Механик для «Самолета». Продажей коммерческих помещений в новостройках девелопера займется РАД

ЖК «Малая Охта». Фото: ГК «Самолет» 

АО «Российский аукционный дом» (РАД) и один из крупнейших федеральных девелоперов, ГК «Самолет», заключили договор о реализации на ЭТП (электронной торговой площадке) РАД коммерческих помещений в новых жилых комплексах от «Самолета» в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Предполагается, что на торги будет выставляться коммерческая недвижимость во всех жилых комплексах «Самолета» — и уже сданных в эксплуатацию, и еще строящихся. Первые торги назначены на 27 сентября. На аукцион выставляется помещение площадью 63,5 м² в петербургском ЖК «Малая Охта» на Заневском проспекте, напротив станции метро «Ладожская». Торги стартуют с отметки 417,722 тыс. рублей за квадратный метр. 
На последующие торги будут выставлены отдельными лотами 18 нежилых помещений на первых этажах жилых комплексом «Живи! В Рыбацком» (Невский район, Рыбацкое), «Малая Охта» (Ладожская), «Новое Колпино» и «Красный Кирпичник» (Новое Колпино), «Курортный квартал» (Песочный), «Квартал Лаголово» (Ломоносовский район Ленобласти), «Новые Лаврики» (район станции метро «Девяткино»), «Квартал Торики» (Горелово). Площадь помещений варьируется от 47 до 135 м², общая площадь выставляемых на торги лотов составит 1,5 тыс. м². Стартовые цены лотов — от 10 млн до 37,2 млн рублей за лот. Самые недорогие помещения находятся в «Квартале Торики» и «Красном Кирпичнике», за них застройщик рассчитывает выручить не менее 186–194 тыс. рублей за квадратный метр. Самые дорогие объекты в «Живи! В Рыбацком», «Лавриках» и «Лаголово» — там минимальные стартовые цены составляют 247 тыс. рублей и 211 тыс. рублей соответственно.

«Торги и аукционные сделки в недвижимости — канал формирования спроса со стороны профессиональных инвесторов. Для такой крупной системной компании, как «Самолет», выход на профессиональные торговые площадки — шаг в сторону прозрачности системы работы с целевой аудиторией, ценообразованием. Кроме того, это позволяет формировать среди инвесторов и будущих жителей понимание наполненности и разнообразия коммерческой инфраструктуры в рамках крупных жилых проектов», — отмечает директор по коммерческой недвижимости группы «Самолет» Ольга Антонова. Она уверена, что партнерство с РАД позволит привлекать к работе в новых районах профессиональных операторов услуг и ретейла, формировать за счет таких сделок новые рабочие места и качественную среду для жителей.
«Мы готовы обеспечить системный подход при реализации коммерческих встроек и масштабировать этот процесс с учетом объема запланированных продаж, чтобы снять с застройщика эту часть работы и обеспечить ему максимальную доходность. Ведь именно торги позволяют продать активы по самой выгодной цене», — подчеркивает заместитель руководителя департамента продаж РАД в Санкт-Петербурге Дарья Гончарова.
Эксперты уверены, что вывод коммерческих помещений на ЭТП действительно поможет застройщику увеличить аудиторию интересантов и получить максимальную прибыль. Использование различных каналов реализации зачастую положительно влияет на спрос, уверена заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко. Между тем, рассуждает она, «при первом приближении кажется, что у застройщика напрямую купить помещение можно быстрее, кроме того, возможны различные схемы оплаты». 

