Валентин Заставленко: «Беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»

Валентин Заставленко, совладелец демонтажной компании Springald, рассказал «Новому проспекту», почему строители считают бизнес в Петербурге рискованным, как готовились к сносу СКК и могут ли демонтажники договориться с градозащитниками.

— Лучше точно не стало. До пандемии ситуация была сложная, сейчас она откровенно плохая и может стать еще хуже. Любой девелоперский проект испытывает колоссальное давление. Можно увязнуть в вопросах присоединения к сетям, в теме реновации-реконструкции. Локдаун показал, что дна нет. Недавно депутаты ЗакСа заявили, что намерены лично утверждать все предложения по землепользованию и застройке. Учитывая, как сейчас выглядят процедуры принятия решений, непрекращающуюся пандемию и просто объем работы депутатов ЗакС, предполагаю, что документы будут теперь согласовываться годами.

В чем главная проблема отношениях бизнеса и власти города?

— Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно вспомнить, как сегодня Смольный работает с бизнесом. Власть анонсирует проект, находит инвестора, заключает с ним договор и… меняет законодательство. Во всем мире закон обратной силы не имеет, но в Петербурге другое мироустройство. Мы начинаем играть в шахматы, но в процессе оказывается, что это футбол! Так что главная беда в том, что правила меняются постоянно. Генеральный план, доживающий свои последние дни, регулярно корректируется. Сейчас грянет новая корректировка. Но надо понимать, что любой инвестпроект в строительстве — это минимум 2–3 года. Работать в условиях постоянно меняющегося базового документа для строителей очень увлекательно, но абсолютно рисково. Из-за всех этих изменений стройка в Петербурге — бизнес повышенного риска. Инвесторы со всего мира присматриваются к нашему городу, но выходить не решаются, потому что за последние лет десять здесь не было ни одного инвестиционного проекта, реализованного без проблем.

Можете назвать топ-3 самых вопиющих, на ваш взгляд, примеров, когда бизнес в Петербурге пострадал по вине властей?

— Да, пожалуйста. Загибайте пальцы. Случай №1 — история «Унисто Петросталь», которая купила у города участок на Сытнинской улице, на котором, кстати, согласно Генеральному плану, допускалось строительство общественно-деловых зданий. Девелопер потратил около 1 млрд рублей на саму землю, на разработку проекта, на снос старых зданий, но ничего не смог построить, потому что на участке обнаружились остатки старого рынка и кладбища. ЗакС быстро изменил Генплан, и участок стал рекреационной зоной. Верховный суд впоследствии отменил это решение, но затраты девелоперу не вернули. Он обанкротился.

Случай №2 — история шведского девелопера «Рюрик Менеджмент». Компания построила в Петродворце жилые дома, казармы и учебный корпус для Министерства обороны. За это ей обещали передать под реконструкцию комплекс зданий ВТУ ЖДВ на углу набережной Мойки и ул. Глинки, но так и не передали. Шведы несколько лет судились. Размер потерь они официально не оглашали, но суммы исчисляются явно не одним миллиардом.

Случай №3 — история компании «Воин-В», которая участвовала в программе реновации в Ульянке. Им сначала понизили высотность застройки, потом добавили требования по строительству социальных объектов, о чем в первоначальном соглашении с городом не было ни слова. Недополученная прибыль и потери в проекте, по нашей оценке, явно более 1 млрд рублей. Получив такую дыру в бюджете, мало кто может оправиться и продолжить работы. И таких примеров по городу множество.

Давайте вернемся к теме демонтажа. Что из себя представляет сейчас рынок демонтажных услуг? Сильно ли он сократился за последний год?

— Рынок демонтажа — неотъемлемая часть рынка строительства. А рынок строительства, к счастью, в пандемию только вырос. Девелоперы запускают новые проекты, мы не можем жаловаться на отсутствие работы. Но, как и в любом секторе индустриальной экономики, в последние годы на нашем рынке наблюдается тенденция к укрупнению основных игроков. Мы оцениваем объем рынка демонтажа в Петербурге примерно в 1 млрд рублей. Есть примерно пять крупных игроков, обладающих собственным парком техники и финансовыми ресурсами, позволяющими безболезненно работать без авансов и с отсрочками платежей. Эти игроки делят между собой 70–80% рынка, остальную часть рынка занимают примерно 200 организаций, заявляющих о себе как о демонтажниках.

Насколько острая конкуренция среди демонтажных компаний? И как, собственно, они конкурируют?

