Валентин Заставленко: «Беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»
Новый проспект
Интервью

Валентин Заставленко: «Беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»

Прочитано: 1514
Валентин Заставленко: «Беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»
Валентин Заставленко, совладелец демонтажной компании Springald, рассказал «Новому проспекту», почему строители считают бизнес в Петербурге рискованным, как готовились к сносу СКК и могут ли демонтажники договориться с градозащитниками.
Валентин, как повлияла пандемия на строительный рынок Петербурга? Все-таки демонтаж — это часть строительного процесса...

— Лучше точно не стало. До пандемии ситуация была сложная, сейчас она откровенно плохая и может стать еще хуже. Любой девелоперский проект испытывает колоссальное давление. Можно увязнуть в вопросах присоединения к сетям, в теме реновации-реконструкции. Локдаун показал, что дна нет. Недавно депутаты ЗакСа заявили, что намерены лично утверждать все предложения по землепользованию и застройке. Учитывая, как сейчас выглядят процедуры принятия решений, непрекращающуюся пандемию и просто объем работы депутатов ЗакС, предполагаю, что документы будут теперь согласовываться годами.

В чем главная проблема отношениях бизнеса и власти города?

— Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно вспомнить, как сегодня Смольный работает с бизнесом. Власть анонсирует проект, находит инвестора, заключает с ним договор и… меняет законодательство. Во всем мире закон обратной силы не имеет, но в Петербурге другое мироустройство. Мы начинаем играть в шахматы, но в процессе оказывается, что это футбол! Так что главная беда в том, что правила меняются постоянно. Генеральный план, доживающий свои последние дни, регулярно корректируется. Сейчас грянет новая корректировка. Но надо понимать, что любой инвестпроект в строительстве — это минимум 2–3 года. Работать в условиях постоянно меняющегося базового документа для строителей очень увлекательно, но абсолютно рисково. Из-за всех этих изменений стройка в Петербурге — бизнес повышенного риска. Инвесторы со всего мира присматриваются к нашему городу, но выходить не решаются, потому что за последние лет десять здесь не было ни одного инвестиционного проекта, реализованного без проблем.

Можете назвать топ-3 самых вопиющих, на ваш взгляд, примеров, когда бизнес в Петербурге пострадал по вине властей?

— Да, пожалуйста. Загибайте пальцы. Случай №1 — история «Унисто Петросталь», которая купила у города участок на Сытнинской улице, на котором, кстати, согласно Генеральному плану, допускалось строительство общественно-деловых зданий. Девелопер потратил около 1 млрд рублей на саму землю, на разработку проекта, на снос старых зданий, но ничего не смог построить, потому что на участке обнаружились остатки старого рынка и кладбища. ЗакС быстро изменил Генплан, и участок стал рекреационной зоной. Верховный суд впоследствии отменил это решение, но затраты девелоперу не вернули. Он обанкротился.

Случай №2 — история шведского девелопера «Рюрик Менеджмент». Компания построила в Петродворце жилые дома, казармы и учебный корпус для Министерства обороны. За это ей обещали передать под реконструкцию комплекс зданий ВТУ ЖДВ на углу набережной Мойки и ул. Глинки, но так и не передали. Шведы несколько лет судились. Размер потерь они официально не оглашали, но суммы исчисляются явно не одним миллиардом.

Случай №3 — история компании «Воин-В», которая участвовала в программе реновации в Ульянке. Им сначала понизили высотность застройки, потом добавили требования по строительству социальных объектов, о чем в первоначальном соглашении с городом не было ни слова. Недополученная прибыль и потери в проекте, по нашей оценке, явно более 1 млрд рублей. Получив такую дыру в бюджете, мало кто может оправиться и продолжить работы. И таких примеров по городу множество.

Давайте вернемся к теме демонтажа. Что из себя представляет сейчас рынок демонтажных услуг? Сильно ли он сократился за последний год?

