Обогнать и перегнать вклад. Может ли недвижимость конкурировать с депозитами

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group):

— Депозиты и недвижимость — это две принципиально разные стратегии инвестирования, которые вовсе не исключают друг друга, а при грамотном подходе дополняют. По вкладам сегодня действительно предлагаются высокие проценты, но недвижимость была и остается тем самым ликвидным активом, который при любых рыночных изменениях позволит сохранить вложенные средства и приумножить их. 
Пока цены на недвижимость отстают от инфляции, что обусловлено динамикой роста в предыдущие годы. Однако это выравнивание в любом случае произойдет, поэтому в перспективе стоимость будет только расти. Для этого есть и другие предпосылки, например сокращение предложения, особенно в городе, удорожание проектного финансирования в условиях высокой ключевой ставки и сформировавшийся отложенный спрос. Многие ждут подходящего момента для совершения покупки, например снижения ставки по ипотеке. И когда это произойдет, начнется следующий суперактивный виток роста стоимости недвижимости. 
Сегодня можно выделить следующие стратегии успешного инвестирования. Наиболее привлекательным инвестиционным продуктом можно назвать сервисные апартаменты: за 9 месяцев 2024 года в Санкт-Петербурге реализовано 1,3 тыс. юнитов в апарт-отелях — 55% от всех форматов инвестиционной недвижимости. Это обусловлено тем, что данный вариант не так сильно подвергается колебаниям рынка, поэтому стабильно востребован у инвесторов. Уровень спроса практически неизменен: в годовом сравнении корректировка составила +1%. В среднем инвестор может рассчитывать на 8–10% годовых от сдачи юнита в аренду в зависимости от проекта, сезона и процента загрузки объекта, а также от выбранной программы доходности, при этом средняя окупаемость составит около 10 лет.
Стрит-ретейл также остается привлекательным для инвестиций — как для крупных сделок (от 20–25 млн рублей, так и для более мелких (около 12–15 млн рублей). В условиях повышения арендных ставок срок окупаемости может составить около 10 лет. Но стоит отметить, что данный сегмент в большей степени подходит для более опытных и профессиональных инвесторов.
Традиционным инструментом инвестирования по-прежнему остается приобретение квартир. При посуточной сдаче в аренду ликвидного жилья (у метро, в статусных локациях и т.п.) доходность составляет 10% годовых и выше. А вот объекты, сдающиеся на длительный срок, не так привлекательны для инвесторов. 

Алексей Федоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International:

— Если считать только арендную доходность, то ни один сегмент недвижимости сегодня не может конкурировать с депозитами. Однако, помимо нее, недвижимость имеет свойство расти в цене, и если учитывать этот рост, то выгода получается вполне сопоставимая. Так, арендная доходность квартир составляет 6–7%, а среднегодовой рост цен — 7–10%, стрит-ретейла — 9–11% (рост цен на 5-10%), складов — 11–13% (рост цен на 10–15%.) 
При этом неправильно говорить о плохих и хороших сегментах недвижимости. Внутри любого есть проблемные и удачные активы. Например, мы обеспечиваем инвесторам, которые с нами подбирают дистресс-активы, доходность выше депозитов — на уровне 25–30%.
Вкладываться в недвижимость имеет смысл в первую очередь ради диверсификации. У «бумажных» активов, например депозитов, одни риски — инфляция, регуляторные ограничения, а у «твердых», в том числе недвижимости, другие — сложность управления, физический износ и т.п. Грамотный инвестор раскладывает свой портфель по разным корзинам и, конечно, следит за общей доходностью. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Сервисные апартаменты и помещения под стрит-ретейл сейчас позволяют получать наибольшую доходность. Потенциальному инвестору можно обратить внимание на большую загрузку апарт-отелей и их финансовые результаты, а также на небольшое количество вакансий во встроенной коммерческой недвижимости. В первом случае можно рассчитывать на 10–11% годовых, во втором (в зависимости от арендатора, площади и условий сдачи в аренду) — в среднем на 8–12% годовых. 
Депозитам такая доходность очевидно проигрывает. Однако есть длинный ряд «но». Во-первых, инвесторы в недвижимость и вкладчики банков мыслят по-разному. У первых, как правило, суммы больше и горизонт планирования дальше. Они стремятся делать вложения, которые будут работать многие годы. Депозит же подойдет для увеличения суммы на счете под близкую цель, например под покупку недвижимости. 
Во-вторых, недвижимость приносит и доход от аренды, и сама по себе она растет в цене. В-третьих, недвижимости исторически несвойственно обесценивать вложения, в отличие от денежных знаков, волатильных самих по себе, ценных бумаг и криптоактивов. 
Например, у нас есть в продаже коммерческое помещение в новом жилом квартале Friends. В нем уже работает арендатор — сеть «Магнит». Есть контракт с арендой на 7 лет и индексацией ставки на 5% каждый год. К тому же продуктовый ретейл — это один из самых стабильных арендаторов, с растущим средним чеком, а арендная ставка может быть привязана к проценту от товарооборота. В результате есть готовое решение с механизмом защиты вложений от инфляции, с гарантией дохода, с капитализацией помещения. Предсказуемость против «скачек» по депозитам. 
Из инвестиционно привлекательной недвижимости можно исключить большую часть жилой. Она подходит для сохранения средств на перспективу, но не для заработка. Арендные квартиры значительно уступают в доходности с квадратного метра сервисным апартаментам. Исключение — дорогая недвижимость в локациях с редким предложением, цены на которую растут быстро, а также флиппинг — покупка «квадратов» в плохом состоянии и улучшение до отличного с последующей продажей. Здесь всё решает короткий цикл и знание рынка. 

