Алексей Федоров: «Коммерческая недвижимость становится интереснее жилья»
Многие застройщики уже сегодня задумываются над тем, чем им придется заниматься после завершения текущих проектов. Мы наблюдаем эту драму немного со стороны, поскольку работаем на рынке коммерческой недвижимости. И видим, что на многие вопросы, которые сейчас ставят перед собой оказавшиеся перед сложным выбором девелоперы жилья, можно найти ответы именно на этом поле.
До недавнего времени жилая недвижимость обладала одним несомненным преимуществом перед коммерческой — строить её можно было на деньги дольщиков, то есть фактически используя бесплатный кредит. Именно эту возможность убирают поправки к ФЗ-214. Теперь и жилой дом, и бизнес-центр девелоперу придется строить с привлечением банковского финансирования.
Таким образом, конкурировать за внимание девелопера проекты будут только по рыночным критериям.
К таким критериям относятся стоимость строительства, сроки реализации, ликвидность. Рискну заявить, что по большинству этих показателей коммерческие объекты сегодня более интересны, чем жилые.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Петербурга со спросом всё прекрасно. Особенно благополучны рынки офисов и складов, где ставки приближаются к историческим максимумам, а уровни вакантных площадей находятся на минимальном уровне — 4-6% и 3% соответственно. При этом на горизонте 4-5 лет прогнозы развития этих рынков остаются позитивны, поскольку спрос продолжает расти, а нового предложения заявлено чрезвычайно мало. Уже сейчас мы обсуждаем с клиентами и даже заключаем договоры на проекты, которые будут сданы через год-полтора.
Ещё один важный фактор, который делает рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекательным для девелопера, — повысившаяся ликвидность объектов.
На рынке сегодня появляется всё больше крупных частных инвесторов, которым интересны доходные коммерческие здания.
Они готовы покупать такие активы со ставкой капитализации 10% и даже ниже. Таким образом, начала реально работать бизнес-модель «построил-заполнил-продал», что позволяет девелоперу «вынуть» деньги из проекта в те же сроки или даже раньше, чем это предполагается в новой схеме с эскроу-счетами.
Кроме того, для коммерческой недвижимости действуют более гибкие требования зонирования, нет социальной нагрузки, соотношение полезной площади к общей достигает 80-85% и т.д. Плюсов достаточно для того, чтобы работать и хорошо зарабатывать. Готовы ли девелоперы к такой смене профиля? Мне кажется, что многие строители все-таки сделают этот шаг, чтобы остаться в игре.
Ранее на эту тему:
Круглый стол «НП». Эскроу-счета подтолкнут рынок коммерческой недвижимости
Олег Барков: «Пока рынок будет адаптироваться к переменам, жилье подорожает на 30%»
Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»
Эскроу-счета для всех. Застройщики зря запасались разрешениями на стройки