— Рынок демонтажа — неотъемлемая часть рынка строительства. А рынок строительства, к счастью, в пандемию только вырос. Девелоперы запускают новые проекты, мы не можем жаловаться на отсутствие работы. Но, как и в любом секторе индустриальной экономики, в последние годы на нашем рынке наблюдается тенденция к укрупнению основных игроков. Мы оцениваем объем рынка демонтажа в Петербурге примерно в 1 млрд рублей. Есть примерно пять крупных игроков, обладающих собственным парком техники и финансовыми ресурсами, позволяющими безболезненно работать без авансов и с отсрочками платежей. Эти игроки делят между собой 70–80% рынка, остальную часть рынка занимают примерно 200 организаций, заявляющих о себе как о демонтажниках.

Насколько острая конкуренция среди демонтажных компаний? И как, собственно, они конкурируют?

— Конкуренция высока. Побеждают те, кто вкладывает деньги в интеллектуальное развитие компаний и в новые технологии. Мы, например, сделали ставку на уникальный набор лицензий. У нас есть даже лицензия Минкульта — единственная среди демонтажных компаний в городе. Мы каждый год ее подтверждаем, поэтому можем браться за особенные сложные проекты. Опять же, в нашем деле очень важна собственная техника (экскаваторы, навесное оборудование к ним и др), без нее экономика бизнеса сильно ухудшается.

В этом году в городе было несколько трагедий, связанных с демонтажом старых зданий. При сносе СКК и гостиницы на Карповке погибли люди. Можете дать оценку этим историям? Почему они произошли?

— Причина исключительно в непрофессионализме сотрудников демонтажных фирм и в халатности руководства. По поводу демонтажа СКК могу сказать следующее. У нас были переговоры с заказчиком этого проекта. Для расчетов сноса мы привлекли профессоров из ГАСУ, инженеров, которые в свое время участвовали в проектировании СКК. Когда заказчик спросил нас, как мы планируем проводить демонтаж, мы честно ответили, что придется резать ванты. Это вызвало удивление: упадет же здание! Мы ответили, что при четком соблюдении технологии здание не упадет, а аккуратно сложится по рассчитанной траектории. Так бы и случилось, если бы работу отдали нам. Но нас внимательно выслушали и передали контракт другой компании. А у нее получилось то, что получилось. Почему? Вопрос не к нам. Вообще, беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»: с зицпредседателями вместо руководства и с активами... в виде лопат и резиновых сапог. И ничего — участвуют в тендерах и даже иногда в них побеждают. Мы же всегда работаем под своим именем и новых юрлиц под проекты не создаем. Профессионалам не нужно прятаться за бренд «Рога и копыта». Это делают дилетанты.

Рынок демонтажа в Петербурге находится под особым вниманием градозащитников. Чуть ли не каждый проект вызывает бурю эмоций, а иногда и судебных исков. Но я не слышала о судах с участием Springald, хотя вы много работаете. Как же так?

— Мы не даем повода хоть как-то придраться к нашим проектам. Мы открыты и законопослушны. Прокуратура на наши площадки приходит обычно несколько раз: и на стадии подготовки участка, и в момент запуска строительных работ. Проверяют, нет ли нарушений в работе, в документах, все ли разрешения в наличие. Ищут любой, даже формальный повод для претензии. Мы всегда готовы отвечать на вопросы.

Как все-таки складывается ваш диалог с градозащитниками? Были, наверное, и в вашей практике сложные случаи?

— В нашем городе сложилась уникальная ситуация с активностью градозащитников. Они бросаются защищать что угодно: трубы, двери, ландшафты, разваливающиеся дома. Делают это яростно: выставляют против бизнеса заградотряды из активистов, подключают к травле депутатов. Последний пример — скандал вокруг здания ВНИИБ на площади Мужества. Снова митинги, протесты… Но задание построено в 1957 году, не входит ни в одну из охранных зон, не является памятником. Его задняя стена вообще восстановлена из керамзита. Что там защищать? Спрашиваешь об этом у митингующих — никто не может толком ответить. Одни говорят, что участвуют во флешмобе, другие — что им заплатили по 300 рублей за эту акцию протеста.

Кто заплатил?

— Заинтересованные в скандале лица. Вообще, градозащита в нашем городе — это сфера, где некоторые зарабатывают политические очки, а порой и реальные деньги. Когда мы демонтировали Дом Рогова, вокруг проекта тоже было много шума. Так вот такие «защитники наследия» выходили к нам с предложением: заплатите 20 тыс. евро, чтобы шум прекратился. Разумеется, мы ничего не заплатили. Мы никогда и ни с кем не вступаем в сговор, потому что все документы у нас в порядке, и мы уверены в своей правоте. Но некоторые строители пытаются избежать скандалов и откупаются. Говорить об этом не принято, но прецеденты есть.

Но ведь градозащита иногда приносит и пользу. Тот же перенос башни «Газпрома» с Охты в Лахту под давлением общественности разве не стал благом для Петербурга?

— Активисты гордятся, что защитили Охтинский мыс от «кукурузины». Но давайте будем честны: башня со всей своей инфраструктурой там бы и не поместилась. Проекту нужно было больше места. «Газпром» вовремя это понял. И это единственная причина, по которой проект поменял локацию. Градозащитники тут ни при чем.

А что вы думаете о ситуации вокруг Конюшенного ведомства?

— Я считаю, что у этого комплекса исторических зданий до сих пор большие инвестиционные перспективы. Он пока не развалился — есть что приводить в порядок. И место прекрасное: рядом храм, три реки, центр города. Но реализовать его можно только при условии, что потенциальному инвестору город не будет менять условия договора в процессе работы. Чтобы не получилось, как в первый заход: договор был подписан, инвестор начал работы, а потом на сцену полезли все кому не лень — депутаты, градозащитники, просто обеспокоенные граждане, которые проекта-то даже толком не видели. И в проекте должна быть хоть какая-то коммерческая выгода. Меценатов очень мало. Посмотрите на «Новую Голландию». Это ведь меценатский проект в чистом виде. Инвестор уже потратил 1,5 млрд личных рублей, чтобы привести остров в порядок, и работы еще не закончены. Да, у него получилось, и пространство пользуется популярностью у горожан. Но прибыль от объекта не покроет затраты на реконструкцию еще очень долго, если вообще когда-нибудь покроет. Для крупного мецената это, наверное, не проблема, но для бизнеса поменьше это был бы приговор.

Расскажите о своих текущих контрактах по демонтажу. С кем из крупных строителей города вы сейчас работаете?

— Один из наших заказчиков в Петербурге — ГК «ПИК». Сносим для него старый квартал завода им. Климова на Выборгской стороне, который они купили в 2019 году. Там демонтаж более 800 тыс. м3 в строительном объеме. Завершим работу до конца года. Кроме того, началась пятая очередь демонтажа завода «Светлана» с нашим давним заказчиком — Setl Group. Там мы работаем второй год и снесли уже более 1 млн м3 различных сооружений. Также работаем с Министерством обороны сразу на нескольких объектах, но не можем раскрывать адреса — эти проекты конфиденциальны.

Упомянутая ГК «ПИК» — столичный девелопер. В Москву он вас работать не приглашал?

— Мы в столице уже реализовали несколько проектов по сносу промышленных объектов для частных инвесторов. Москва — перспективный рынок: там понятные правила игры и много заказов. Настолько много, что работы хватит и мне, и моим внукам, и даже праправнукам.

Ваша компания участвовала в программе реновации в Петербурге — готовила квартал в Сосновой Поляне для компании «СПб реновация». Но программа не взлетела. Почему, как думаете?

— Проблема в том, что в нашем городе власти отстранились от реновации и отдали эту работу на откуп бизнесу. Мол, сами выясняйте отношения с собственниками недвижимости, с поставщиками коммунальных услуг. В той же Сосновой Поляне мы подготовили дом к сносу, но работы остановились потому, что в маленькой квартире на первом этаже забаррикадировалась семья. Она требовала от застройщика около 30 млн рублей отступных, хотя рыночная цена их двушки — максимум 4 млн рублей. Переговоры шли 2 года. Судя по тому, что дом всё же снесли, инвестор как-то договорился с собственниками. Но какой ценой? И реновация на подобные истории натыкалась на каждом шагу. В Колпино, например, снос дома остановили две бабушки. В их квартирах уже не было воды и тепла, у них отключили электричество, поставили заглушку на канализацию. Но «божьи одуванчики» держали оборону и все-таки вырвали у инвестора щедрые отступные.