— Конкуренция высока. Побеждают те, кто вкладывает деньги в интеллектуальное развитие компаний и в новые технологии. Мы, например, сделали ставку на уникальный набор лицензий. У нас есть даже лицензия Минкульта — единственная среди демонтажных компаний в городе. Мы каждый год ее подтверждаем, поэтому можем браться за особенные сложные проекты. Опять же, в нашем деле очень важна собственная техника (экскаваторы, навесное оборудование к ним и др), без нее экономика бизнеса сильно ухудшается.

В этом году в городе было несколько трагедий, связанных с демонтажом старых зданий. При сносе СКК и гостиницы на Карповке погибли люди. Можете дать оценку этим историям? Почему они произошли?

— Причина исключительно в непрофессионализме сотрудников демонтажных фирм и в халатности руководства. По поводу демонтажа СКК могу сказать следующее. У нас были переговоры с заказчиком этого проекта. Для расчетов сноса мы привлекли профессоров из ГАСУ, инженеров, которые в свое время участвовали в проектировании СКК. Когда заказчик спросил нас, как мы планируем проводить демонтаж, мы честно ответили, что придется резать ванты. Это вызвало удивление: упадет же здание! Мы ответили, что при четком соблюдении технологии здание не упадет, а аккуратно сложится по рассчитанной траектории. Так бы и случилось, если бы работу отдали нам. Но нас внимательно выслушали и передали контракт другой компании. А у нее получилось то, что получилось. Почему? Вопрос не к нам. Вообще, беда нашего рынка в том, что на нем много компаний «с душком»: с зицпредседателями вместо руководства и с активами... в виде лопат и резиновых сапог. И ничего — участвуют в тендерах и даже иногда в них побеждают. Мы же всегда работаем под своим именем и новых юрлиц под проекты не создаем. Профессионалам не нужно прятаться за бренд «Рога и копыта». Это делают дилетанты.

Рынок демонтажа в Петербурге находится под особым вниманием градозащитников. Чуть ли не каждый проект вызывает бурю эмоций, а иногда и судебных исков. Но я не слышала о судах с участием Springald, хотя вы много работаете. Как же так?

— Мы не даем повода хоть как-то придраться к нашим проектам. Мы открыты и законопослушны. Прокуратура на наши площадки приходит обычно несколько раз: и на стадии подготовки участка, и в момент запуска строительных работ. Проверяют, нет ли нарушений в работе, в документах, все ли разрешения в наличие. Ищут любой, даже формальный повод для претензии. Мы всегда готовы отвечать на вопросы.

Как все-таки складывается ваш диалог с градозащитниками? Были, наверное, и в вашей практике сложные случаи?

— В нашем городе сложилась уникальная ситуация с активностью градозащитников. Они бросаются защищать что угодно: трубы, двери, ландшафты, разваливающиеся дома. Делают это яростно: выставляют против бизнеса заградотряды из активистов, подключают к травле депутатов. Последний пример — скандал вокруг здания ВНИИБ на площади Мужества. Снова митинги, протесты… Но задание построено в 1957 году, не входит ни в одну из охранных зон, не является памятником. Его задняя стена вообще восстановлена из керамзита. Что там защищать? Спрашиваешь об этом у митингующих — никто не может толком ответить. Одни говорят, что участвуют во флешмобе, другие — что им заплатили по 300 рублей за эту акцию протеста.

Кто заплатил?

— Заинтересованные в скандале лица. Вообще, градозащита в нашем городе — это сфера, где некоторые зарабатывают политические очки, а порой и реальные деньги. Когда мы демонтировали Дом Рогова, вокруг проекта тоже было много шума. Так вот такие «защитники наследия» выходили к нам с предложением: заплатите 20 тыс. евро, чтобы шум прекратился. Разумеется, мы ничего не заплатили. Мы никогда и ни с кем не вступаем в сговор, потому что все документы у нас в порядке, и мы уверены в своей правоте. Но некоторые строители пытаются избежать скандалов и откупаются. Говорить об этом не принято, но прецеденты есть.

Но ведь градозащита иногда приносит и пользу. Тот же перенос башни «Газпрома» с Охты в Лахту под давлением общественности разве не стал благом для Петербурга?

— Активисты гордятся, что защитили Охтинский мыс от «кукурузины». Но давайте будем честны: башня со всей своей инфраструктурой там бы и не поместилась. Проекту нужно было больше места. «Газпром» вовремя это понял. И это единственная причина, по которой проект поменял локацию. Градозащитники тут ни при чем.

А что вы думаете о ситуации вокруг Конюшенного ведомства?

