Алексей Федоров: «Самые перспективные инвестиции в недвижимость — это арендный бизнес и склады»

Жилье традиционно пользуется популярностью у частных инвесторов. «Однушка у метро под аренду» — это первый шаг к вложениям в недвижимость для большинства людей. Плюсы этого инструмента — привычность и интуитивная понятность для инвестора, а также высокая ликвидность. Очевидный минус — низкая арендная доходность, средний уровень которой составляет 4-6% годовых, что значительно ниже уровня инфляции. В предыдущие годы это частично компенсировалось ростом стоимости квадратного метра. Но постепенное сворачивание льготной ипотеки ведет к стагнации цен, и в ближайшие годы на существенный прирост капитализации рассчитывать не стоит.

Кроме того, существует риск, связанный с налогообложением. Сегодня имущественный налог на жилые квартиры в России откровенно льготный — всего 0,1% от кадастровой стоимости. Для сравнения, налог на коммерческую недвижимость составляет от 0,5-2,2% от стоимости. Исправление этого перекоса законодателями — вопрос времени.

Еще одна проблема жилой недвижимости — масштабирование. Если управлять двумя-тремя квартирами в свободное от основной работы время еще возможно, то пятью и более — уже проблематично.

Апартаменты стали удачной попыткой совместить плюсы жилой и коммерческой недвижимости. От первой они взяли низкий входной чек, интуитивную понятность и высокую (хотя и ниже, чем в квартирах) ликвидность, от второй — возможность делегировать управление и более высокую доходность за счет посуточной сдачи.

По закону баланса не обошлось и без минусов — высокие налоги и ощутимый износ помещения при посуточной сдаче. Кроме того, разгон цен на новостройки в последние годы сказался и на апартаментах. В результате реальная доходность этого сегмента сегодня составляет лишь 6-7% годовых.

Коммерческие помещения на первых этажах жилых зданий оказались следующим шагом частных инвесторов в попытке диверсифицировать свои вложения. Этот сегмент более капиталоемкий по сравнению с жильем и считается более доходным. Хотя в последние годы с этим можно поспорить, так как рост цен у застройщиков принял такие масштабы, что сегодня коммерческая недвижимость обеспечивает сопоставимую с квартирами доходность — 4-6% годовых. Также этот сегмент гораздо более чувствителен к таким нюансам, как планировка, трафик и конкуренция. В результате непрофильные инвесторы имеют гораздо больше шансов ошибиться и купить низкодоходное либо вообще неликвидное помещение.

На российском рынке под этим в основном понимают торговые площади с арендатором. Хотя в последнее время этот же термин используют и в отношении офисных, гостиничных и даже складских объектов. Среднерыночная доходность таких инвестиций составляет 8-10%. Данный сегмент лучше защищен от рисков ликвидности, так как уже заключенный договор аренды доказывает привлекательность помещения. Уникальным плюсом торгового готового арендного бизнеса (ГАБ) является привязка арендной платы к товарообороту, что фактически обеспечивает встроенную защиту от инфляции.

При этом, безусловно, есть опасность того, что арендатор съедет, и поэтому, как в обычном стрит-ритейле, инвестору необходимо предварительно оценить технические характеристики помещения.

Бум инвестиций в складскую недвижимость начался во время пандемии, но наиболее ощутимые изменения произошли в 2023 году, когда за год арендные ставки выросли более чем на 50%. Увеличились и цены на объекты, но сегодня всё еще реально купить склад класса, А с доходностью 11-12% годовых. Добавьте к этому долгосрочные договоры с безусловной индексацией, полное покрытие арендатором эксплуатационных и коммунальных расходов, а также лучшие из всех сегментов коммерческой недвижимости перспективы продолжения роста цен и арендных ставок, и вы получите практически идеальный объект для вложений. Единственный недостаток рынка складской недвижимости — высокий входной порог. Стоимость большинства объектов начинается от 1 млрд рублей, а наиболее распространенный чек составляет 3-5 млрд рублей.

Покупка офисов в бизнес-центрах стала одним из хитов последних лет. В Москве общий объем сделок в этом сегменте за 2023 год достиг исторического рекорда — более 500 тыс. м2, половина из которых пришлась на инвесторов.

Интерес девелоперов к продаже офисных зданий по частям укрепился на фоне высокой ключевой ставки. Так, 50% от прогнозируемого в Москве на конец 2024 года ввода предлагается в подобном формате. Цена продажи в сегменте офисной недвижимости за последний год выросла на 30%.

Плюсы сегмента офисов в бизнес-центрах во многом аналогичны ГАБ: высокая капиталоемкость, сравнительная легкость управления, возможность делегировать эксплуатацию. Планируемая арендная доходность обычно составляет около 10% годовых. При этом честный учет затрат на отделку, простой на время поиска арендатора и расходы на эксплуатацию обеспечивает реальную доходность в 6-7%.

Каждый инвестор самостоятельно принимает инвестиционные решения с учетом своей уникальной ситуации, целей, возможностей и ограничений. Тем не менее при прочих равных на сегодняшнем российском рынке более привлекательными видами инвестиций в недвижимость можно назвать ГАБ и склады.