Арендаторам — на случай второй волны
Новый проспект
Мнения

Арендаторам — на случай второй волны

Прочитано: 416
Арендаторам — на случай второй волны

Арендаторы коммерческих помещений до сих пор вздрагивают от слова «карантин» и свежих воспоминаний о четырех месяцах — с середины марта почти до конца июня — когда они не могли использовать свои помещения по назначению, но были вынуждены платить арендную плату в полном объеме. Многие пытались воспользоваться мерами государственной поддержки, в первую очередь нормами федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ, который был принят специально в помощь пострадавшим арендаторам в переговорах с арендодателями. Но успехом могут похвастаться далеко не все. Я расскажу об одном нашем кейсе, где мы помогали защитить свои права арендатору коммерческого помещения в торговом центре в Петербурге.

Напомню, чтобы хоть как-то отрегулировать эту проблему, законодателем был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором предусмотрены возможности арендаторов по защите своих прав. Однако формулировки этого закона довольно гибкие: всех арендаторов и арендодателей он ориентирует на договорное урегулирование любых связанных с арендной платой вопросов. И только в случае отказа арендодателя идти на уступки закон предусматривает право арендатора защищать свои интересы в судебном порядке.

Вспомним, какие права имеет арендатор по закону №98-ФЗ. Во-первых, если он потерял возможность использования арендуемого помещения из-за режима повышенной готовности, он имеет право требовать уменьшения арендной платы за период невозможности использования помещения. В этом случае в адрес арендодателя необходимо направить предложение заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы и приложить сам проект дополнительного соглашения. Если арендодатель отказывает или не направляет ответ в течение одного месяца, арендатор может обратиться в суд с требованием об изменении договора в части уменьшения размера арендной платы за период невозможности пользования арендуемым помещением.

Во-вторых, если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства, а его код ОКВЭД относится к наиболее пострадавшим от коронавируса секторам экономики, то он вправе дополнительно потребовать:

1) предоставления арендных каникул за период с момента введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ и до 01 октября 2020 г. Во время действия режима повышенной готовности арендатор не платит ничего, кроме коммунальных услуг и расходов на содержание имущества. После снятия режима повышенной готовности и до 01 октября 2020 г. арендатор оплачивает 50% от размера арендной платы. При этом задолженность за период арендных каникул подлежит погашению не ранее чем с 01 января 2021 г.

2) Уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для этого, как и в случае с уменьшением арендной платы, он должен направить предложение о заключении дополнительного соглашения и его проект в адрес арендодателя.

В настоящий момент наше юридическое бюро помогает одному из таких арендаторов защитить свои права. Наш клиент арендует помещение в здании торгового центра, и во исполнение ограничительных мероприятий с конца марта был вынужден прекратить свою деятельность. К нам он обратился после неудачных переговоров по уменьшению арендной платы с арендодателем.

Юристами в адрес арендодателя было направлено два требования об уменьшении арендной платы: в размере 75% за период невозможности пользования арендуемым помещением; в размере 50% до конца марта 2020 г. (т.к. арендатор является субъектом малого предпринимательства из пострадавшей от пандемии отрасли) с приложением дополнительных соглашений об изменении условий договора аренды. Однако оба предложения были проигнорированы.

Более того, в адрес арендатора были направлены требования об уплате аренды в полном объеме за периоды невозможности пользования арендуемым помещением (поскольку аренда уплачивалась в размере 50%, о чем между сторонами велись неудачные переговоры) под угрозой отказа от исполнения договора аренды.

В результате сложившейся ситуации юристами Бюро был подан иск в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области об уменьшении арендной платы. Рассмотрение иска назначено на сентябрь 2020 г.

Стоит заметить, что некоторым арендодателям не захочется продолжать какие-либо отношения с несговорчивым арендатором. В таких случаях арендодатель может заняться «буквоедством» договора, начать проверять четкое соблюдение его условий и даже при малейших нарушениях требовать расторжения.

Кроме того, если арендатор платил меньшую сумму еще до вынесения судебного решения об этом, арендодатель может обоснованно расторгнуть договор и выселить арендатора. Более того, он может заблокировать арендатору доступ в помещение и удерживать там его имущество. Чтобы избежать таких ситуаций, арендатору вместе с судебным иском следует подавать заявление об обеспечении иска в виде запрета расторгать договор аренды. Если договор уже расторгнут – то оспаривать это в судебном порядке. А если сам арендодатель подаст иск о взыскании недоплаченной арендной платы, арендатор может заявить возражения, сославшись на невозможность использования помещения в период ограничительных мероприятий.

Перспективы продолжения договорных отношений после судебного разбирательства, вне зависимости от его исхода, во многом будут определяться индивидуально. Однако если фактически договор аренды не нарушался, то у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.


аренда коронавирус льготы по аренде
Другие статьи авторов Читайте также по теме
В Петербурге за сутки выявили 611 инфицированных горожан, при 624 в предыдущие сутки. За сутки в стране госпитализировано — 3 017 человек, из которых 195 в Северной столице. Такие данные в сводке федерального штаба от 20 апреля.
20.04.2022
В городе за сутки зарегистрировано 587 новых заболевших против 508 днем ранее. Всего в России выявили 11 754 новых случая коронавируса при 10 910 за сутки до. Это следует из данных федерального оперативного штаба по борьбе с Covid-19 от 13 апреля.
13.04.2022
В Петербурге заболеваемость коронавирусом достигла очередного пика. Болеют практически все, но, к счастью, и выздоравливают. Разговоры о скором конце пандемии звучат вместе со страшилками о новых заразных штаммах. Художник Вячеслав Шилов считает, что рекламу вируса пора заканчивать.

Путин 27 апреля приедет в Петербург на Совет законодателей
24.04.2022
Следственный комитет проверяет снос манежа лейб-гвардии Финляндского Полка
24.04.2022
Ипотечные льготы для IT-сектора коснутся только новостроек
24.04.2022
ООН: беженцами за последние два месяца стали почти 5,2 млн украинцев
24.04.2022
Nissan скоро прекратит производство автомобилей под брендом Datsun
24.04.2022
Петербург обогнал Москву в антирейтинге по числу новых заболевших COVID-19 за сутки
24.04.2022
Петербург вошел в числе регионов с самым низким ростом преступности
24.04.2022
Швейцария запретила Германии продавать Украине боеприпасы для БМП
24.04.2022
Евросоюз откажется от российского газа к 2027 году
24.04.2022
Литва призвала ЕС ввести санкции против Патриарха Кирилла
24.04.2022
"Газпром" заявил об увеличении количества заявок из Европы на российский газ
24.04.2022
Путин поздравил православных христиан с Христовым Воскресением
24.04.2022
Франция терпит убытки из-за заблокированных российских судов
24.04.2022
Россиян призвали регулярно проходить медицинские обследования
24.04.2022
Германия купит у США боевые вертолеты на €5 млрд
24.04.2022
Американская компания спишет оставшиеся в России самолеты на $802 млн
24.04.2022
Экс-канцлер ФРГ Шредер счел невозможной длительную изоляцию России
24.04.2022
Зеленский анонсировал визит госсекретаря США и главы Пентагона в Киев
24.04.2022
Nasa: погода не позволяет вернуть с МКС четырех туристов
24.04.2022
Ежегодная акция "Вахта Памяти" открылась в Петербурге 23 апреля
24.04.2022
Циклон испортит погоду на майские праздники в Петербурге
24.04.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки