«Кресты» достались «КВС». Группа купила бывшую легендарную тюрьму

ГК «КВС» стала победителем торгов по покупке бывшего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной. Девелопер приобрел территорию, которая продавалась за 1,05 млрд рублей, за 1,135 млрд рублей, следует из протокола торгов. В его собственность перейдет 3,9 га земли и здания общей площадью 41,2 тыс. м², в том числе объекты культурного наследия. Как сообщается в официальном релизе «КВС», здесь появится музей, «сохраняющий память и историю локации, а также гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства».

«Мы понимаем ответственность, которую берет на себя наша компания. «Кресты» не просто здание, это историческая веха, значимая не только для Петербурга, но и для всей страны. Мы создадим пространство, где культура, наследие и современность соединятся, и сделаем его местом притяжения, способным рассказать его подлинную историю», — приводят в релизе цитату генерального директора ГК «КВС» Сергея Ярошенко.

В беседе с «Новым проспектом» Сергей Ярошенко отказался говорить о подробностях проекта. 

Долгая история 

Торги по «Крестам» «Дом.РФ» прошли сегодня, 21 февраля. Всего было подано две заявки, в числе которых от АО «Музыкальная индустрия», совладельца билетного сервиса Kassir.ru, главы концертного агентства PMI Евгения Финкельштейна. Он планировал создать Музей добра и зла и концертную площадку. Компания повысила цену до 1,125 млрд рублей. 

На торги «Кресты» выставили в конце 2024 года. Финансовому институту по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» «Кресты» передали в мае 2023 года. Ранее бывший СИЗО №1 УФСИН России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области «Кресты» находился в оперативном управлении УФСИН, в последние годы он не использовался. Новый комплекс для заключенных «Кресты-2» появился в 2017 году в городе Колпино.  

Нестандартная окупаемость

«КВС» приобрел лот по рыночной цене, считает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.

«Проект реконструкции зоны «Крестов» — один из самых специфических проектов в городе. Восстановление данного объекта будет действительно знаковым событием, споры о его судьбе идут уже 7 лет. Во-первых, участок имеет статус памятника, а во-вторых, есть негативный контекст. Потому сказать об адекватности цены сложно», — сказал руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. Он добавил, что на участке однозначно нельзя будет построить жилье, так как это противоречит санитарным нормам.

По оценке Евгении Кулеш, инвестиции в редевелопмент «Крестов» могут составить от 4 млрд рублей. Проект потребует значительных вложений, но они все-таки станут ниже, чем если бы застройщик начинал возводить с нуля, полагает партнер NF GROUP Станислав Бибик. Окупаемость проекта будет долгой, не подходящей под стандарты бизнес-проектов, — от 15 лет и выше, уверен Сергей Владимиров.

Серьезный прецедент

«Кресты» находятся в хорошей локации с удобной транспортной доступностью: недалеко от Финляндского вокзала, станции метро «Площадь Ленина», рядом со скверами и парками, перечисляет Евгения Кулеш. Также место имеет прекрасные видовые характеристики: выход к Арсенальной набережной и Неве. К минусам проекта Сергей Владимиров отнес огромное количество обременений и специфику с точки зрения восприятия наследия объекта.

«Историю этого объекта можно успешно конвертировать в преимущество, сделать имидж еще более ярким и запоминающимся, тем самым повысить узнаваемость комплекса бывшего СИЗО, — спорит Евгения Кулеш. — После реконструкции и реставрации эта локация может стать популярной среди туристов и горожан».

Если объект удастся действительно преобразить и сделать его коммерчески привлекательным, это создаст серьезный прецедент для множества других сложных зданий и территорий, отмечает Сергей Владимиров.