Арендаторы коммерческих помещений до сих пор вздрагивают от слова «карантин» и свежих воспоминаний о четырех месяцах — с середины марта почти до конца июня — когда они не могли использовать свои помещения по назначению, но были вынуждены платить арендную плату в полном объеме. Многие пытались воспользоваться мерами государственной поддержки, в первую очередь нормами федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ, который был принят специально в помощь пострадавшим арендаторам в переговорах с арендодателями. Но успехом могут похвастаться далеко не все. Я расскажу об одном нашем кейсе, где мы помогали защитить свои права арендатору коммерческого помещения в торговом центре в Петербурге.
Напомню, чтобы хоть как-то отрегулировать эту проблему, законодателем был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором предусмотрены возможности арендаторов по защите своих прав. Однако формулировки этого закона довольно гибкие: всех арендаторов и арендодателей он ориентирует на договорное урегулирование любых связанных с арендной платой вопросов. И только в случае отказа арендодателя идти на уступки закон предусматривает право арендатора защищать свои интересы в судебном порядке.
Вспомним, какие права имеет арендатор по закону №98-ФЗ. Во-первых, если он потерял возможность использования арендуемого помещения из-за режима повышенной готовности, он имеет право требовать уменьшения арендной платы за период невозможности использования помещения. В этом случае в адрес арендодателя необходимо направить предложение заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы и приложить сам проект дополнительного соглашения. Если арендодатель отказывает или не направляет ответ в течение одного месяца, арендатор может обратиться в суд с требованием об изменении договора в части уменьшения размера арендной платы за период невозможности пользования арендуемым помещением.
Во-вторых, если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства, а его код ОКВЭД относится к наиболее пострадавшим от коронавируса секторам экономики, то он вправе дополнительно потребовать:
1) предоставления арендных каникул за период с момента введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ и до 01 октября 2020 г. Во время действия режима повышенной готовности арендатор не платит ничего, кроме коммунальных услуг и расходов на содержание имущества. После снятия режима повышенной готовности и до 01 октября 2020 г. арендатор оплачивает 50% от размера арендной платы. При этом задолженность за период арендных каникул подлежит погашению не ранее чем с 01 января 2021 г.
2) Уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для этого, как и в случае с уменьшением арендной платы, он должен направить предложение о заключении дополнительного соглашения и его проект в адрес арендодателя.
В настоящий момент наше юридическое бюро помогает одному из таких арендаторов защитить свои права. Наш клиент арендует помещение в здании торгового центра, и во исполнение ограничительных мероприятий с конца марта был вынужден прекратить свою деятельность. К нам он обратился после неудачных переговоров по уменьшению арендной платы с арендодателем.
Юристами в адрес арендодателя было направлено два требования об уменьшении арендной платы: в размере 75% за период невозможности пользования арендуемым помещением; в размере 50% до конца марта 2020 г. (т.к. арендатор является субъектом малого предпринимательства из пострадавшей от пандемии отрасли) с приложением дополнительных соглашений об изменении условий договора аренды. Однако оба предложения были проигнорированы.
Более того, в адрес арендатора были направлены требования об уплате аренды в полном объеме за периоды невозможности пользования арендуемым помещением (поскольку аренда уплачивалась в размере 50%, о чем между сторонами велись неудачные переговоры) под угрозой отказа от исполнения договора аренды.
В результате сложившейся ситуации юристами Бюро был подан иск в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области об уменьшении арендной платы. Рассмотрение иска назначено на сентябрь 2020 г.
Стоит заметить, что некоторым арендодателям не захочется продолжать какие-либо отношения с несговорчивым арендатором. В таких случаях арендодатель может заняться «буквоедством» договора, начать проверять четкое соблюдение его условий и даже при малейших нарушениях требовать расторжения.
Кроме того, если арендатор платил меньшую сумму еще до вынесения судебного решения об этом, арендодатель может обоснованно расторгнуть договор и выселить арендатора. Более того, он может заблокировать арендатору доступ в помещение и удерживать там его имущество. Чтобы избежать таких ситуаций, арендатору вместе с судебным иском следует подавать заявление об обеспечении иска в виде запрета расторгать договор аренды. Если договор уже расторгнут – то оспаривать это в судебном порядке. А если сам арендодатель подаст иск о взыскании недоплаченной арендной платы, арендатор может заявить возражения, сославшись на невозможность использования помещения в период ограничительных мероприятий.
Перспективы продолжения договорных отношений после судебного разбирательства, вне зависимости от его исхода, во многом будут определяться индивидуально. Однако если фактически договор аренды не нарушался, то у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.