— Я считаю, что у этого комплекса исторических зданий до сих пор большие инвестиционные перспективы. Он пока не развалился — есть что приводить в порядок. И место прекрасное: рядом храм, три реки, центр города. Но реализовать его можно только при условии, что потенциальному инвестору город не будет менять условия договора в процессе работы. Чтобы не получилось, как в первый заход: договор был подписан, инвестор начал работы, а потом на сцену полезли все кому не лень — депутаты, градозащитники, просто обеспокоенные граждане, которые проекта-то даже толком не видели. И в проекте должна быть хоть какая-то коммерческая выгода. Меценатов очень мало. Посмотрите на «Новую Голландию». Это ведь меценатский проект в чистом виде. Инвестор уже потратил 1,5 млрд личных рублей, чтобы привести остров в порядок, и работы еще не закончены. Да, у него получилось, и пространство пользуется популярностью у горожан. Но прибыль от объекта не покроет затраты на реконструкцию еще очень долго, если вообще когда-нибудь покроет. Для крупного мецената это, наверное, не проблема, но для бизнеса поменьше это был бы приговор.

Расскажите о своих текущих контрактах по демонтажу. С кем из крупных строителей города вы сейчас работаете?

— Один из наших заказчиков в Петербурге — ГК «ПИК». Сносим для него старый квартал завода им. Климова на Выборгской стороне, который они купили в 2019 году. Там демонтаж более 800 тыс. м³ в строительном объеме. Завершим работу до конца года. Кроме того, началась пятая очередь демонтажа завода «Светлана» с нашим давним заказчиком — Setl Group. Там мы работаем второй год и снесли уже более 1 млн м³ различных сооружений. Также работаем с Министерством обороны сразу на нескольких объектах, но не можем раскрывать адреса — эти проекты конфиденциальны.

Упомянутая ГК «ПИК» — столичный девелопер. В Москву он вас работать не приглашал?

— Мы в столице уже реализовали несколько проектов по сносу промышленных объектов для частных инвесторов. Москва — перспективный рынок: там понятные правила игры и много заказов. Настолько много, что работы хватит и мне, и моим внукам, и даже праправнукам.

Ваша компания участвовала в программе реновации в Петербурге — готовила квартал в Сосновой Поляне для компании «СПб реновация». Но программа не взлетела. Почему, как думаете?

— Проблема в том, что в нашем городе власти отстранились от реновации и отдали эту работу на откуп бизнесу. Мол, сами выясняйте отношения с собственниками недвижимости, с поставщиками коммунальных услуг. В той же Сосновой Поляне мы подготовили дом к сносу, но работы остановились потому, что в маленькой квартире на первом этаже забаррикадировалась семья. Она требовала от застройщика около 30 млн рублей отступных, хотя рыночная цена их двушки — максимум 4 млн рублей. Переговоры шли 2 года. Судя по тому, что дом всё же снесли, инвестор как-то договорился с собственниками. Но какой ценой? И реновация на подобные истории натыкалась на каждом шагу. В Колпино, например, снос дома остановили две бабушки. В их квартирах уже не было воды и тепла, у них отключили электричество, поставили заглушку на канализацию. Но «божьи одуванчики» держали оборону и все-таки вырвали у инвестора щедрые отступные.

Неудивительно, что с 2008 года в Петербурге по программе реновации снесли всего семь домов, а в Москве, где программа началась в 2017 году, уже 70 зданий построено. Понимаете — построено! А сколько снесено? А всё потому, что в столице есть закон: если большинство жителей квартала голосуют за реновацию, несогласных выселяют судебные приставы. И никаких переговоров с бизнесом, никакого вымогательства!

Не повредит ли реновация облику культурной столицы?

— А что определяет этот облик? Уж точно не разруха, которая царит за фасадной линией. Сегодня во многих домах исторического центра условия для жизни невыносимые. Нет горячей воды, есть проблемы с канализацией, прогнившие полы, крысы, тараканы и клопы. Многие из старинных особняков строились не для комфорта проживающих, а чтобы качать прибыль для владельца. Это доходные дома. Но сейчас город ничего не вкладывает в их развитие и содержание просто потому, что денег на это у города нет и не появится в обозримом будущем. Даже деньги на капитальный ремонт собственники собирают сами. А сделают его, может быть, лет через 30. И кому нужна рухнувшая на голову никем не охраняемая историческая ценность? В Европе, кстати, иначе. Там дома расселяют, фасады сохраняют или восстанавливают в историческом виде, а внутри всё перестраивают под современные требования. Что мешает Петербургу пойти по этому пути?

Дайте прогноз на следующий год. Каким он будет для рынка и для вашей компании?

— У нас в компании есть очень уважаемый тост на застольях — «будем жить!» Будем следовать этому тосту.