Группа ЛСР заинтересовалась коллективными инвестициями

Группа ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова готовится привлекать коллективные инвестиции с помощью паевых инвестиционных фондов. Другие девелоперы города уже тоже тестируют этот новый для себя инструмент финансирования. 

Как стало известно «Новому проспекту», АО «СКВ СПб» (структура Группы ЛСР) обратилось в ФАС с просьбой согласовать приобретение ЗПИФом «Капитал Инвестиции» активов АО «Солид Менеджмент». Участники рынка оценили сделку в 150 млн рублей.

В Группе ЛСР уточнили, что речь идет о сделке по приобретению активов, сформированных на базе ЗПИФ «Капитал Инвестиции», но от дальнейших пояснений воздержались.

Упаковать, чтобы продать

Эксперты увидели в готовящейся сделке интерес Группы ЛСР к работе через ЗПИФ.

Начальник аналитического отдела УК ЛМС Дмитрий Кумановский предположил, что ЗПИФ «Капитал Инвестиции» может быть аффилирован с Группой ЛСР. «Похоже, застройщик рассчитывает приобрести специализированную компанию «Солид Менеджмент» для управления рядом своих активов и упаковать свою недвижимость в ЗПИФ», — говорит он.

Эксперт напомнил, что в ближайшее время прекращается субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам. «Спрос на покупку гражданами недвижимости снизится. Так что желание Группы ЛСР переупаковать еще не проданную недвижимость в ЗПИФ, чтобы впоследствии продать ее уже не конечному покупателю, а инвестору, вполне оправдано», — говорит Дмитрий Кумановский. После сделки, по его словам, Группа ЛСР сможет привлекать средства на реализацию проектов за счет оптовых продаж паев в ЗПИФ инвесторам на рынке коллективных инвестиций. «Взять для этого под контроль одного из участников рынка ценных бумаг — логичная стратегия», — говорит Дмитрий Кумановский.

С коллегой согласен брокер Северо-Западного филиала ФГ БКС Кирилл Путков. «Сделка может скрывать что-то интересное, например участие в создании ЗПИФ. У Группы ЛСР большой банк квадратных метров. Возможно, компания хочет испытать себя в создании ЗПИФ для обхода эскроу-счетов», — рассуждает он.

Жилье всегда в цене

Эксперты уверены, что спрос на жилье в ближайшее время будет снижаться, поскольку цены на квадратный метр зашкаливают, а доходы населения продолжают уменьшаться. 

«Спрос на рынке первичной недвижимости в течение первого полугодия 2021 года не будет таким же активным, как в 2020 году. После завершения программы льготной ипотеки рынок начнет приходить в умеренное равновесие» , — прогнозирует аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.

Аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов полагает, что спрос на жилье вряд ли исчезнет, даже если ставки по ипотеке вернутся с нынешних 7–8% в зону 9–10%. «Россияне покупали первичную недвижимость даже в те годы, когда кредитование было полностью заморожено или было экстремально дорогим», — говорит он. Эксперт напомнил, что в 2015 году, когда цены на жилье были не намного ниже, чем сейчас, а ставки доходили до 15% годовых, снижение продаж у Группы ЛСР составило всего 6%. 

«В прошлом году произошло снижение ставок для новостроек с прежних 9% до льготных 6%. Это позволило покупателям увеличить размер ипотечного займа на 25%, а, соответственно, и стоимость приобретаемого жилья. Собственно, в этот прирост и ушла сниженная ипотечная ставка: субсидии из бюджета перекочевали в карман застройщиков, а население ничего не потеряло», — отмечает Валерий Емельянов. 

Но при отсутствии льготных ставок компаниям придется откатывать ценники обратно, иначе россияне просто не потянут такие платежи, говорит он. «Обычно на снижение цены метра на 20% или более требуется минимум 2 года. В течение этого времени застройщики будут сокращать маржу, но строить и продавать, конечно, не перестанут», — заключил он. 

Безопасный и удобный инструмент 

Собеседники «Нового проспекта» отмечают, что ПИФы удобны своим бенефициарам тем, что сохраняют их конфиденциальность. Кроме того, ПИФы отличаются высокой степенью защищенности для участников. 

«Контроль Центробанка и четкие правила работы определены, возможности изменить их нет. Сам проект может быть более или менее рисковым, может приносить большую или меньшую доходность, но инструмент дает гарантии по оформлению участия и защите интересов каждого инвестора, независимо от размера его вклада», — говорил один из участников рынка. 

В Петербурге с инструментами ЗПИФ в недвижимости работают такие девелоперы, как «Охта Групп» и компании миллиардера Андрея Березина.

В числе недавно анонсированных проектов «Охты Групп» — строительство нового общественного-делового пространства на месте обувной фабрики «Скороход». Для реализации этого проекта был создан ЗПИФ «Лофт Инвест». 

А Андрей Березин в этом году привлек ЗПИФ «Пятый элемент» к управлению подконтрольным ему ПАО «Светлана», которое является и производственным, и девелоперским комплексом. По словам Кирилла Путкова, для «Петербургской недвижимости» ЗПИФ делает компания «Доход». 

Работа по новым правилам

По данным отчетности, Группа ЛСР за прошлый год увеличила прибыль на 61%, до более чем 12 млрд рублей. Общий объем продаж компании составил 118 млрд рублей против 110 млрд рублей годом ранее. 

«Очевидный рост маржинальности (прибыль растет в разы быстрее выручки) связан с ростом цен на жилье на фоне очень умеренного роста издержек. Себестоимость строительства за весь 2020 год выросла всего на 2,5%. Это вдвое ниже инфляции», — комментирует Валерий Емельянов. 

При этом компания заметно подрезала коммерческие расходы (на 1,3 млрд рублей). Ее долговая нагрузка за год снизилась с 1,1 до 0,6 размеров EBITDA. Это весьма комфортный уровень для любой отрасли. В числе обязательств — низкорисковые эскроу-авансы от покупателей: ЛСР довела их объем за год до 2,2 млрд рублей против 1,8 млрд рублей годом ранее.

«Видно, что пока относительно дорогое проектное финансирование не играет большой роли в деятельности компании. Она зарабатывает на классических долевых стройках. Но в ближайшие годы этот резерв кончится и придется работать по новой схеме. У Группы ЛСР сформирован земельный банк для работы на 6 лет вперед», — заключил Валерий Емельянов.