Не просто тренд. Колясочные и кладовые как сервис и предмет для инвестиций

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:

— Колясочные и кладовые помещения — это уже не просто опция, а важный элемент продуманной инфраструктуры жилых комплексов. Большинство современных застройщиков предусматривает их в своих проектах. Колясочные располагаются на первых этажах и занимают 5–10 м2 на подъезд, что позволяет жильцам комфортно размещать детские и спортивные средства передвижения. В ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» просторные колясочные есть в каждой парадной, хотя в отдельных подъездах всего 12 квартир. 
Кладовые могут быть как встроенными в квартиры, так и расположенными в подземных паркингах или на технических этажах, их площадь обычно варьируется от 2 до 6 м². В проекте «Экография. Квартал у Петергофа» мы предусмотрели кладовые для каждой квартиры, чтобы их владельцы хранили там сезонные и крупногабаритные вещи или спортивный инвентарь, и доступ к ним был прямо из лифтового холла. За прошлый год 86% наших покупателей квартир приобрели кладовую, некоторые даже две, так как наш проект это позволяет (количество кладовых превышает количество квартир).

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group:

— Создание колясочных и кладовых помещений способствует более эффективному использованию доступной площади и помогает организовать порядок в доме. Такие помещения востребованы жильцами.
Кладовые выкупаются жителями в собственность и используются на свое усмотрение, например для хранения сезонных вещей, спортивного инвентаря, временно ненужной мебели или бытовой техники. Однако существуют правила, запрещающие хранение опасных материалов, таких как химикаты или легковоспламеняющиеся вещества.
Колясочные, в отличие от кладовых, согласно регламенту, могут использоваться только для хранения колясок. Включение такой вспомогательной инфраструктуры повышает стоимость строительства проекта, однако в современных жилых комплексах, у застройщиков, которые заботятся о комфорте будущих жителей своих ЖК, такую инфраструктуру можно назвать обязательной.
В проектах от Setl Group классов «комфорт» и «высокий комфорт» мы проектируем стоянки для велосипедов, оборудуем колясочные в парадных, а также специальные места, отведенные для хранения вещей.

Денис Розанов, руководитель отдела продаж Well:

— Кладовые (келлеры) для хранения личных вещей давно пользуются спросом в жилых пространствах. Кладовки зачастую являются неотъемлемым атрибутом комплексов различных уровней, от бизнес-класса до масс-маркета. Как правило, это помещения площадью 7–10 м2 на первых этажах. На фоне тренда повышения функциональности планировок во всех классах и сегментах они отлично справляются с задачей по оптимизации внутреннего пространства.
Отдельные кладовые хорошо востребованы, в том числе по причине ограниченности предложения и своей выгодной стоимости. Также келлеры зачастую приобретают для последующей сдачи в аренду, поэтому такие объекты являются удачным способом вложения средств.
Последние годы опция пользуется популярностью также среди застройщиков сервисных апартаментов. Например, пространство апарт-отеля Well, который открылся осенью 2024 года, включает 97 кладовых помещений общей площадью 950 м². Эти помещения не выводились в открытую продажу, а были реализованы среди инвесторов Well. Средний срок окупаемости таких объектов рассчитан примерно на 4 года. К моменту ввода апарт-отеля все кладовые помещения были распроданы, что подтверждает их инвестиционную привлекательность как недвижимого актива.

Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group:

— В последние годы застройщики всё чаще включают общедоступную инфраструктуру для хранения, и в первую очередь колясочные/велосипедные комнаты, в проекты жилых комплексов массового спроса. Включение в проект общих зон хранения способно повысить привлекательность жилого комплекса в глазах покупателя. Подобные элементы позволяют экономить жилое пространство квартир и тем самым повышают комфорт проживания. В новостройках бизнес-класса такая инфраструктура встречается реже. В элитных жилых комплексах общедоступная инфраструктура для хранения фактически не представлена: в настоящее время зоны для хранения колясок/велосипедов предусмотрены проектом лишь в трех новостройках на первичном рынке Санкт-Петербурга.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:

