Недвижимость на изломе года. Сегменты рынка движутся в разные стороны, усиливая неопределенность для девелоперов

Жилье: впереди ипотечное испытание

По предварительным данным директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в 2025 году объем спроса в агломерации Санкт-Петербурга составит около 2,7 млн м² (65,5 тыс. сделок), что на 15% ниже предыдущего года. По ее словам, этот год разделился на два периода: менее активное первое полугодие и существенный рост во втором.

«С июля начался разворот покупательской активности. Во втором полугодии прирост к первому был на 30%, а в декабре, по нашим прогнозам, мы перешагнем рубеж в 7 тыс. сделок. Давно у нас такого не было», — отмечает Ольга Трошева. Ключевым драйвером стало снижение ключевой ставки ЦБ с 21% до 16,5%. Свою роль сыграл и отложенный спрос тех, кто стремился успеть оформить семейную ипотеку до ожидаемых ограничений.

Несмотря на рост спроса, на рынке сохраняется значительный объем предложения: в продаже находится 3,4 млн м², что соответствует уровню прошлого года. В сегменте жилья заметный скачок цен наблюдался в высоком ценовом сегменте: бизнес-класс подорожал на 23%, до 490 тыс. рублей за 1 м², люкс прибавил в цене 17% (665 тыс. рублей), элитная недвижимость — 18% (735 тыс. рублей), делюкс — 5% (1,140 млн рублей). До 70% сделок в элитном сегменте и 50% в бизнес-классе концентрируется у топ-5 застройщиков. Стоимость квартир в масс-маркете также подросла. За год цена «квадрата» в Санкт-Петербурге увеличилась на 11%, до 276 тыс. рублей, а Ленинградской области на 8% (165 тыс. рублей).

Главным вызовом 2026 года станут изменения в семейной ипотеке: дифференциация ставки, правило «одна ипотека на семью», привязка к региону прописки, а также сокращение компенсации банкам по льготным программам. Оживить активность на рынке могут снижение ключевой ставки, а также работа банков и застройщиков с индивидуальными ипотечными решениями и программами рассрочки.

Объем продаж в 2026 году будет примерно таким же, как в этом, — на уровне 2,6–2,8 млн м², полагает эксперт. Из-за повышения НДС до 22% и высокой стоимости строительства рост цен продолжится. В массовом сегменте он может составить 7–8%, в элитном — на 10–15%.

Инвестиции в землю: дефицит и дороговизна

Рынок инвестиций в земельные участки под застройку в агломерации в 2025 году сократился на 33% в денежном выражении, до 102,1 млрд рублей. Однако объем вложений именно в землю под жилье практически не изменился — около 61,5 млрд рублей. За год девелоперы заключили 40 таких сделок на суммарной площади 170 га, где можно построить 2,3 млн м². Наиболее финансово затратные сделки (более 50% от общей суммы) сконцентрировались в центральных и престижных районах: Московском, Василеостровском, Адмиралтейском. Новые девелоперы на рынок в 2025 году не вышли.

Явный тренд — дефицит и удорожание подготовленных участков: средняя стоимость увеличилась минимум на 20%, отмечает Ольга Трошева. «Цены на землю растут. Затратная часть строительно-монтажных работ двигается вверх, а еще есть и налоговое давление, социальная нагрузка. Поэтому снижения цен мы не ожидаем», — констатирует Ольга Трошева.

Утверждение новых Правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге вносит неопределенность и сдерживает активность девелоперов, продолжает эксперт. Новый документ может спровоцировать дальнейший рост цен на землю и замедление инвестиционной активности. Застройщики жилья будут делать акцент на выводе новых очередей уже существующих крупных комплексов, а также рассматривать проекты высокого класса и диверсификацию, в том числе в офисный сегмент, прогнозирует Ольга Трошева.

Загородный рынок: возвращение к доковидному равновесию

Рынок загородной недвижимости в 2025 году демонстрирует откат от пиковых значений «пандемийного» бума к более сбалансированным показателям. Так, за последние 5 лет количество таких поселков на первичном рынке сократилось на 45%, до 245. За год объем продаж упал на 35%, до 4,9 тыс. лотов.

«Мы наблюдаем возврат к допандемийным показателям. Это свидетельствует о том, что сейчас на рынке остаются целевые покупатели, которые приобретают загородную недвижимость, если она им действительно нужна», — поясняет заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.

Из-за снижения спроса предложение возросло незначительно, всего на 3%, и к началу декабря 2025 года составило 14,2 тыс. лотов. В его основе традиционно преобладают участки без подряда.

В сегменте загородной недвижимости динамика цен оказалась разнонаправленной. Средняя цена на готовые коттеджи в элитном сегменте возросла на 18%, где лот в среднем стоит 114,9 млн рублей. В остальных сегментах цена изменилась незначительно: в коттеджах бизнес-класса составила 37,5 млн рублей, комфорт-класса — 20,1 млн рублей, а экономкласса — 11,1 млн рублей.

Среди таунхаусов сильнее всего — на 51% — подорожали лоты бизнес-класса, до 33,6 млн рублей. Объекты классов комфорт и эконом остались практически на уровне прошлого года: 17,6 млн и 8,1 млн рублей соответственно.

На рынке участков без подряда в этом году продолжился рост цен. Наибольший прирост показали Всеволожский (+18%), Тосненский (+16%) и Пушкинский (+13%) районы. Самые высокие средние цены за сотку сохраняются в Курортном районе (2,2 млн рублей).

Прогнозы на 2026 год связаны с расширением эскроу-счетов и доступностью ипотеки, что может увеличить емкость рынка, отмечает Светлана Московченко. Она добавила, что сейчас на рынке формируется долгосрочный тренд на дефицит предложения, что будет поднимать стоимость. «Цены за 2025 год уже выросли, в 2026 году, с большой долей вероятности, вырастут еще, потому что себестоимость никто не отменял», — резюмировала она.