Итоги третьего квартала: инвестиционные сделки уступили место естественному спросу
Окончание льготных ипотечных программ и рекордное повышение ключевой ставки ЦБ ознаменовали новый этап на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге. Снижение доли покупок малогабаритных квартир и использования ипотечных инструментов говорит о том, что характер спроса смещается от инвестиционного к естественному. Основным драйвером продаж остается семейная ипотека.
Аналитики девелоперской компании Legenda на основе данных Росреестра и базы «3 бита» провели анализ рынка первичной недвижимости Петербурга. Они подсчитали, что в III квартале на «первичке» было реализовано около 8,1 тыс. квартир. Объем продаж снизился на 46% по сравнению с результатом II квартала.
Если смотреть по месяцам, наиболее ощутимое сокращение объема спроса — более чем вдвое — ожидаемо пришлось на июль на фоне сворачивания льготной ипотеки и IT-ипотеки. Так, в июле было продано 2,2 тыс. квартир (–63% за месяц). В августе и сентябре показатель начал выравниваться (до 2,9 тыс. и 3 тыс. квартир соответственно), что определило переход рынка к новой реальности.
В новых условиях рынок столкнулся с качественным изменением спроса и вымыванием инвестиционных сделок с первичного рынка. Так, в общем объеме продаж доля квартир стоимостью до 10 млн рублей снизилась с 65% во II квартале до 56% в III квартале. Доля среднего и высокого ценовых сегментов, наоборот, увеличилась с 28% до 36% в бюджетах до 20 млн рублей и с 7% до 10% — в сделках стоимостью свыше 20 млн рублей.
«Мы видим, что рынок входит в фазу естественного спроса. Сейчас квартиры приобретают покупатели, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. Это подтверждает и структура спроса: если в апреле-июне 75% от общего объема продаж в Петербурге составляли студии и однокомнатные квартиры, в III квартале их доля снизилась до 69%. А доля двухкомнатных квартир и трехкомнатных квартир, напротив, выросла — с 19% до 23% и с 6% до 7% соответственно», — комментирует директор по продажам Legenda Ксения Садкова.
Уход рынка от инвестиционных сделок к естественному спросу косвенно подтверждает и перераспределение доли ипотеки в структуре продаж. Если во II квартале на сделки с использованием ипотеки приходилось 82% от объема продаж, по итогам III квартала доля скорректировалась до 54%. При этом доля продаж квартир при 100%-ной оплате или с использованием рассрочек выросла с 18% до 46% соответственно. В количественном выражении число сделок со 100%-ной оплатой или рассрочками за 3 месяца увеличилось на 36%.
«В условиях новой реальности главным конкурентным преимуществом девелопера становится продукт. Уникальная архитектура, продуманные планировки, функциональные дворы, выверенные концепции проектов позволяют компании чувствовать себя уверенно даже на турбулентном рынке. Например, в наших проектах в Петербурге количество проданных квартир в III квартале на 60% выросло по сравнению с весной этого года, хотя данные в целом по рынку отражают противоположную тенденцию. Во многом это обусловлено громким стартом проекта «Legenda Васильевского» напротив пространства «Севкабель Порт», — отмечает Ксения Садкова.
По данным аналитиков Legenda, в III квартале компания реализовала 225 квартир, что на 60% превышает результат марта-мая, когда было заключено 140 сделок. В целом по рынку Санкт-Петербурга за аналогичные периоды было продано 8,1 тыс. и 13 тыс. квартир соответственно.
Рост объемов продаж на фоне сокращения покупательской активности позволили Legenda укрепить свое положение среди ТОП-10 девелоперов Санкт-Петербурга. Так, по результатам 10 месяцев 2024 года компания занимает 6-е место в рейтинге девелоперов по объему выручки с долей рынка в 3,7%. Всего за этот период Legenda реализовала недвижимость на сумму порядка 14,4 млрд рублей.
