На рынке Петербургской агломерации спрос на новостройки стабилизировался на уровне 5 тысяч квартир в месяц

Сокращенный, но стабильный спрос

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге и пригороде Ленинградской области за первое полугодие 2025 года объем реального спроса на первичном рынке составил 28,5 тыс. сделок, или 1,2 млн м2, что на 9% ниже уровня второго полугодия 2024 года и на 35% ниже первого полугодия 2024 года, когда еще действовала государственная программа льготного ипотечного кредитования. Стабильные объемы сделок в агломерации в последние месяцы удерживаются на уровне 4,5-5 тыс. сделок в месяц.

Цены предложения растут

В первом полугодии 2025 года средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в Санкт-Петербурге выросла на 4%, до 259 тыс. рублей за 1 м2 (+10,0 тыс. руб.), а в Ленинградской области – на 4,5%, до 159 тыс. рублей/кв. м (+7,0 тыс. руб.). 5 из 6 месяцев прирост был положительным, лишь в июне зафиксирована небольшая отрицательная корректировка, ввиду сезонного снижения покупательской активности, когда застройщики поддерживают спрос стимулирующими мероприятиями, пакетными предложениями, предоставляя скидки в борьбе за покупателя в высококонкурентных локациях.

Наиболее заметный рост отмечен в бизнес-классе, где средняя стоимость квадратного метра в предложении увеличилась на 9% и достигла 436 тыс. рублей, а также в элитном классе, здесь цены также выросли на 9%, до 680 тыс. рублей за 1 м2.

«Рост цен в ключевых сегментах связан с ограничением предложения в черте города, повышением затрат на проектное финансирование и инфляционным давлением, отражающемся на затратах на строительство. На рынке отсутствуют предпосылки для значимого снижения цен, а также нет высокой чувствительности спроса к снижению цен. Для покупателя в отсутствие льготной ипотеки на первом плане находятся комфортные условия оплаты, так как внести 100%

сумму при покупке квартиры может ограниченное количество покупателей», – отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

В то же время девелоперы используют точечное снижение цен или предоставляют дисконты (в среднем 5-20%) в зависимости от условий сделки, чтобы поддержать спрос, особенно при 100%- ной оплате.

Семейная ипотека и рассрочка: драйверы спроса

Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж составила около 45%. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на конец полугодия составляет 5,9%, а средний размер кредита – 6,1 млн рублей. По словам Ольги Трошевой, семейная ипотека продолжает играть ведущую роль на рынке и остается ключевым инструментом, стимулирующим спрос. А такие инструменты, как рассрочка, стали эффективной альтернативой для покупателей при выборе жилья.

Рассрочки активно используются застройщиками – их доля от 15-20% до 50-60% от общего объема продаж в зависимости от стратегии. Однако не все застройщики готовы работать с длительными рассрочками, и этот инструмент нельзя считать заменой льготной ипотеки для рынка.

«Не работая с рассрочками, без дополнительного стимулирования спроса, выдержать свои планы продаж ряду застройщиков сейчас очень сложно. При этом даже существенные скидки не позволяют значимо нарастить продажи, покупатель не имеет на руках 100% суммы. Отмечается высокая эластичность спроса в конкурентных локациях массовой застройки к условиям продаж. Отсутствие рассрочки не позволяет активно работать с категорией клиентов, которые не могут претендовать на льготную ипотеку, но рассматривают покупку квартиры для улучшения жилищных условий. При этом рассрочка должна быть посильной, важны сроки и суммы платежей», - отмечает Ольга Трошева.

Освоение территорий за пределами КАД

Востребованность локаций с внешней стороны КАД как девелоперами, так и покупателями растет. На такие локации приходится 47% спроса и 54% предложения. Для сравнения, пять лет назад спрос на жилье здесь не превышал 30%, а предложение составляло 25%. Расширение инфраструктуры и доступные цены способствуют увеличению популярности данных территорий.

Вывод нового жилья на рынок

В первые шесть месяцев года в Санкт-Петербургской агломерации на рынок вышло 1,69 млн м2 жилья, что на 16% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В частности, в классе «масс-маркет» было представлено 1,46 млн м2 а в сегментах бизнес и элита совокупно 227 тыс. м2.

Новое предложение состоит прежде всего из новых очередей в уже строящихся жилых комплексах – их доля составила 67% от общего объема (по сравнению с 54% за первое полугодие 2024 года), что говорит о снижении объемов запусков новых проектов и сосредоточении на уже строящихся комплексах, в том числе крупномасштабных.

На объекты крупнейших застройщиков – Setl Group и ЛСР – пришлось 35% от объема нового предложения (582 тыс. м2, из которых 21% относятся к Setl Group и 14% к ЛСР). В Санкт-Петербургской агломерации объем предложения на уровне порядка 3,7 млн м2 удалось поддержать благодаря активному выводу нового жилья в первом полугодии. Однако этот тренд не гарантирует сохранение аналогичной динамики во второй половине года. В самом Санкт- Петербурге, несмотря на значительное пополнение рынка в начале года, общий объем текущего предложения остается на минимальном за последние 10 лет уровне — всего 2,1 млн м2.

Прогноз до конца 2025 года

По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем спроса во втором полугодии при поддержке стимулирующими мероприятиями и в отсутствие дополнительных ограничений на семейную ипотеку, может быть сопоставимым с уровнем аналогичного периода 2024 года, когда рынок уже остался без ипотеки с господдержкой – около 30 тыс. сделок, или 1,25 млн м2. По итогам года объем реализации может составить порядка 59 тыс. сделок, или

2,45 млн м2 (-23% к 2024 году). Снижение покупательной активности связано с высокой ключевой ставкой и ограничением по ипотечным продуктам.

Во втором полугодии ожидается сдержанный рост средних цен предложения – в пределах 3-5%. Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные схемы рассрочек, позволяющие покупателям минимизировать платежи.