Апартаменты необходимо наполнять необычной инфраструктурой
Согласно текущей налоговой практике, если коммерческое помещение используется для извлечения прибыли, как делают практически все инвесторы апарт-отелей, его владелец может быть освобожден от налога на имущество. В целом чиновники города, которые отказали жильцам апарт-отелей в налоговых льготах, правы: платить такие налоги должны те, кто проживает в отелях постоянно, остальные платят налог с прибыли.
Постояльцев, которые живут в гостиницах, как в квартирах, немного, но они есть. Это те люди, которые принципиально выбирают местом жительства отель, где намного выше уровень обслуживания: есть ресепшн, служба охраны и дополнительные гостиничные сервисы. Естественно, что эксплуатационные расходы на содержание такой недвижимости выше, чем в ЖК, однако размеры платежей утверждаются на общем собрании собственников, что исключает сверхзатраты.
Среди собственников апартаментов в нашем действующем проекте доля тех, кто приобретал недвижимость для жизни, — около 30%, остальные 70% заключили договор с отельным оператором и извлекают из номеров прибыль. Апарт-отелю скоро год, но за все время мы получили всего 3 обращения с просьбой оказать помощь в оформлении временной регистрации для зачисления ребенка в государственный детский сад. Однако несмотря на все возможное содействие, госорганы не предоставили заявителям временную/постоянную регистрацию.
Ответ однозначный: никакой регистрации в нежилом здании быть не может, это гостиница. Отсюда и отношение к вопросу строительства инфраструктуры для апарт-отелей.
Напомню, в сегменте коммерческой недвижимости девелопер возводит ее за свой счет. Ресторан, фитнес-клуб, конференц-зал, детская комната — все эти объекты для своей окупаемости должны быть востребованы жителями и гостями. Именно инфраструктура способна привлечь будущих гостей и повысить доходность проекта. Поэтому в лофт-квартале Docklands на Васильевском каждый апарт-отель имеет свою концепцию и направленность, которая будет влиять на стоимость номера для конечного гостя, а значит, отразится на доходах инвесторов. Гость в свою очередь понимает, куда и зачем он едет, какие условия его ждут.
Когда классификация апарт-отелей будет более четкой, игроки рынка смогут точнее прогнозировать доходность своих проектов, с большей ответственностью выполнять обещания, данные гостям и инвесторам. А люди, понимая качество продукта и уровень доходности, будут охотней инвестировать в апарт-отели. У нас, к слову, уже сейчас очень высокий процент повторных покупок — возвращается каждый четвертый инвестор. И есть люди, которые вкладывают в продукт не десятки, а сотни миллионов рублей.
На мой взгляд, перенасыщение рынку апартаментов Петербурга в ближайшее время не грозит. Но при условии, что каждый проект будет иметь свою концепцию. Апартаменты необходимо наполнять необычной инфраструктурой: один проект — медицинский, другой — спортивный, третий — культурный. Это позволит более фокусно привлекать гостей и снизить сезонность, обеспечит доходность объекту в долгосрочной перспективе. Строительство конкурирующих проектов по соседству в этом случае не отразится на их спросе и доходности.
