К концу года спрос на жилье из-за изменений семейной ипотеки может упасть более чем на 30%
Условия семейной ипотеки в России с 1 октября, по решению Минфина, изменятся. Эксперты агрегатора новостроек RedCat, а также девелоперы ГК “А101” и LEGENDA, оценили влияние реформы на заемщиков и девелоперов. По их прогнозу, в октябре снижение спроса на жилье может превысить 20%. А по итогам года возможно падение спроса более чем на 30%.
С 1 октября вступают в силу изменения по программе семейной ипотеки: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка будет варьироваться от 4% до 12%. Для многих семей это означает существенный рост финансовой нагрузки.
Для семей с одним ребёнком до 7 лет ставка вырастет с прежних 6% до 12%, что сразу отразится на ежемесячном платеже. По расчетам экспертов RedCat, при максимальной сумме кредита в 12 млн рублей ежемесячный платеж для них увеличится с 72 тыс. рублей сразу до 123 тыс. рублей, а это значит, что аренда квартиры по бюджету для семьи с одним ребенком окажется более приемлемой, чем покупка новостройки.
Для семей с двумя детьми лимит кредитования в столичных регионах увеличен с 12 до 15 млн рублей, но при ставке 10% (срок субсидирования ограничен 15 годами) ежемесячный платёж на этот срок составит около 130 тыс. рублей. Это требует совокупного дохода семьи от 200–250 тыс. рублей, что с учетом других кредитных обязательств делает ипотеку недоступной для значительной части потенциальных заемщиков, говорят в RedCat.
А семьи с тремя детьми, которые ранее оплачивали ипотеку по ставке 6% при максимальном кредите 12 млн рублей, теперь получат ставку 8% при увеличенном лимите до 18 млн рублей. В этой ситуации при том же объеме кредита платеж вырастет примерно на 22%, и это будет заметно.
“Отрасль рассчитывала на расширение программы для семей с двумя несовершеннолетними детьми, однако этого, к сожалению, не произошло. Более того, условия для них ужесточились: если раньше достаточно было иметь двух несовершеннолетних детей, то теперь хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет — это сдерживающий фактор. Таким образом, несмотря на декларируемую поддержку рождаемости, реальный спрос со стороны семей, на которых ориентированы изменения, вряд ли вырастет — финансовые барьеры остаются высокими”, - говорит гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.
Девелоперы говорят, что принятые изменения не станут шоком для рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы застройщиков. Но прогнозируют серьезное снижение спроса.
“Новые правила обозначены довольно внезапно, поэтому октябрь будет спокойнее по продажам, нежели сентябрь. Всем участники рынка понадобится некоторое время, чтобы перестроить свои процессы под изменения. Только 40% наших покупателей пользуются семейной ипотекой и ажиотаж, который мы видели перед введением ограничений, вызван не только ею. Люди опасаются роста цен, стараются сохранить сбережения от инфляции и спешат закрыть сделки на старых условиях. Маловероятно, что изменение одной программы полностью остановит продажи. Да, будет проседание, но оно будет частичным и временным”, - резюмировала Ксения Садкова, директор по маркетингу и продажам LEGENDA. По прогнозу эксперта LEGENDA, снижение спроса на жилье в октябре может составить 20-30%.
“Мы ожидаем прежде всего перераспределения спроса внутри семейной аудитории. При этом мы не ожидаем резкого оттока покупателей после 1 октября. Девелоперы будут адаптировать собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. Например, если для семей с одним ребёнком ставка составит 12%, возможно, застройщик сможет субсидировать ее до привычного для покупателя уровня в 6%. Помимо этого, у покупателей сохраняются и другие инструменты — рассрочки и индивидуальные ипотечные программы. Сейчас сложно предсказать, как будет развиваться ситуация на рынке, поскольку на нее влияет не только коррекция условий по семейной ипотеке. Однако, на наш взгляд, снижение спроса на жилье за 2026 год может превысить 30%. В сегменте комфорт и стандарт-класса это будет заметнее, поскольку ипотека там традиционно занимает весомую долю. В сегменте бизнес-класса и выше снижение будет, скорее всего, слабее”, - говорит Владимир Колесников, директор блока продаж жилой недвижимости ГК "А101".