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris:

— Банковские ставки могут меняться, и текущие высокие значения не гарантируют стабильности в будущем. Недвижимость же обеспечивает устойчивый доход и рост капитала на протяжении длительного времени. В долгосрочной перспективе ее стоимость увеличивается, что позволяет получить дополнительную прибыль при продаже. Кроме того, такие инвестиции обеспечивают пассивный доход от сдачи в аренду.
В текущей ситуации одним из наиболее привлекательных направлений для вложения средств выступают квартиры для сдачи в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах, особенно в районах с развитой инфраструктурой, пользуется стабильным спросом. Доходность от долгосрочной аренды может составлять 5–7% годовых, а при посуточной аренде — до 10% и более. Плюс со временем стоимость недвижимости увеличивается, что обеспечивает прирост капитала.
Встроенные коммерческие помещения и стрит-ретейл также представляют интерес для инвестиций. Помещения на первых этажах жилых домов, используемые под магазины, кафе или офисы, могут приносить доходность от аренды в пределах 8–12% годовых. Преимущество этого варианта — долгосрочные арендные отношения и возможность индексации арендной платы.
Складская недвижимость также выглядит перспективным направлением. Этот сегмент демонстрирует стабильный рост, особенно с развитием онлайн-торговли, а доходность от аренды может достигать 10–12% годовых.

Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:

— Инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные. При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложения только в депозит являются рискованной стратегией. Мировая экономика видела много разных сценариев при таких изменениях на рынке. Это важно учитывать. 
Любому инвестору нужно диверсифицировать свой портфель, раскладывая «яйца» по разным корзинам. Процент на банковских вкладах хороший, но важно иметь страховку. Например, часть денег положить не только на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. 
Мы в проекте «Vertical Московская» даем разные виды рассрочек для инвесторов, разместивших деньги на депозитах. Внеся от 500 тыс. рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость. Более того, у инвестора будет гарантированный доход от сдачи апартамента, он может зарабатывать на росте стоимости объекта и будет получать высокие проценты по вкладам. Таким образом можно получить более 20% годовых, при этом имея минимальные риски и владея ликвидным помещением.

Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers:

— С той доходностью, которую сейчас дают банки по депозитам, недвижимость в краткосрочном режиме соревноваться не может. Но надо понимать, что высокие проценты ненадолго (надеюсь). То есть через 3 месяца — полгода, получив доход по депозитам, деньги нужно будет куда-то вкладывать, так как ставки, скорее всего, снизятся. 
Недвижимость — это прежде всего долгосрочные вложения, которые обеспечивают стабильный доход на 1, 2, 3, 5, 10, а, может, и 50–100 лет, причем не только от сдачи в аренду, а за счет роста ее стоимости, в отличие от банковских депозитов, которые съедает инфляция. Поэтому на длинной дистанции недвижимость будет всегда выигрывать. 
Это касается любой недвижимости. Если же говорить о наиболее выгодном вложении, то это коммерческая недвижимость. Причем инвесторам стоит присмотреться к помещениям с арендаторами и со ставкой, привязанной к торговому обороту. В первую очередь это касается федеральных продуктовых сетей, потому что такие объекты являются неплохим механизмом для защиты от инфляции.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу ЖК «Экография. Квартал у Петергофа»:

— Покупка в ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» — это не инвестиционное вложение. У нас приобретают не только квартиру как таковую, а образ и качество жизни. Естественно, такое вложение не может в краткосрочном периоде конкурировать с доходностью по банковским депозитам. Но с учетом расположения комплекса мы видим, что цены на жилье в Петродворцовом районе растут более высокими темпами, чем в спальных. Основная причина — люди устали от жизни в человейниках, им нужен малоэтажный район, где уютно, мало соседей, красивая природа. Это то, что обеспечивает физическое и психологическое здоровье человека, и это бесценно. И суммарно даст бо́льшую доходность, чем любой банковский депозит.
А если говорить про цифры, то рост цен в ЖК «Экография» за 2024 год — 16,5%, тогда как по Санкт-Петербургу в целом 1,2%.