Неудивительно, что с 2008 года в Петербурге по программе реновации снесли всего семь домов, а в Москве, где программа началась в 2017 году, уже 70 зданий построено. Понимаете — построено! А сколько снесено? А всё потому, что в столице есть закон: если большинство жителей квартала голосуют за реновацию, несогласных выселяют судебные приставы. И никаких переговоров с бизнесом, никакого вымогательства!

Не повредит ли реновация облику культурной столицы?

— А что определяет этот облик? Уж точно не разруха, которая царит за фасадной линией. Сегодня во многих домах исторического центра условия для жизни невыносимые. Нет горячей воды, есть проблемы с канализацией, прогнившие полы, крысы, тараканы и клопы. Многие из старинных особняков строились не для комфорта проживающих, а чтобы качать прибыль для владельца. Это доходные дома. Но сейчас город ничего не вкладывает в их развитие и содержание просто потому, что денег на это у города нет и не появится в обозримом будущем. Даже деньги на капитальный ремонт собственники собирают сами. А сделают его, может быть, лет через 30. И кому нужна рухнувшая на голову никем не охраняемая историческая ценность? В Европе, кстати, иначе. Там дома расселяют, фасады сохраняют или восстанавливают в историческом виде, а внутри всё перестраивают под современные требования. Что мешает Петербургу пойти по этому пути?

Дайте прогноз на следующий год. Каким он будет для рынка и для вашей компании?

— У нас в компании есть очень уважаемый тост на застольях — «будем жить!» Будем следовать этому тосту.

демонтаж градозащита архитектурное наследие
Обсудить
Другие статьи автора Читайте также по теме
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления ООО «Охта Групп», на онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», организованной «Новым проспектом», рассказал, как маленькие победы в большой войне со строителями испортили местных градозащитников.
Ярослав Костров, градозащитник и лидер движения «Центральный район за комфортную среду обитания», на онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», организованной «Новым проспектом», объяснил, почему коммуникация градозащитников и девелоперов буксует. 
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа лигал», на онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», которая была организована деловым изданием «Новый проспект», рассказала о пробелах в законодательстве, которые мешают сохранять историческое наследие.

С 16 октября Тунис отменяет карантин для туристов
15.10.2021
ЦДС построит 77 тыс. м2 жилья в Мурино
15.10.2021
У представителей бизнеса спрос на отели в Петербурге почти вернулся на уровень 2019 года
15.10.2021
В реестре иноагентов Минюста появились юрлица-издатели Росбалта* и Репаблик*
15.10.2021
Италия может признать российскую вакцину от ковида
15.10.2021
IKEA предупредила о дефиците продукции
15.10.2021
Где в Москве арендовать самое дешевое жилье
15.10.2021
Патриот-реконструктор Бараненко арестован: ему грозит до шести лет лишения свободы
15.10.2021
Герой «Фото недели» Александра Петросяна камерунец Зомо пропал на белорусско-польской границе
15.10.2021
В Петербурге добровольцы получили первую дозу новой вакцины от коронавируса "Бетувакс"
15.10.2021
Яндекс начал маркировать сообщения СМИ, признанных иностранными агентами
15.10.2021
Федеральные компании заняли свою нишу на машиностроительном рынке Татарстана
15.10.2021
Табачный гигант "Филип Моррис" закрывает фабрику в Краснодаре
15.10.2021
Биткойн-биржа Coinbase создает NFT-маркетплейс
15.10.2021
Члены СПЧ предлагают изменения в закон об иностранных агентах
15.10.2021
В Петербурге отменили культурный форум
15.10.2021
Консорциум «ОБЪЕДИНЕННЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС» подписал соглашение о партнерстве с АО «Центр технологий судостроения и судоремонта»
15.10.2021
Две трети россиян считают, что у людей нетрадиционной ориентации должно быть меньше прав
15.10.2021
Курс биткоина резко пошел вверх
15.10.2021
В России установлен антирекорд по смертности от ковида
15.10.2021
Ивану Сафронову запретили переписку в СИЗО
15.10.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки