Арендаторам — на случай второй волны
Новый проспект
Мнения

Арендаторам — на случай второй волны

Прочитано: 699
Арендаторам — на случай второй волны

Арендаторы коммерческих помещений до сих пор вздрагивают от слова «карантин» и свежих воспоминаний о четырех месяцах — с середины марта почти до конца июня — когда они не могли использовать свои помещения по назначению, но были вынуждены платить арендную плату в полном объеме. Многие пытались воспользоваться мерами государственной поддержки, в первую очередь нормами федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ, который был принят специально в помощь пострадавшим арендаторам в переговорах с арендодателями. Но успехом могут похвастаться далеко не все. Я расскажу об одном нашем кейсе, где мы помогали защитить свои права арендатору коммерческого помещения в торговом центре в Петербурге.

Напомню, чтобы хоть как-то отрегулировать эту проблему, законодателем был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором предусмотрены возможности арендаторов по защите своих прав. Однако формулировки этого закона довольно гибкие: всех арендаторов и арендодателей он ориентирует на договорное урегулирование любых связанных с арендной платой вопросов. И только в случае отказа арендодателя идти на уступки закон предусматривает право арендатора защищать свои интересы в судебном порядке.

Вспомним, какие права имеет арендатор по закону №98-ФЗ. Во-первых, если он потерял возможность использования арендуемого помещения из-за режима повышенной готовности, он имеет право требовать уменьшения арендной платы за период невозможности использования помещения. В этом случае в адрес арендодателя необходимо направить предложение заключить дополнительное соглашение о снижении арендной платы и приложить сам проект дополнительного соглашения. Если арендодатель отказывает или не направляет ответ в течение одного месяца, арендатор может обратиться в суд с требованием об изменении договора в части уменьшения размера арендной платы за период невозможности пользования арендуемым помещением.

Во-вторых, если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства, а его код ОКВЭД относится к наиболее пострадавшим от коронавируса секторам экономики, то он вправе дополнительно потребовать:

1) предоставления арендных каникул за период с момента введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ и до 01 октября 2020 г. Во время действия режима повышенной готовности арендатор не платит ничего, кроме коммунальных услуг и расходов на содержание имущества. После снятия режима повышенной готовности и до 01 октября 2020 г. арендатор оплачивает 50% от размера арендной платы. При этом задолженность за период арендных каникул подлежит погашению не ранее чем с 01 января 2021 г.

2) Уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для этого, как и в случае с уменьшением арендной платы, он должен направить предложение о заключении дополнительного соглашения и его проект в адрес арендодателя.

В настоящий момент наше юридическое бюро помогает одному из таких арендаторов защитить свои права. Наш клиент арендует помещение в здании торгового центра, и во исполнение ограничительных мероприятий с конца марта был вынужден прекратить свою деятельность. К нам он обратился после неудачных переговоров по уменьшению арендной платы с арендодателем.

Юристами в адрес арендодателя было направлено два требования об уменьшении арендной платы: в размере 75% за период невозможности пользования арендуемым помещением; в размере 50% до конца марта 2020 г. (т.к. арендатор является субъектом малого предпринимательства из пострадавшей от пандемии отрасли) с приложением дополнительных соглашений об изменении условий договора аренды. Однако оба предложения были проигнорированы.

Более того, в адрес арендатора были направлены требования об уплате аренды в полном объеме за периоды невозможности пользования арендуемым помещением (поскольку аренда уплачивалась в размере 50%, о чем между сторонами велись неудачные переговоры) под угрозой отказа от исполнения договора аренды.

В результате сложившейся ситуации юристами Бюро был подан иск в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области об уменьшении арендной платы. Рассмотрение иска назначено на сентябрь 2020 г.

Стоит заметить, что некоторым арендодателям не захочется продолжать какие-либо отношения с несговорчивым арендатором. В таких случаях арендодатель может заняться «буквоедством» договора, начать проверять четкое соблюдение его условий и даже при малейших нарушениях требовать расторжения.

Кроме того, если арендатор платил меньшую сумму еще до вынесения судебного решения об этом, арендодатель может обоснованно расторгнуть договор и выселить арендатора. Более того, он может заблокировать арендатору доступ в помещение и удерживать там его имущество. Чтобы избежать таких ситуаций, арендатору вместе с судебным иском следует подавать заявление об обеспечении иска в виде запрета расторгать договор аренды. Если договор уже расторгнут – то оспаривать это в судебном порядке. А если сам арендодатель подаст иск о взыскании недоплаченной арендной платы, арендатор может заявить возражения, сославшись на невозможность использования помещения в период ограничительных мероприятий.

Перспективы продолжения договорных отношений после судебного разбирательства, вне зависимости от его исхода, во многом будут определяться индивидуально. Однако если фактически договор аренды не нарушался, то у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.


аренда коронавирус льготы по аренде
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Екатерина Лапина, глава агентства недвижимости Lapina, рассказала «Новому проспекту», как развивается рынок торговой недвижимости в Петербурге и почему его игрокам пора перестраиваться на новые рельсы.
Отмена экстремально низких ставок по ипотеке, которые позволяли дольщикам тратить минимальные суммы в процессе строительства новой квартиры, спровоцировала креатив застройщиков. Девелоперы пытаются различными акциями поддержать клиентов и помочь им сэкономить при переезде.
19.07.2023
Собственникам коммерческой недвижимости не удается возместить убытки от ухода западных брендов. В стремлении минимизировать ущерб они идут на обострение отношений с арендаторами, требуя с них не только плату за простой, но и штрафы за недополученный трафик посетителей.

Маск назвал снижение рождаемости в США абсолютной катастрофой
20.04.2024
Военно-медицинская академия имени Кирова выпустила более 200 врачей
20.04.2024
Петербург на майские праздники могут посетить порядка 850 тысяч туристов
20.04.2024
Палата представителей США начала рассмотрение законопроекта о помощи Украине
20.04.2024
В России уже каждый третий взрослый человек владеет криптоактивами
20.04.2024
В России резко вырос спрос на специалистов со знанием китайского языка
20.04.2024
С начала года в России на 1,5% выросла стоимость минимальной продуктовой корзины
20.04.2024
«Строительный трест» построит в Петербурге бизнес-центр за 4 млрд рублей
20.04.2024
В Калининградской области расширят отечественное производство полуприцепов
20.04.2024
Ботанический сад на Петроградке реконструируют
20.04.2024
В топ-50 лучших общественных пространств России вошли семь проектов Петербурга
20.04.2024
Владельцем завода литовского производителя крабовых палочек VICI в Калининграде стала компания из Петербурга
20.04.2024
Миллиардер Илон Маск покинул топ-3 самых богатых людей планеты
20.04.2024
Москва и Петербург теряют популярность у туристов, как направления для путешествий на майские праздники
20.04.2024
В Запорожской области при атаке дрона погиб военный корреспондент «Известий»
20.04.2024
Маркетплейс Wildberries до конца года откроет в Ленобласти большой распределительный центр
20.04.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки