Михаил Тёмкин: «Люди начали понимать ценность коммерческой недвижимости»
Михаил Тёмкин, руководитель сети проектов SMART в Санкт-Петербурге, рассказал «Новому проспекту» о том, чем интересен медицинский девелопмент и почему инвестиции в коммерческую недвижимость становятся более привлекательными, чем вложения в квартиры и апартаменты.
Михаил, расскажите, как рынок коммерческой недвижимости пережил 2023 год и что происходило на нем в этом году.
— Конечно, профильные аналитики по этому поводу уже высказались, но у нас тоже есть что добавить. Можно говорить о том, что рынок, который создавался около 20 лет, из-за ухода иностранных компаний был переформатирован буквально за год. И 2023, и 2024 годы показали, что рынок коммерческой недвижимости непотопляемый. Он не только восстановился, но и показывает рост во многих сегментах: складской, индустриальной, офисной недвижимости. Ретейл бьет рекорды по выводу новых объектов и другим параметрам. Все сегменты показывают хорошие результаты в части импортозамещения и создания новых брендов. На руку отрасли играет и то, что у коммерческой недвижимости привязка к ключевой ставке ЦБ не такая заметная, как у жилой.
Что можно сказать про текущие тенденции?
— Крупные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость. Что касается основных цифр по инвестиционным сделкам во всех сегментах доходной недвижимости, то можно констатировать: 2023 год побил все рекорды — объем составил рекордные 864 млрд рублей. Хотя по логике, наверное, выгоднее положить деньги в депозиты ничего не делать, но мы видим другую картину.
Какие сегменты активно развиваются в Петербурге?
— Мы фиксируем активное развитие офисной недвижимости и так называемых районных центров коммерческой недвижимости.
Поясните, пожалуйста, о каких объектах идет речь.
— Это небольшие локальные торговые или многофункциональные центры. Некая альтернатива крупным ТРЦ, которые, как правило, располагаются в отдалении от жилой застройки (такие как «Радуга», «Мега» и так далее). Это объекты небольшой площади (до 10 тыс. м2), которые вписываются в существующую застройку и будут востребованы у жителей, которым удобнее получать услуги и приобретать товары рядом с домом. Отмечу, что еще несколько лет назад этот сегмент коммерческой недвижимости не был популярен у девелоперов, а сейчас большинство застройщиков уже предусматривают создание в жилых комплексах подобных объектов.
Этого недостаточно для того, чтобы удовлетворить спрос?
— Недостаточно, потому что в рамках сложившейся застройки тоже нужны такие районные форматы, куда можно сводить детей, где можно выпить кофе, заскочить к врачу, сделать дополнительные покупки. За прошлый год на рынок было выведено всего три-четыре подобных локальных объекта, в том числе в Девяткино.
А в других регионах тоже востребованы подобные форматы?
— Да, например в Москве. Там компания ADG group вывела на рынок уже около 30 районных многофункциональных комплексов (МФК).
Как ваша компания развивалась в 2023–2024 годах?
— Это были насыщенные годы, потому что мы выводили на рынок и продолжаем работу над сетью МФК SMART. Хочу отметить, что это не просто многофункциональные комплексы, а коммерческие пространства с определенной специализацией, где за счет того, что мы собираем компании с определенной специализацией, создается синергия. Два проекта находятся в активной стадии и еще два — в стадии проектирования.
Есть ли у ваших объектов какая-то особенность?
— У нас каждый проект имеет свою направленность. Например, наш объект на Светлановском проспекте ориентирован на размещение медицинских организаций. Особенностью проекта является концепция взаимодополняющего медицинского пространства, где резиденты объединены общей целью — предоставлять комплексное обслуживание для семей. Также у нас есть МФК со спортивной направленностью, там будут размещаться арендаторы, связанные с физкультурой и спортом. И особенностью этого проекта будет возможность в одной локации с пользой провести время как взрослым, так и детям, а также перекусить и развлечься. Концепция каждого нашего МФК разрабатывается в зависимости от локации, якорного арендатора и запросов жителей района.
Также хочу отметить, что при строительстве объектов мы уделяем особое внимание внешнему облику проектов, тому, чтобы они выглядели эстетично. И мы при этом учитываем стилистику района и стараемся гармонично вписать МФК в уже существующее окружение.
Что еще отличает ваши объекты?
— Планировки. Наша особенность заключается в том, что мы за счет колонного типа строительства можем делать как небольшие помещения метражом от 2 м2, так и большие, до 1,5 тыс. м2. То есть уже на этапе строительства мы можем трансформировать наши помещения под запрос инвестора, чего нет, например, в классических объектах, в жилье. У нас гибкие планировочные решения.
А что с условиями аренды?
— Мы придерживаемся концепции «SMART-аренда». Она отличается от классической схемы, когда агент ищет арендатора, берет с собственника одну месячную ставку за то, что он его нашел, зарабатывает, сажает арендатора, заключает договор — и всё.
В чем разница?
— Уже на этапе строительства мы ищем для тех, кто приобрел у нас помещения в МФК, арендаторов, причем абсолютно бесплатно. То есть нет посредника между собственником помещения и арендатором. Мы сразу стараемся заключить договор с арендатором на 5−10 лет и прорабатываем долгосрочную, длительную историю с партнерами, с инвесторами, с резидентами.
SMART — это экосистема, которая позволяет инвестору зайти в проект и получать доход без лишних забот, а арендатору комфортно взаимодействовать с УК, с другими резидентами. Чтобы облегчить взаимодействие с нашими клиентами, мы делаем единое приложение, единую систему бонусов, единую систему маркетинга, взаимодействия между инвесторами, резидентами, арендаторами, посетителями. В перспективе всё это должно перерасти в единую централизованную систему.
Какие еще опции будут в МФК?
— Там обязательно будут места для развлечений детей. Мы уделяем большое внимание в каждом центре местам общего пользования и местам, где родители могут больше общаться с детьми.
Есть ли еще какие-то важные особенности?
— Да, у нас есть так называемый городской якорный арендатор, то есть какое-либо госучреждение, например поликлиника, МФЦ и так далее. Поскольку проекты у нас реализуются совместно с Петербургом, мы предоставляем площади в своих проектах для развития городской инфраструктуры. И в каждом объекте мы передаем городу от 300 до 500 м2 под размещение социальной инфраструктуры. Например, на Светлановском у нас разместится государственная стоматология. Предполагается, что такие учреждения будут создавать трафик от 300 до 1 тыс. человек в день. Вопросы о том, какой именно соцобъект будет размещен в нашем МФК, мы согласовываем с районными администрациями и помогаем с планировочными решениями, внутренним проектированием, отделочными работами.
Расскажите про медицинский девелопмент. Почему вы считаете, что он будет востребован?
— Сначала я бы рассказал про особенности рынка частной медицины. На нем есть многопрофильные центры, а также монопрофильные клиники. Например, это могут быть офтальмологические, ортопедические центры, отделения МРТ и так далее. МФК SMART интересны для специализированных небольших клиник. Дело в том, что сейчас предъявляется очень много требований к помещениям, где располагаются клиники. Поэтому компаниям зачастую сложно найти подходящее для работы помещение. Мы же решаем эти проблемы, поскольку изначально знаем все требования к помещениям, которые нужны медцентрам.
Кроме того, размещение в медицинском МФК позволяет арендаторам решать часть маркетинговых проблем. Компании необязательно инвестировать значительные средства в рекламу, поскольку она располагается в медцентре, который уже генерирует трафик.
Например, пациент пришел к лору и заодно может принять решение посетить флеболога или офтальмолога.
Также мы предоставляем дополнительные услуги, такие как медицинский клининг, вывоз медицинских отходов и так далее. За такие услуги медики готовы платить более высокие арендные ставки; инвесторам интереснее покупать такие помещения.
Есть ли у вас уже арендаторы в вашем медицинском МФК?
— Да, на Светлановском один из якорных резидентов — это многопрофильная семейная клиника «Три поколения» с отделением челюстно-лицевой хирургии. Будет несколько узкоспециализированных организаций, например таких, которые проводят КТ и МРТ.
Также на Светлановском будет конференц-зал, что на самом деле важно для медиков, которые смогут проводить презентации, обучение. То есть, помимо размещения организаций, мы создаем место для встреч и профессионального общения.
Какие бонусы получает город и жители за счет введения медицинского МФК?
— По сути, мы создаем современную медицинскую инфраструктуру, которой так не хватает в спальных районах. Жители получают качественную амбулаторную помощь, город — новые медцентры, которые позволяют закрыть потребности в таких учреждениях в микрорайоне.
Как я понимаю, в ваши МФК можно инвестировать — приобретать помещения. В чем тут может быть интерес инвесторов? И кто ими может быть?
— На самом деле у нас очень широкий спектр инвесторов — от частных лиц до организаций, так как точка входа в проект от 1,5 млн до 300 млн рублей. Связано это с тем, что мы предоставляем обширный выбор объектов для вложений — от помещений площадью 5 м2 до целого этажа либо здания целиком. Инвесторы могут зарабатывать на сдаче помещения в аренду. При этом за счет того, что в проектах будет работать управляющая компания, это, по сути, становится пассивным доходом, не требующим от инвестора какого-либо внимания. И такой вариант классической инвестиции популярен. Есть также возможность перепродажи еще на стадии строительства.
Причем стоимость объекта по мере завершения строительства растет. Уже есть примеры, когда инвестор приобретал у нас помещение полтора года назад, а недавно реализовал его в 2 раза дороже. Таких случаев уже несколько.
То есть вы еще не достроили МФК, а уже появилось довольно много инвесторов?
— Да, так и есть, у нас уже предложение не успевает за спросом. Наш средний чек при покупке — это 20−30 млн рублей, то есть от 100 до 300 м2. Причем зачастую более высокая доходность у инвесторов, которые приобрели помещение не на первом, а на втором втором-третьем этаже, и всё благодаря продуманной концепции наших МФК.
Трафик для арендаторов на более высоких этажах обеспечивается благодаря нахождению в МФК, а арендные ставки и цены за помещения даже ниже, чем на первом этаже. Отсюда и неплохая доходность, иногда даже больше, чем в стрит-ретейле.
Кто покупает помещения в МФК?
— У нас есть несколько групп покупателей. Во-первых, это частные инвесторы, которые планируют сдавать помещения в аренду. Обычно такие инвесторы выбирают между вложениями в апартаменты и коммерческие объекты. Во-вторых, это владельцы небольших бизнесов, которые приобретают площади для собственных нужд. Чаще всего это компании, занимающиеся торговлей или предоставлением медицинских услуг, а также организации, использующие помещения в качестве офисов. И, в-третьих, это средний бизнес, специализирующийся на инвестициях в недвижимость.
Предоставляете ли вы какие-то дополнительные опции инвесторам и арендаторам?
— Да, на объектах будут работать управляющие компании. Есть формат ведения объекта под ключ, когда резидент, арендатор помещения при возникновении проблемы звонит не собственнику, а в управляющую компанию. Все вопросы, связанные с отоплением, электричеством и так далее решает УК, а собственник просто каждый месяц получает доход и отчетность о проделанной работе. Я бы сказал, максимально пассивный доход, чтобы никто его не отвлекал от основного вида деятельности.
Будет ли спрос на услуги УК, как вы считаете?
— Да, безусловно, примерно половине клиентов это точно будет интересно.
Традиционно россияне стараются инвестировать в недвижимость. Меняется ли сейчас этот подход?
— Да, меняется. Люди начали понимать ценность коммерческой недвижимости. Действительно, раньше на свободные средства покупали квартиру на будущее. Но сейчас из-за того, что строительство новых проектов ведется за счет проектного финансирования, а ключевая ставка повышается, приобретение квартиры становится всё менее привлекательным и сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость удлиняются, в то время как при вложении в коммерческую недвижимость отдача будет намного быстрее.
Среди наиболее эффективных стратегий заработка на коммерческой недвижимости сегодня можно выделить две: первая — приобретение помещения на начальной стадии в рассрочку с последующей продажей через год, что может привести к доходности до 100% годовых. И в нашей практике такие случаи присутствуют: 2 года назад инвестор приобрел несколько помещений в проекте «SMART Светлановский» на самой начальной стадии, когда строительство еще не началось. Через полтора года он продал одно из помещений с 100%-ной прибылью, что составило около 150 тыс. рублей с квадратного метра и обеспечило доходность более 80% годовых. В настоящее время инвестор готовится к продаже еще одного объекта, ожидаемая доходность по которому составит около 60% годовых. На рынке первичной недвижимости о таких доходностях сейчас можно только мечтать.
Вторая стратегия заключается в покупке ликвидного помещения на старте и поиске нескольких потенциальных арендаторов, что позволяет создать конкуренцию и увеличить доходность от сдачи площадей в аренду. И, что важно, мы готовы взять на себя поиск потенциальных арендаторов.
Когда вы вводите МФК в эксплуатацию?
— В следующем году введем два — «SMART Светлановский» и «SMART Восстановления». Остальные два объекта — «SMART Ириновский» и «SMART Гранитная» — чуть позже.
Smart Commerce входит в группу компаний «Спецпроект». Компания специализируется на девелопменте коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, осуществляя в том числе медицинский и спортивный девелопмент.
Smart Commerce известна своими инновационными проектами в рамках линейки SMART, которые включают в себя современные коммерческие пространства, отвечающие высоким стандартам качества и удобства. В рамках данного бренда уже реализуются три проекта: «SMART Светлановский», «SMART Восстановления» и «SMART Гранитная».
Компания неоднократно становилась лауреатом различных премий в области девелопмента коммерческой недвижимости, подтверждая свой статус одного из лидеров рынка.
Михаил Тёмкин родился в Ленинграде в 1984 году. После окончания университета работал в сфере архитектурно-художественного освещения городских доминант. Работает на рынке недвижимости и строительства более 15 лет. Запускал в том числе аналитический портал о недвижимости в Петербурге, работал в строительной компании, а также в агентстве недвижимости. Сейчас Михаил Тёмкин — руководитель сети проектов SMART в Санкт-Петербурге.
