Легализация юнитов. Куда движется рынок апарт-отелей

Правила работе не помеха

Несмотря на новые сложности, рынок спокойно воспринял новые правила. «На самом деле они не такие уж и новые. Для профессиональных гостиничных операторов ровным счетом ничего не меняется. И гостю совершенно неважно, как именно классифицируется место размещения — отель это или апарт-отель. Крупные управляющие компании и раньше проходили классификацию со своими объектами, подтверждали звездность, выстраивали стандарты сервиса и управляли как полноценным отелем», — улыбается Раиль Муфазданов, управляющий директор сети отелей Vertical.

Он считает, что новые правила затронут, скорее, тех, кто называет себя гостиницей лишь на бумаге. «Для них на первом месте монетизация, причем «любой ценой», а комфорт размещения — это где-то там, далеко. Мы все привыкли, что лобби и ресепшен — это не просто столик в углу, а место встречи, атмосферы, впечатления. Та же вывеска — это часть гостеприимства, а не просто листок А3 с напечатанным названием. Вот таким «игрокам» рынка станет сложно. Но везде есть положительные моменты: рынок апартаментов очистится от непрофессионалов, и в долгосрочной перспективе это огромный плюс», — утверждает эксперт.

С ним соглашается Елена Соловьёва, директор по продажам Tibrgroup (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): «Для девелоперов, которые занимаются строительством сервисных апартаментов, мало что изменится. Еще на этапе разработки концепции апарт-отеля заключаются договоренности с будущим профессиональным оператором, который берет на себя все управленческие функции, от эксплуатации объекта в целом до самостоятельного поиска арендаторов и сдачи в аренду. В этом всегда заключался основной плюс сервисных апарт-отелей: владелец недвижимости может находиться в другом регионе или стране, подписывать все документы удаленно, не присутствуя на сделке, — все представительские функции берет на себя управляющая компания. Это особенно актуально для курортных апартаментов на юге России, где подавляющее большинство покупателей — жители других регионов РФ».

УК как стратегический партнер

От управляющей компании, как объясняет Елена Соловьёва, требуется сегодня не только высокий уровень сервиса и опыт в работе с апартаментами, но и стратегическое понимание рынка. Она должна уметь выстраивать грамотную ценовую политику, формировать сезонные предложения, удерживать гостей и увеличивать доходность. Кроме того, важно, чтобы УК могла взять на себя маркетинг, загрузку, управление персоналом, техническое обслуживание и, по сути, обеспечить отелю жизнь с первого дня.

Эксперты считают, что привлекать управляющую компанию следует на стадии проектирования. Это повысит эффективность объекта и поможет создать уникальную концепцию.

«Идеальный момент — на этапе идеи и концепта. Управляющая компания — это не «диспетчер гостей», это стратегический партнер. Она помогает задать формат, проработать экономику, учесть все нужные помещения и технические решения. Тогда продукт получится живым, адаптированным под рынок, с сильной операционной моделью. Если же УК приходит «на всё готовое», то ей неизбежно приходится решать массу проблем: переделывать планировки, адаптировать процессы, обучать персонал с нуля. Гораздо эффективнее идти вместе с самого начала», — заключает Раиль Муфазданов.

Ошибки могут быть критичны

Не зря одной из самых частых ошибок при строительстве апарт-отеля Раиль Муфазданов называет игнорирование специфики гостиничного продукта: «Многие девелоперы по-прежнему строят «жилье с ключами», забывая, что апарт-отель — это работающий 24/7 механизм с большим количеством внутренних служб. Например, для одного номера необходимы три оборота белья, и это только один из нюансов. Где его хранить? Где разместить прачечную, технические помещения, логистику, персонал? Если об этом вспомнить после сдачи дома, будет уже поздно».

Именно поэтому гостиничный оператор должен подключаться еще на этапе создания концепции: не просто «въехать» в готовое здание, а сопровождать продукт с самого начала, от проектирования до ввода в эксплуатацию.