Суть продажи коммерческих объектов с аукционов в возможности максимально поднять цену в процессе торгов, подтверждает руководитель Центра инвестиций Becar Asset Management Александр Богданов. «Объекты в хорошей локации с высоким пешеходным трафиком будут пользоваться спросом, именно этот показатель является критерием привлекательности помещения. Объекты же в жилых комплексах на первой линии и так привлекательны, поэтому их продажа через аукцион подразумевает получение максимальной прибыли», — констатирует Александр Богданов. Недвижимость под коммерческую инфраструктуру в составе ЖК, относящихся к классу масс-маркета, находит покупателей еще до ввода в эксплуатацию, отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. Поэтому, полагает она, электронные аукционы могут существенно повысить маржу застройщика за счет более высокой цены реализации.
Действительно, в локациях с высоким трафиком коммерческие помещения раньше разбирали еще на этапе строительства, говорит Александр Богданов. «Но сейчас застройщики, как правило, не выводят их в продажу до завершения строительства, а кто-то предлагает только в аренду. Причина понятна: застройщики хотят получить с этих объектов максимальную выгоду», — считает он. При этом такой подход отвечает и запросам потенциальных пользователей, так как разные крупные сети, в зависимости от собственной политики, рассматривают как покупку объектов недвижимости, так и только аренду. 

Рынок коммерческих объектов находится в отличном состоянии и активно развивается, констатируют эксперты, сейчас в нежилых помещениях на первых этажах крупных ЖК массово открываются пункты выдачи заказов и кофейни. «Но профессиональные инвесторы считают доходность. Если окупаемость средств, вложенных в объект, составляет менее 10 лет, то такое помещение будет всем интересно», — полагает Александр Богданов. 
По оценкам Светланы Московченко, за первое полугодие 2024 года объем предложения встроенных коммерческих помещений в Ленинградской области вырос в 3 раза. В Петербурге обратный тренд: количество предложения в сегменте сократилось на 23%, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Такое перераспределение экспозиции повлияло и на среднюю цену лотов, говорит Светлана Московченко. И если средневзвешенная цена на первичном рынке агломерации уменьшилась за год на 2% и составила в июле 2024 года 247 тыс. рублей за «квадрат», то в черте города сокращение объема предложения привело к росту цены до 290 тыс. руб./м², что на 8% больше аналогичного показателя 2023 года. В арендные ставки за год выросли на 11%, до 2 тыс. руб./м².
Рост средневзвешенной цены предложения коммерческих площадей аналитики фиксируют не только в сегменте масс-маркета, но и в проектах более высоких классов — «бизнес» и «элит». По данным руководителя отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анны Лапченко, в сегменте элитной недвижимости этот показатель за год вырос на 2% и на конец марта составлял 352 тыс. рублей за «квадрат», а стоимость таких помещений варьировалась в пределах 270–590 тыс. руб./м². На конец марта 2024 года площади вакантных помещений в составе элитных ЖК составляли от 30 до 530 м², в ЖК бизнес-класса — от 30 до 350 м². При этом наиболее востребованы у арендаторов и покупателей объекты площадью 50–150 м², что характерно как для элитных ЖК, так и для комплексов класса «бизнес». В элитных объектах функционал коммерческих помещений планируется еще на этапе проектирования и, как правило, к моменту ввода в эксплуатацию большая часть такой недвижимости распродана, рассказывает Оксана Кравцова. «Такой подход позволяет обеспечивать дома и комплексы премиум- и элит-класса той инфраструктурой, которая была обещана покупателям на этапе покупки квартир: ресторанами, деликатесными лавками, салонами красоты, фитнесом и прочими объектами. По этой же причине в каждом проекте мы оставляем часть коммерции для себя, чтобы самостоятельно искать нужных арендаторов. При этом иногда это занимает довольно длительный срок», — уточняет она.
С III квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения коммерческих площадей в объектах бизнес-класса, введенных в эксплуатацию на первичном рынке, составила 348 тыс. руб./м², что на 8% выше аналогичного показателя прошлого года, диапазон стоимости «квадрата» составил 190–520 тыс. рублей. «В петербургских новостройках бизнес-класса 27% торговых объектов в экспозиции — это помещения стоимостью 15–25 млн рублей. При этом почти половина предложения приходится на объекты стоимостью более 40 млн рублей», — отмечает Анна Лапченко.