— Колясочные и кладовые — это разные типы помещений с разными формами владения. Колясочные представляют собой общедомовое имущество, в то время как кладовые в большинстве случаев являются индивидуальными помещениями со своим кадастровым номером, которые можно приобрести в собственность. Более того, купить кладовую в доме можно, даже не проживая в нем.
Кладовая — это автономное помещение со своим счетчиком. Собственник самостоятельно платит за него коммунальные платежи и может в любой момент продать это помещение или приобрести еще одно. Как правило, кладовые размещаются в подвале и используются для хранения сезонных вещей: шин, зимнего и летнего спортивного инвентаря и прочего. Площадь кладовых варьируется от 2 до 10 ^м2. Их стоимость обычно находится в диапазоне от 250 тыс. до 1 млн рублей. В наших проектах такие помещения стабильно пользуются популярностью.
В свою очередь, колясочные являются общедомовым имуществом, на которое все жители могут претендовать в равной степени. Для бесконфликтного пользования колясочными важно налаженное взаимодействие между жителями. Ситуации бывают разные, и люди должны каким-то образом договориться, кто, что и в каком объеме можно хранить в колясочной. Для небольшого дома эта задача вполне решаема.
В последние несколько лет колясочные в новых домах стали необходимостью. Их площади варьируются в среднем от 10 до 40 м², и даже покупатели без детей интересуются, предусмотрены ли такие помещения в проекте. Можно сказать, что их наличие является показателем современности дома.
Колясочные увеличивают площадь непродаваемых помещений в доме. Вместо них застройщик мог бы сделать коммерческие помещения или квартиры. Однако наличие колясочных повышает привлекательность проекта для покупателей. Некоторые клиенты даже готовы доплатить чуть больше за квартиру в доме, в котором предусмотрено такое помещение. Но, несмотря на это, нельзя сказать, что наличие колясочных приносит застройщику прямую материальную выгоду. Жители также должны быть готовы к тому, что наличие дополнительных общедомовых помещений увеличивает для них коммунальные платежи.

Алексей Илюхин, заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management:

— Нынешние тенденции и запросы рынка диктуют застройщикам правила строительства новых многоквартирных жилых домов. Сейчас очень тяжело представить себе новостройку без колясочной, только если это не какой-то суровый экономсегмент где-то далеко в области. Фактически в каждом доме, который строится на протяжении последних лет семи, колясочные есть.
Обычно места для хранения колясок создаются на первых этажах МКД. В некоторых случаях к ним имеется свободный доступ всех жильцов, в некоторых — выдаются ключи семьям с детьми: вопросы доступа регулируются управляющей компанией. УК не просит каких-то дополнительных денег за использование этих колясочных.
При этом в последние годы активным спросом пользуются кладовки. Застройщики с удовольствием строят кладовые и продают их отдельно. В квартирах, безусловно, тоже есть планировки с местами для хранения, но таких квартир мало, и чаще всего жильцам всё равно не хватает мест в квартире для хранения вещей.
Отчасти популярность приобретения кладовок связана с тем, что есть тенденция уменьшения квадратных метров жилой площади. Мы видим в Санкт-Петербурге жилые квартиры и по 16, и по 17 м². Вопрос хранения в таких квартирах стоит чрезвычайно остро.
Застройщики делают кладовки в тех местах, где квадратные метры либо не использовались бы вообще, например в подвальных помещениях, либо на этажах, где нет окон и где квартиру уже не встроить в текущую планировку. В частности, так сейчас делает ЛСР, продавая квартиры-студии по 19–20 м² и предлагая кладовки прямо на этажах. В квартире покупатель просто живет, а хранить лыжи, бабушкино варенье и картошку можно в кладовках. Мне в Санкт-Петербурге попадались кладовки от 1,5 до 35 м². Цены зависят от площади, класса жилого комплекса и места, где он находится. Кладовки пользуются популярностью не только среди жильцов, но и среди инвесторов с небольшим капиталом.

