Арендаторам — на случай второй волны
Новый проспект
Мнения

Арендаторам — на случай второй волны

Прочитано: 422
Арендаторам — на случай второй волны

Арендаторы коммерческих помещений до сих пор вздрагивают от слова «карантин» и свежих воспоминаний о четырех месяцах — с середины марта почти до конца июня — когда они не могли использовать свои помещения по назначению, но были вынуждены платить арендную плату в полном объеме. Многие пытались воспользоваться мерами государственной поддержки, в первую очередь нормами федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ, который был принят специально в помощь пострадавшим арендаторам в переговорах с арендодателями. Но успехом могут похвастаться далеко не все. Я расскажу об одном нашем кейсе, где мы помогали защитить свои права арендатору коммерческого помещения в торговом центре в Петербурге.

Напомню, чтобы хоть как-то отрегулировать эту проблему, законодателем был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором предусмотрены возможности арендаторов по защите своих прав. Однако формулировки этого закона довольно гибкие: всех арендаторов и арендодателей он ориентирует на договорное урегулирование любых связанных с арендной платой вопросов. И только в случае отказа арендодателя идти на уступки закон предусматривает право арендатора защищать свои интересы в судебном порядке.

Вспомним, какие права имеет арендатор по закону №98-ФЗ. Во-первых, если он потерял возможность использования арендуемого помещения из-за режима повышенной готовности, он имеет право требовать уменьшения арендной платы за период невозможности использования помещения. В этом случае в адрес арендодателя необходимо направить предложение заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы и приложить сам проект дополнительного соглашения. Если арендодатель отказывает или не направляет ответ в течение одного месяца, арендатор может обратиться в суд с требованием об изменении договора в части уменьшения размера арендной платы за период невозможности пользования арендуемым помещением.

Во-вторых, если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства, а его код ОКВЭД относится к наиболее пострадавшим от коронавируса секторам экономики, то он вправе дополнительно потребовать:

1) предоставления арендных каникул за период с момента введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ и до 01 октября 2020 г. Во время действия режима повышенной готовности арендатор не платит ничего, кроме коммунальных услуг и расходов на содержание имущества. После снятия режима повышенной готовности и до 01 октября 2020 г. арендатор оплачивает 50% от размера арендной платы. При этом задолженность за период арендных каникул подлежит погашению не ранее чем с 01 января 2021 г.

2) Уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для этого, как и в случае с уменьшением арендной платы, он должен направить предложение о заключении дополнительного соглашения и его проект в адрес арендодателя.

В настоящий момент наше юридическое бюро помогает одному из таких арендаторов защитить свои права. Наш клиент арендует помещение в здании торгового центра, и во исполнение ограничительных мероприятий с конца марта был вынужден прекратить свою деятельность. К нам он обратился после неудачных переговоров по уменьшению арендной платы с арендодателем.

Юристами в адрес арендодателя было направлено два требования об уменьшении арендной платы: в размере 75% за период невозможности пользования арендуемым помещением; в размере 50% до конца марта 2020 г. (т.к. арендатор является субъектом малого предпринимательства из пострадавшей от пандемии отрасли) с приложением дополнительных соглашений об изменении условий договора аренды. Однако оба предложения были проигнорированы.

Более того, в адрес арендатора были направлены требования об уплате аренды в полном объеме за периоды невозможности пользования арендуемым помещением (поскольку аренда уплачивалась в размере 50%, о чем между сторонами велись неудачные переговоры) под угрозой отказа от исполнения договора аренды.

В результате сложившейся ситуации юристами Бюро был подан иск в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области об уменьшении арендной платы. Рассмотрение иска назначено на сентябрь 2020 г.

Стоит заметить, что некоторым арендодателям не захочется продолжать какие-либо отношения с несговорчивым арендатором. В таких случаях арендодатель может заняться «буквоедством» договора, начать проверять четкое соблюдение его условий и даже при малейших нарушениях требовать расторжения.

Кроме того, если арендатор платил меньшую сумму еще до вынесения судебного решения об этом, арендодатель может обоснованно расторгнуть договор и выселить арендатора. Более того, он может заблокировать арендатору доступ в помещение и удерживать там его имущество. Чтобы избежать таких ситуаций, арендатору вместе с судебным иском следует подавать заявление об обеспечении иска в виде запрета расторгать договор аренды. Если договор уже расторгнут – то оспаривать это в судебном порядке. А если сам арендодатель подаст иск о взыскании недоплаченной арендной платы, арендатор может заявить возражения, сославшись на невозможность использования помещения в период ограничительных мероприятий.

Перспективы продолжения договорных отношений после судебного разбирательства, вне зависимости от его исхода, во многом будут определяться индивидуально. Однако если фактически договор аренды не нарушался, то у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.


аренда коронавирус льготы по аренде
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Объявление частичной мобилизации привело к массовому отъезду россиян за границу. Люди спешно собирали вещи и покидали уютные квартиры. «Новый проспект» поговорил с экспертами о том, как изменился объем предложения на вторичном рынке жилья Петербурга после 21 сентября.
Владелец зданий Речного вокзала на проспекте Обуховской обороны заставил Росимущество отказаться от повышения ставок арендной платы. Здания выставлены на продажу, а Смольный, получивший контроль над причалами, старается их не замечать.
В России за сутки было госпитализированы 4 063 человека с коронавирусом, при 1 704 госпитализированных днем ранее, сообщает 23 августа оперштаб по борьбе с коронавирусной инфекцией.
23.08.2022

Лавров заявил о неизменной готовности Путина к переговорам по Украине
30.10.2022
В Бразилии началось голосование на выборах президента
30.10.2022
Россия включила все 14 заморских территорий Великобритании в перечень недружественных
30.10.2022
Путин соболезнует властям Южной Кореи в связи с гибелью людей в давке в Сеуле
30.10.2022
Зеленский призвал исключить Россию из G20
30.10.2022
The National Interest: Вашингтону следует принудить Зеленского к переговорам
30.10.2022
Песков обозначил, что может стать основой для переговоров Путина и Байдена
30.10.2022
Разводку мостов в Петербурге отменили из-за шторма в ночь на 30 октября
30.10.2022
Петербургу не хватило одного градуса до температурного рекорда 29 октября
30.10.2022
Россия приостанавливает участие в зерновой сделке после атаки на Севастополь
29.10.2022
Владимир Соловьев переизбран главой союза журналистов России
29.10.2022
Минобороны России и офис президента Украины подтвердили обмен пленными
29.10.2022
Школьники из Мариуполя приедут на осенние каникулы в Петербург
29.10.2022
Отказ Великобритании от российского СПГ объяснили
29.10.2022
Минтранс ответил на сомнения Airbus в безопасности полетов в России
29.10.2022
Депутаты Госдумы от Петербурга попросили Правительство РФ вернуть городу 77 млрд рублей из-за отмены КГН
29.10.2022
В экранизации игры The Last of Us не будет эпизода от Кантемира Балагова
29.10.2022
Bloomberg: китайцы купили более половины российской меди на лондонской бирже металлов
29.10.2022
Канада ввела санкции против Мантурова, Новака и "Лукойла"
29.10.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки