Классификация для всех. Как изменилось законодательство для отельного бизнеса
В 2025 году вступили в силу законодательные изменения, которые касаются всех игроков гостиничного рынка. «Новый проспект» узнал, кому запретят сдавать номера в аренду и продвигать услуги по размещению, как поменялась классификация звездности отелей и как будут снижены риски инвесторов в апартаменты.
В течение ноября-декабря прошлого года было принято несколько нормативных правовых актов, касающихся гостиничной и туристической отраслей. «Государство занялось не только туроператорами, оно обратило вектор внимания на вопросы классификации, рекламы, продвижения и прочего», — объясняет Константин Сторожев, председатель Экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам, генеральный директор ООО «Вало сервис».
«Законодатель начал расширять идею классификации, рассчитывая, что в какой-то момент все туристические объекты России должны войти в единый реестр. Это требование распространили в том числе на горнолыжные трассы и пляжи: по ним появились отдельные реестры», — говорит Дмитрий Некрестьянов, председатель Комитета по законодательству РГУД, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
Апарт-отель = гостиница
Дмитрий Некрестьянов отмечает принципиальные изменения для операторов гостинично-туристского бизнеса, и, прежде всего, из самостоятельных видов объектов размещения исключены понятия «апарт-отели» и «комплекс апартаментов»; теперь они являются гостиницами.
В целом новые правила и положения по классификации утвердили четыре типа средств размещения: гостиницы (загородные, городские, курортные, апарт-отели, хостелы, мотели и другие), санатории, базы отдыха и кемпинги.
Еще одно важное изменение: введен в действие новый реестр классифицированных объектов размещения. Ранее классифицированные объекты размещения сейчас автоматически вошли в новый реестр, но в срок до 1 сентября 2025 года они наравне с не классифицированными до сих пор объектами должны пройти классификацию по новым правилам.
Это, как объясняет эксперт, связано с тем, что изменился подход к классификации. Например, по новым правилам, гостиница не может иметь категорию «без звезд», которую упразднили, поэтому каждому средству размещения, в том числе апарт-отелям, нужно классифицировать себя по заданным параметрам в категории от одной до пяти звезд.
«Бабкинг.ком» может вернуться
Для объектов без классификации с 1 сентября 2025 года установлены запреты на сдачу в аренду, на рекламу и прочее продвижение услуг по размещению. «Но те договоры, которые заключаются сейчас, исполняться могут и после 1 сентября. То есть деятельность отеля в объекте сразу не остановится, но она будет усложнена», — объясняет Дмитрий Некрестьянов.
Константин Сторожев считает, что это больше коснется частных собственников, которые сами купили апартаменты и сами же их сдают: «Это и раньше считалось некоторым серым полем, но запретов на размещение таких объектов в интернете не было. Теперь это будет невозможно». Единственным выходом для них, как, улыбаясь, объясняет Константин Сторожев, может стать «бабкинг.ком»: у нас долгое время был Booking.com, а до этого на вокзалах бабки с объявлениями стояли; вот теперь они могут вернуться, потому что на вокзалах по-прежнему можно будет стоять и пробовать сдавать что-то в аренду. «Или через сарафанное радио работать. Но возможности у тех, кто сам пытается сдавать апартаменты в интернете, не проходя классификацию, не будет».
При выявлении нарушения правил по сдаче в аренду объекта размещения предусмотрены штрафы от 1/40 до 1/25 годового оборота от соответствующего вида деятельности. «Для управляющей компании это просто гигантские суммы, а для человека, который занимается сдачей в аренду одного апартамента, сумма ниже, но чувствительна. Будем смотреть, как станет развиваться правоприменительная практика», — заключает Дмитрий Некрестьянов.
Централизованное управление
Новым требованием является наличие единого оператора по управлению номерным фондом. «На объекте должна быть одна управляющая компания и должно осуществляться единое управление, то есть будущее за централизованным управлением, что снижает инвестиционные риски», — объясняет Константин Сторожев.
Эксперты считают это важным трендом на движение в сторону ухода с рынка псевдожилья, чему способствует и новый реестр классифицированных объектов размещения.
«Так как появился реестр, то в нем указан соответствующий номер. Этот номер и ссылка на сайт с описанием классифицированного объекта должны в обязательном порядке указываться и в договоре на размещение, и в рекламной и любой другой информации по объекту. Фактически этот номер является идентифицирующим признаком для того, чтобы понимать, с кем мы имеем дело», — отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Апарт vs квартира
В целом эксперты считают нововведения логичными, а в числе сложностей, которые они видят, называют отсутствие классификации для жилых квартир, которые сдаются в аренду, потому что на данном этапе именно в их сторону смещается баланс на рынке, ведь для квартир ситуация становится более удобной, чем для апарт-отелей и апартаментов. Из-за этого снижается инвестиционная привлекательность апартов, ведь людям, планирующим самостоятельно их сдавать, может быть проще купить для этой цели квартиры.
«Чтобы апарт-отель стал интересен с точки зрения инвестиций, надо чтобы экономическая ситуация для собственника апарта и собственника квартиры была одинаковой», — убежден Дмитрий Некрестьянов.
Впрочем, как отмечает Константин Сторожев, ни в одной сдаваемой квартире нельзя обеспечить тот сервис и ту безопасность, которые обеспечивают апарт-отели и апартаменты. Да и государство не дремлет: недавно в СМИ прошла информация о человеке, организовавшем гостиницу из нескольких квартир в жилом фонде. Было признано, что он ведет гостиничную деятельность, с соответствующими последствиями. «Поэтому сдавать одну квартиру — это одно, а попробовать сделать в жилом фонде мини-отель — совершенно другое, это сразу станет объектом внимания», — говорит Константин Сторожев.
Ограничения для маркетплейсов
Еще одним нововведением в законодательстве являются ограничения для агрегаторов и маркетплейсов. «Это то, чего раньше не было вообще», — подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.
Агрегаторам и маркетплейсам с 1 сентября этого года будет запрещено размещать информацию о неклассифицированных объектах размещения. Они, как объясняет эксперт, обязаны запросить у лица, предоставляющего им информацию для размещения, сведения о наличии реестрового номера и ссылку на запись об этом средстве размещения в реестре. При этом данные сведения должны быть указаны в объявлении.
«При получении информации о неклассифицированном средстве размещения агрегатор или маркетплейс обязан прекратить распространение о нем сведений», — объясняет Дмитрий Некрестьянов.
Он считает, что эти нововведения дают возможность бороться с черными арендодателями.
Туристический налог в деле
Наконец, ряд изменений касается туристического налога. С 1 января 2025 года туристический налог взимается по решениям муниципальных органов, за исключением Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя. «И, например, в Ленинградской области есть четыре района, где на всей территории района применяется туристический налог, а есть районы, где он применяется в отдельных населенных пунктах», — говорит Дмитрий Некрестьянов.
Муниципальные органы определяют и размер ставки, но предельные ставки установлены законодательно: в 2025 году — 1% от стоимости услуги по размещению, в 2026-м — 2%, в 2027-м — 3%, в 2028-м — 4%, в 2029-м и далее — 5%.
«Но хотя максимальная предельная ставка составляет сейчас 1%, туристический налог при этом должен быть не менее 100 рублей в сутки», — уточняет Дмитрий Некрестьянов.
При этом важно, что взимается эта сумма именно за средство размещения, а не за количество людей в нем. То есть, если в двухместном номере живут четыре человека, то туристический налог взимается с одного номера из расчета количества ночей и его стоимости. Кроме того, если гостиница в рамках программы лояльности или предоставления скидки дает гостю льготу в виде размещения по нулевой цене, например, «каждая пятая ночь для него бесплатная», туристический налог в размере 100 рублей за ночь за нее всё равно нужно заплатить.
«Периодом расчета по туристическому налогу является квартал, по его итогу подается налоговая декларация. И самое важное, что нужно запомнить, — то, что налог должен быть оплачен на момент 100% оплаты бронирования вне зависимости от фактического оказания услуги по размещению. То есть если отель на каком-либо сайте бронирования взял стопроцентную оплату за размещение, он обязан исчислить и оплатить этот налог сразу же, вне зависимости от того, что номер забронирован, например, на следующий год», — обращает внимание эксперт.
Вопросов по этому нововведению возникает множество. Например, что делать, если бронирование отменяется, а налог уже исчислен и уплачен, или включать ли в него такие услуги, как завтрак. Но практика пока формируется, и отрасль ждет каких-то уточнений.
Стратегическая отрасль
«Туристическая отрасль сегодня является для государства одной из стратегических. Соответственно, всё, что в ней происходит, будет контролироваться. Поэтому объекты, которые строятся с прицелом на цивилизованное будущее, окажутся в выигрыше, поскольку рисков в них будет меньше», — отмечает Константин Сторожев.
Дмитрий Некрестьянов считает, что необходимо разработать некий понятный механизм регулирования, позволяющий предотвратить массовое создание псевдожилья.
«И я думаю, что в течение 2025 года какой-то механизм регулирования будет разработан, потому что сейчас этому уделяется очень много внимания», — заключает он.
По материалам вебинара Комитета по законодательству НП РГУД и Экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам НП РГУД
