Президент Becar Asset Management Александр Шарапов рассказал «Новому проспекту», можно ли жить как профессор Преображенский на 12 м² недвижимости, в какие проекты инвесторам сегодня стоит вкладывать деньги и почему биткойн — это аналог «МММ».
Коливинг завоёвывает мир
На последней Мюнхенской конференции очень много говорили о том, что на рынке недвижимости сложилась диспропорция между рыночным предложением и потребностями молодого поколения арендаторов.
Раньше человек, оканчивавший институт, фактически всегда имел семью, и ему требовалась 1-2-комнатная квартира около 35 м², где мог бы жить он сам, его жена и часто уже и ребенок. Сейчас люди, оканчивая вуз и далее в течение 10-15 лет, до своего 30-40-летия, где-то в 80% случаев живут с подругой или парнем, но не съезжаются. И для каждого из них требуется отдельная единица жилья.
Это происходит не только в Европе и Америке, но и в Китае, и в России. И везде возникает безумный дефицит недвижимости, ведь люди живут не семьей, а по отдельности. При этом часто им требуется совсем небольшая комната-спальня 15-17 м2 (а, например, в Англии — вообще 12 м2). Но они и на этой жилплощади хотят жить, как профессор Преображенский, имея и библиотеку, и кинозал, и барчик, и фитнес, и прочее. Но это всё шерится!
Как следствие, развиваются коливинги (от англ. coliving — «совместное проживание»: формат совместного жилья для людей с общими намерениями, отличительная черта которого — совместный прием пищи или коммуникация в общих жилых зонах. — Прим. «НП»). Формат продолжает завоёвывать мир и является огромным дефицитом. Большинство городов его поддерживают. Ведь коливингов не было еще 6 лет назад, они в мире появились в 2016 году.
Молодежь между тем хочет жить в центре городов (или ближе к центру), готова платить за совсем небольшие юниты и шерить общественное пространство. Бум коливингов сейчас идет по всей Европе.
При этом ряд городов, например Дублин, вообще запрещает коливинги, поскольку считает, что это перенаселяет центр города. Семейные уезжают в пригороды: на загородное жилье поднялся спрос и, соответственно, повысились цены.
Но когда мы говорим, что гетто — это плохо, надо понимать, что маленькие комнаты — это еще не гетто. Когда в здании есть большие общественные пространства, то площадь жизни расширяется многократно. Мы, к примеру, строим комплекс общей площадью в 120 тыс. м2, но жилого пространства там будет около 70 тыс. м2, остальное — общественное, где можно будет читать, играть, обедать и прочее.
Креативные профессионалы богаче банкиров
Меняется структура богатых людей. В середине XIX века они были землевладельцами, кормили людей (и 80% народа тогда работало в сельском хозяйстве). Сегодня сельское хозяйство составляет всего 3% ВВП и там занято всего 2% народонаселения планеты.
С конца XIX века богатыми людьми были владельцы заводов и фабрик, железных дорог и пароходов. А сегодня это блогеры, айтишники, веб-дизайнеры, которые зарабатывают по $ 100 млн в год. Банкиры, к примеру, зарабатывают меньше. И с точки зрения дохода это совершенно новая формация людей, которых называют креативщиками — креативными профессионалами.
Эти люди не привязаны к конкретному городу и могут перемещаться по всему миру. В деревню они не едут категорически, стремясь жить в тусовке, в центре событий. Поэтому мегаполисы продолжают развиваться, а деревни — умирать. И это тоже проблема не только России, это проблема многих стран мира.
Поэтому сегодня перестраивается система потребления недвижимости и возникает совершенно новый класс одиночек, занимающихся саморазвитием. Для собственного удовольствия раз в месяц они могут что-то приготовить, но в основном питаются даже не в ресторанах, а заказывают готовые блюда — не полуфабрикаты! Они не хотят застилать кровать, выносить мусор, стирать постельное белье, убирать в комнате. Они занимаются креативом и готовы платить за сервис. И это взрывает мозг девелоперам по всему миру!
Один рубль мой, девять — соинвесторов
Меня привлекают проекты под нужды таких креативных профессионалов, прежде всего, конечно, в Петербурге и Москве. Но я всё больше смотрю на Запад, потому что потоки креативщиков собираются именно там.
Периодически проходят конференции на тему, где лучше работать, привлекать инвестиции. И на сегодняшний день победителями оказываются Амстердам, Берлин, Лондон, США (Силиконовая долина), Лиссабон (Португалия сейчас очень хорошо развивается). Кипр проигрывает: там есть проблемные законы, например, если ты айтишник, то у тебя жена не может работать. Стараются конкурировать Литва, Латвия, Эстония. Но с Амстердамом, Берлином и Лондоном им пока не сравниться.
Я смотрю новые проекты в Петербурге, но меня интересует партнерство. Я хочу строить проекты так, как мы построили бутик-отель Vertical Boutique в Москве на Малых Каменщиках: примерно 20% собственных средств, остальное — соинвесторы. Для меня это образец, который я хотел бы мультиплицировать в России.
Я не хочу хранить деньги ни на депозитах, ни в акциях, в которых совершенно не разбираюсь, но хочу делать на каждый рубль не один проект, а как минимум пять, а лучше 10: рубль мой, а 9 — инвесторов. Моя задача на сегодняшний день такая.
Биткойн как аналог «МММ»
Будет ли биткойн новой валютой? Я не оракул. Я человек, который верит в win-win-win: выгоду и пользу для правительства, для пользователя и для инвестора.
Win для правительства с биткойном я не вижу, кроме одного: раздуть портфель биткойна и потом его запретить, чтобы несколько триллионов долларов, а может быть даже десятков триллионов, просто ушли с рынка.
Правительства всего мира всегда обладали несколькими эксклюзивными правами. Одним из них является выпуск собственной валюты. И я считаю, что правительства намеренно поддерживают накачку денежных средств в этот пузырь, чтобы потом его проколоть, и тогда огромное количество денег, вложенных наивными инвесторами в несогласованный инструмент, просто взорвётся.
Возможно, я сегодня оказываюсь очень консервативным, но я не вкладываю ни копейки ни в одну из криптовалют, потому что не понимаю, зачем это нужно любым государствам в мире, в том числе сильнейшим: Америке, России и прочим.
У меня ощущение, что это просто надувательство. Может быть, есть какая-то другая причина, по которой власти пока всё это разрешают. Но когда я не вижу win для правительств разных стран, я в этом очень сильно сомневаюсь и, честно, я этого боюсь, потому что звучит всё время слово «пока»: «Пока мы этого не запрещаем, откройте биржу. Пока поторгуйте, в будущем, возможно, это будет разрешено…»
Чеканить монету — это исключительное право государства: так всегда было и, я предполагаю, этим и закончится. Поэтому у меня ощущение только одно: это нужно затем, чтобы куда-то деть избыток денежных средств во всём мире, который сейчас возник. То есть это некий аналог «МММ», который схлопнется в один момент.