«Ключевой ошибкой девелоперов и застройщиков является отсутствие тщательно сформированной и просчитанной концепции на этапе проектирования, охватывающей все главные параметры будущего объекта, от выбранной локации до формирования инфраструктуры и перечня предоставляемых сервисов», — говорит Светлана Московченко.

Такой подход, объясняет она, зачастую приводит к неэффективному позиционированию на рынке, привлечению неподходящей целевой аудитории среди инвесторов и арендаторов, а также к затруднениям в дальнейшей эксплуатации объекта.

Ошибкой, по словам Елены Соловьёвой, может быть и выбор места без учета туристического или делового потока. Тогда даже хороший проект в неудобной или неинтересной с точки зрения клиента локации не сможет раскрыть свой потенциал.

Бизнес, а не кнопка пассивного дохода

Если же всё сделано правильно, то, как рассказывают эксперты, доходность апарт-отелей будет постоянной, хотя ее диапазон называют достаточно широким.

Раиль Муфазданов очерчивает доходность от 6% до 12% годовых в среднем по рынку, объясняя, что многое зависит от таких факторов, как локация и сезон, компетенции УК, продуманность формата (короткие, среднесрочные, долгосрочные заезды), уровень затрат на эксплуатацию и капремонт, грамотное тарифное управление и дистрибуция.

«Слабое место у многих проектов — это изначально завышенные ожидания дохода без учета всех расходов. Апарт-отель — это бизнес, а не волшебная кнопка пассивного дохода», — говорит он.

«В среднем операционная доходность апарт-отелей варьируется в диапазоне 6–11% годовых и зависит от локации и близости точек притяжения, концепции проекта, сервисной составляющей, усилий УК по привлечению арендаторов, туристического потока, наличия мероприятий в низкий сезон и прочего», — подтверждает Светлана Московченко.

«Наибольшую доходность традиционно демонстрируют курортные апарт-отели в локациях с выраженным туристическим потоком, особенно если они работают по системе управления с гарантированной или распределяемой прибылью. Кроме того, важную роль играет профессиональное управление: если апарт-отелем управляет опытный оператор, это напрямую влияет на заполняемость и рентабельность», — говорит Елена Соловьёва.

Будущее рынка

«В январе 2025 года Госдума окончательно отклонила законопроект, направленный на установление правового статуса апартаментов, что сохраняет этот сегмент недвижимости в состоянии правовой неопределенности, особенно в формате «аналога жилья». При этом сервисный формат начинает интегрироваться в туристическую сферу деятельности. Это отражает отсутствие единого консенсуса в сегменте, в том числе благодаря различным группам, преследующим собственные интересы», — обращает внимание Светлана Московченко.

В ближайшей перспективе, как она прогнозирует, ожидается дальнейшее встраивание апартаментов в гостиничную отрасль с целью повышения прозрачности рынка, легализации деятельности и вытеснения частных арендодателей, что позволит структурировать туристический сектор и увеличить налоговые поступления в бюджет.

«Такая политика направлена на упорядочение рынка и повышение качества услуг, однако окончательные сроки и форма реализации этих изменений остаются неопределенными», — отмечает эксперт.

Российский рынок апартаментов, как считают эксперты, будет и далее развиваться, становясь всё более прозрачным. Этому способствует стремительное развитие внутреннего туризма и изменение портрета гостя, чьи запросы становятся сложнее: людям сегодня требуется больше сервиса, больше гибкости, больше эмоций. Формат апарт-отелей прекрасно встраивается во все эти изменения.

«Я убежден, что российские управляющие компании сегодня обладают не меньшей, а во многом даже большей экспертизой, чем международные бренды. Особенно это стало заметно в последние 3 года. У нас сильные команды, глубокое понимание локального спроса и способность быстро адаптироваться, а это главное в новой гостиничной реальности», — убежденно говорит Раиль Муфазданов.

«Рынок апартаментов продолжит активное развитие в ближайшие 10 лет, в этом нет никаких сомнений. Особенно это заметно на примере сервисных апартаментов в курортных локациях, где апарт-отели составляют конкуренцию классическим гостиницам», — заключает Елена Соловьёва.