Виктория Соболева, владелец агентства недвижимости «Надо брать»:

— Между застройщиками идет не только маркетинговая, но и продуктовая война. Чем качественнее продукт, тем лучше продаются объекты недвижимости текущие и следующие. ЖК, помимо своего прямого назначения, сейчас выступают еще и шоурумами для жителей, которые оценивают качество продукта и остаются или не остаются у текущего застройщика в течение жизни. Это относится и к вопросу инвестиций: чем лучше проект, тем выше его ликвидность.
Колясочные очень удобны и ценятся жителями, потому что избавляют квартиры и коридоры на этажах от визуального шума в виде колясок, беговелов, самокатов, велосипедов, роликов. При этом наличие этой зоны фактически не влияет на стоимость квадратного метра. А вот от управляющей компании каждое новое подобное пространство требует дополнительного внимания, времени и сил, денег от собственников, чтобы качественно обслуживать и проводить уборку помещений. Таким образом, все собственники увидят дополнительные помещения и общественные зоны в своих платежках за коммунальные услуги.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

— В наших проектах кладовки и келлеры уже давно являются обязательной частью комфортной жилой среды. Мы всегда предусматриваем помещения для хранения для открытой продажи, и зачастую наши клиенты совершают комплексную покупку, приобретая вместе с квартирой и кладовую, и парковочное место для автомобиля. Дополнительно в наших домах предусмотрены помещения для хранения вещей по принципу luggage-room, когда жильцы или их гости могут оставить на короткий срок свои вещи, воспользовавшись услугами службы сервиса, работающей в каждом доме.
Как правило, на колясочные отводят от 10 до 30 м² на парадную, в зависимости от этажности и класса дома. Кладовки, в зависимости от формата, могут занимать от 1% до 3% общей площади жилого комплекса. Эти пространства влияют на себестоимость строительства, но в премиальном и элитном сегментах добавленная стоимость за счет удобства и концепции перекрывает расходы на их организацию. А в масс-маркете решение о включении таких сервисов зависит от экономической модели проекта.

Елена Соловьёва, директор по продажам Tibrgroup (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):

— Колясочные и помещения для хранения крупногабаритных вещей всё чаще встречаются как в жилых домах, так и в комплексах апартаментов. Их востребованность почти никогда не связана с масштабом проекта: они популярны и среди жильцов крупных жилых комплексов на несколько сотен квартир, и среди покупателей недвижимости в клубных домах, и среди арендаторов сервисных апартаментов.
Наличие в комплексе специально отведенных мест для хранения крупногабаритных вещей — один из аспектов, который подчеркивает высокий уровень проекта. Во многом благодаря своей функциональности и ограниченному доступу в них можно хранить коляски, самокаты, велосипеды, крупногабаритный инвентарь или спортивное снаряжение, чтобы не «съедалось» место в квартире или апартаментах, особенно если площадь жилья весьма ограничена.
Влияние таких помещений на стоимость квадратного метра зависит от формата проекта. Зачастую в клубных домах высокого класса их можно выкупить в собственность, как парковочное место. В более массовых проектах колясочные относятся к местам общего пользования, и их создание закладывается в цену квадратного метра для всех покупателей квартир в доме. К примеру, в нашем проекте апартаментов есть места для хранения, которые можно приобрести вместе с недвижимостью для хранения пляжных принадлежностей во время отдыха, колясок, велосипедов, гироскутеров и прочего.

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:

— В современных жилых комплексах колясочные и кладовые — это функциональная необходимость. Вопрос удобства хранения личных вещей и сезонного инвентаря становится особенно актуальным в условиях плотной городской застройки. Девелоперы всё чаще проектируют колясочные на первых этажах и кладовые в подземных уровнях или на этажах жилых секций. В премиальном и бизнес-классе эти решения встречаются фактически повсеместно. В массовом сегменте такие помещения встречаются реже, но спрос на них есть, особенно в семейных комплексах.
Однако кладовые могут быть актуальными не только для городской среды. Например, в нашем загородном малоэтажном проекте «Моменты. Repino» мы планируем организацию отдельно стоящих кладовых, которые будут востребованы у семейных пар. Как правило, такие помещения передаются управляющей компании, которая устанавливает регламент пользования. Однако на практике соблюдение правил зависит от контроля: если нет четкой системы доступа, колясочные могут превращаться в стихийные кладовки, что крайне нежелательно.
Среди преимуществ наличия кладовых можно выделить повышение привлекательности проекта, формирование комфортной среды, где подъезды не загромождены личными вещами жильцов, а также дополнительный доход для застройщика за счет продажи или аренды кладовок.
В целом наличие таких пространств в проекте — это не просто тренд, а шаг в сторону удобного и современного жилья, которое учитывает реальные потребности жителей.