобретении будет компенсирован ускорением принятия решений другой частью покупателей. Это может произойти из-за опасения за сбережения, возможного подорожания и даже исчезновения с рынка части стройматериалов, а также уменьшения предложения в интересных проектах.
Анастасия Нефедова, менеджер по развитию компании Neogarden:
— Спрос на загородное строительство за последнее время увеличился. Во многом это связано с отсутствием возможности посещать ряд зарубежных стран. Сидеть в бетонной коробке в этих условиях потребители не хотят, поэтому решают обзавестись собственным земельным участком под Петербургом. Также в загородное строительство вкладывались те, кто решил более эффективно распорядиться хранящимися на вкладах деньгами.
Себестоимость работ из-за увеличения цен на стройматериалы и общей ситуации в экономике выросла в полтора раза, что привело к росту цен. Но постепенно по мере некоторой стабилизации ситуации поставщики начали их постепенно снижать. Кроме того, свой вклад в падение цен должно внести импортозамещение стройматериалов. По качеству они хоть и уступают зарубежным аналогам, но имеют право на использование.
Льготная ипотека периодически выстреливает, но ее доля в общей массе сделок невысока — примерно 3%. На нее выделяются ограниченный объем бюджетных средств, и получить ее есть возможность далеко не у всех.
